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Varias son las posibilidades que se plantea el propietario de un hotel a la hora de ponerlo en funcionamiento y explotarlo: la propiedad (explotación directa, afiliación a una cadena o franquicia), el arrendamiento hotelero y la gestión por terceros, que es en la que nos centraremos.
Antes de centrarnos propiamente en el contrato de gestión hotelera, veamos las fórmulas más habituales de explotación hotelera.
Gestión independiente.
El propietario de la empresa gestiona el negocio. Toma las decisiones y asume los riesgos. Esta independencia, supone que la empresa de alojamiento es ajena a una cadena hotelera, supone la titularidad plena del negocio. Titularidad que no tiene por que coincidir con la propiedad del inmueble. Los locales pueden ser arrendados. Esta formula de gestión queda relegada a pequeñas empresas. El inconveniente es que esa independencia dificulta la competencia con los grandes empresarios del sector (cadenas hoteleras). Para mitigar ese inconveniente, se han buscado formulas de colaboración como puede ser las centrales de reservas (integración vertical Banco hotel)
Gestión dependiente agrupada o integrada
Unificación de empresas de Alojamiento, a través de un elemento común, la CADENA HOTELERA: empresa que engloba con una gestión unificada en mayor o menor grado a un número determinado de empresas de alojamiento con una distribución territorial más o menos amplia. La diferencia entre la gestión dependiente e independiente es la existencia de esa Cadena Hotelera de la que depende en la toma de decisiones todas las empresas que componen el grupo.
Las formulas de gestión dependiente son:
El grado de dependencia varía según cual sea la fórmula elegida, es frecuente que no se dé una única fórmula de integración, sino varias.
a.- Dependencia absoluta o la integración total. La cadena hotelera es dueña de las empresas de alojamiento sometidas a una misma gestión y dirección. La ventaja para cualquier reparación o mejora es menos gravosa y supone un beneficio para la propia cadena ya que los terrenos y edificios se revalorizan.
b.- Arrendamiento. Mediante un contrato de arrendamiento de empresa, no de local, la Cadena Hotelera alquila el total de la empresa de alojamiento en pleno funcionamiento al propietario de la empresa. El propietario es arrendador y la Cadena Hotelera arrendataria y en consecuencia adquiere la posesión (no la propiedad) de la empresa. Es un contrato inter empresarial (ya que los dos sujetos son empresarios) con una duración de 5 a 10 años.
La gestión corre a cargo de La Cadena Hotelera puesto que es la poseedora y también los beneficios y pérdidas. El propietario recibirá su renta con independencia de que existan beneficios o pérdidas.
Los contratos de arrendamiento establecen el sistema de gastos de mantenimiento o mejoras, siendo lo normal que los gastos de mantenimiento corran a cargo de la Cadena Hotelera ya que son gastos a corto plazo disfrutados por ella, mientras que para las mejoras se establezca un régimen distributivo o de amortización a largo plazo.
c. Franquicia Contrato de colaboración entre empresarios, mediante el cual el franquiciador cede al franquiciado su imagen de marca, conocimientos y Know How, a cambio de un canon. En este caso las cadenas hoteleras actúan de franquiciador.
La posesión de la empresa de alojamiento no la tiene la Cadena sino el franquiciado empresario, que es el que gestiona y asume los riesgos de su gestión, aunque siga ciertas instrucciones del franquiciador. La gestión no es totalmente libre. Esa dependencia de la Cadena Hotelera franquiciadora puede ser mayor, dependiendo de cual sea la forma de pago adoptada, el canon o precio de la franquicia se puede pactar de dos formas:
Fijo
Fijo + variable: en función del porcentaje de beneficios. La dependencia de la gestión por parte del franquiciado es mayor, ya que su propio beneficio repercute en el beneficio del franquiciador.
La franquicia hotelera se suele pactar por periodos amplios, 15 o 20 años (contrato atípico) hoy se aplica el Real Decreto 2485/1998 de 14 de noviembre, regula las franquicias en general y crea un registro de franquiciadores.
Una modalidad de franquicia hotelera es aquella en la que el franquiciador financia al franquiciado la construcción de la empresa de alojamiento. Es lo que se llama franquicia llave en mano, el franquiciado no sólo ha de pagar el canon de franquicia sino que periódicamente devolver el importe de la inversión. El franquicador actúa como financiador. En este caso la dependencia del franquiciado respecto a la Cadena hotelera es total, hasta que devuelva el importe. De hecho, la propia cadena nombrará al personal de la empresa.
Contrato de gestión hotelera
Los contratos de gestión hotelera en el mercado español representan en la actualidad únicamente entre un 1 y un 2% de las relaciones entre propietarios y operadores de los inmuebles, si bien esta tendencia cambiará en los próximos años y esta fórmula irá ganando terreno en el sector nacional, fundamentalmente en el segmento de las cinco estrellas y en proyectos vinculados al golf.
El optar por la fórmula de la gestión es más bien un tema de percepción de riesgo y de decisión estratégica, ya que tradicionalmente el contrato de gestión ha venido dando mucho miedo. Pero ahora hay cada vez más gente informada sobre el sector, que sabe que con la gestión se puede ganar más dinero, y están entrando en el mercado inversores sin experiencia inmobiliaria que están más abiertos a optar por fórmulas de gestión porque no vienen de la tradición típica española de los contratos de alquiler
Se trata de un tipo de contratación atípico en nuestro derecho que ha entrado en el mercado hotelero español de manos de las grandes cadenas hoteleras extranjeras que gestionan hoteles de cuatro y cinco estrellas. De forma sencilla, podemos decir que a través de este contrato, una cadena hotelera se encarga de dirigir y gestionar un hotel en nombre y por cuenta de su propietario, a cambio de una contraprestación que se calcula en función de los resultados económicos.
Este tipo de contratos resulta atractivo para las grandes cadenas hoteleras porque les permite beneficiarse de economías de escala, expandirse en nuevos mercados reduciendo los riesgos inherentes a la propiedad y con un desembolso de capital limitado, dado que el propietario es quien aporta el inmueble, y los fondos necesarios para el mobiliario, la decoración, primas de seguros, impuestos, etc. y es quien corre con todo el riesgo (inmobiliario, hotelero y en la mayoría de los casos socio/laboral).
Al tratarse de cadenas hoteleras con marcas de prestigio, importante experiencia y know-how, el propietario del hotel se beneficia de la profesionalización del personal, mayor poder de negociación frente a las agencias de viajes y tour-operadores, mayor capacidad para obtener créditos, etc. El cliente asocia y extrapola la imagen y calidad de un hotel de la cadena a todos los hoteles que la componen, lo que supone una reducción de los costes de búsqueda de clientes potenciales, y en resumidas cuentas, en un aumento de los beneficios.
Las principales obligaciones del propietario frente al gestor/cadena hotelera son:
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