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Por Luis Miguel Fernández J., Socio-Director de Aestimatio Abogados
Uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios es cómo actuar ante las obras de reforma o rehabilitación mal ejecutadas en el edificio. El artículo ofrece las claves para tomas la mejor decisión en cada casoSi se opta por acometer las obras con un tercero para, posteriormente, repetir el coste a la primera empresa ejecutante es fundamental previamente pedir un informe pericial y levantar un acta notarial del estado de las obras
No obstante, si la comunidad de propietarios no viera afectada la integridad del inmueble con la paralización de las obras hasta la resolución judicial del conflicto, es aconsejable reclamar la reparación directamente a la empresa ejecutante
Si una vez condenada, la empresa infractora no repara lo mal hecho en el plazo que le señale el juzgado, la comunidad puede pedir que lo haga otro , a costa de aquella, o bien una indemnización de daños y perjuicios
INDICE:
1. La vía amistosa
2. Si no hay peligro, mejor esperar y reclamar a la empresa infractora
3. Una opción, continuarlas obras con otra empresa y reclamar el importe a la primera
1. La vía amistosa
Actualmente, todos sabemos, que las relaciones de convivencia en las Comunidades de Propietarios no son sencillas.
Uno de los problemas más frecuentes es el relativo a la realización de obras que afectan a los elementos comunes, en relación a una Comunidad de Propietarios concreta.
Así una vez salvados los escollos en lo relativo a la comparativa de presupuestos, la concreción de la empresa adjudicataria y las votaciones, es posible que aparezcan nuevas complicaciones.
Una vez que se ha encargado a una determinada empresa la ejecución de las obras de reforma o rehabilitación contratadas, puede suceder, que finalizadas las mismas se compruebe que no han dado respuesta a la finalidad para la que fueron contratadas –imaginémonos que fue contratada una empresa para subsanar las humedades de los pisos bajo cubierta y una vez finalizadas y a los pocos meses las humedades vuelven a aparecer-.
En este caso, son numerosas las dudas que pueden plantearse a la Comunidad de Propietarios en cuanto a las actuaciones a realizar y forma de proceder.
Desde un punto de vista jurídico, algunos juristas que defienden la mediación como instrumento resolutivo de conflictos, en evitación de una actuación litigiosa, como punto de inicio.
Por ello, una vez verificados los daños y consecuencias de la ejecución inadecuada de la obra, lo conveniente sería enviar un requerimiento fehaciente de actuación a la empresa ejecutante, a fin de tratar resolver el conflicto por la vía amistosa, en el que figuraran, entre otros extremos, la concreción de los desperfectos y los daños ocasionados, así como los graves perjuicios generados a consecuencia de los mismos, otorgando un plazo determinado para proceder a la subsanación inmediata de los defectos señalados.
Si transcurrido el plazo otorgado, la respuesta es nula o negativa, la comunidad de propietarios se encuentra, normalmente, con el problema de que al tratarse de obras sobre elementos comunes, estas no pueden dejarse “abandonadas” o paralizadas, a la espera de la interposición y posterior resolución de un procedimiento judicial.
Ello porque normalmente, serán los propios vecinos, propietarios y la Comunidad los que no encuentren en condiciones de habitabilidad adecuadas el inmueble, y porque, el mantenimiento de la situación, puede provocar un deterioro o empeoramiento de la situación que genere unos costes mayores o incluso riesgos para la vida o salud de las personas.
2.- Una opción, continuarlas obras con otra empresa y reclamar el importe a la primera
Dos son las vías:
1ª) acometer las obras con un tercero para, posteriormente, repetir el coste a la primera empresa ejecutante.
2ª) presentar demanda de juicio declarativo –ordinario o verbal, según la cuantía- en ejercicio de la obligación de hacer –reparación in natura-.
En la primera opción, la comunidad de propietarios no tendrá más salida que la de sufragar los gastos que requiera esa inadecuada ejecución de las obras, repitiendo evidentemente, dicho gasto a la empresa ejecutante, con posterioridad.
Sin embargo, esto puede parecer sencillo, pero si no se siguen los trámites adecuados, es posible que la comunidad de propietarios no pueda ver satisfecho su derecho de repetición, esto es, puede ver perjudicado su derecho.
Un derecho de vital importancia, que puede comprometer el futuro económico de la comunidad, ya que, dependiendo de la magnitud de la obra en cuestión, podrían incluso tener que pedirse préstamos personales a cargo de un propietario con compromiso de pago por todos los demás, y existir propietarios que económicamente no puedan hacer frente al doble desembolso que pueda suponer la obra inicial, y el abono adelantado de las actuaciones necesarias para reparar las gravosas consecuencias de la ejecución inadecuada de las mismas, por parte de la empresa responsable.
En primer lugar es preciso plantearse el siguiente interrogante: ¿Cómo acreditar qué obras ha tenido que soportar la comunidad de propietarios a consecuencia de la negligencia de la empresa ejecutante de las mismas? ¿Cómo probar en qué estado estaba el inmueble antes de que la Comunidad de Propietarios haya tenido que hacerse cargo de dichas obras?
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