Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Alberto Cano Alsúa. Director de Cano Abogados
Durante los últimos treinta años las comunidades de propietarios han experimentado un cambio brusco y radical en su mentalidad, pasando desde una celosa protección y defensa del derecho de propiedad clásico tradicional a otra concepción mucho más liberal, favorable a la emancipación de sus elementos y zonas comunes.
1. Introducción
Estas nuevas tendencias, como se dice ahora, vienen producidas en gran medida por la necesidad de sus propietarios de abordar grandes empresas en poco tiempo. La moderna legislación, la crisis económica, la responsabilidad civil –cada vez más en auge- y la obligación de conservar y mantener en buen estado las edificaciones han propiciado este cambio de pensamiento.
La Inspección Técnica de los Edificios, fomentada por varios municipios y regulada en su correspondiente Ordenanza, respaldó la obligación de los propietarios o comuneros de conservar su edificación en buen estado, forzando la revisión de los principales elementos comunes que podían ocasionar graves problemas. En mi opinión, fue un impulso necesario, un revulsivo o detonante que permitió cambiar la mentalidad del ciudadano español, que evolucionó de considerar que su propiedad comienza en las puertas de su inmueble particular a comprender que sus bienes forman parte de un edificio.
Bajo amenazas de multas y sanciones de cuantías dispares, las comunidades comienzan a revisar su estructura; cimentación; instalaciones de fontanería, de pocería o saneamiento; sus fachadas y cubiertas, etc.
La legislación sigue avanzando implacable, reclamando una mayor exigencia en el mantenimiento del edificio, revisando sus elementos arquitectónicos; sus instalaciones –calefacción, agua caliente, depósitos, climatización, ascensores, etc- o propugnando nuevas mejoras que luego resultan obligatorias.
El comunero se encuentra acorralado, y precisa buscar nuevas vías de financiación que le permitan sufragar las obras y adaptaciones que le vienen encima. Para ello piensa en solicitar préstamos para comunidades de propietarios de entidades bancarias, algunos a 8 ó 10 años, encontrando que muy pocas ofrecen este producto y cuando lo hacen, exigen una responsabilidad solidaria de los comuneros, que garanticen la operación financiera. Entonces, el condómino, buen pagador de sus cuotas, se asusta al comprobar que la responsabilidad solidaria exigida por el banco conlleva su propia responsabilidad, cuando otro vecino no atiende su cuota, y sus bienes pueden verse afectados. En la actualidad, pocas comunidades se comprometen con un préstamo bancario por este motivo.
2. Desafectación de elementos comunes
En mi comienzo como experto inmobiliario, hace ya tres décadas, rara era la comunidad de propietarios que se aventuraba a realizar una desafección o desafectación de sus elementos comunes. No sólo no estaba de moda, sino que razones económicas, los trámites y el procedimiento sencillo, pero laborioso, abortaba este tipo de acuerdos que mutilaba su derecho de propiedad.
Actualmente, una gran mayoría de las comunidades de propietarios, sobre todo aquellas ubicadas en grandes ciudades o importantes núcleos de población, con la fortuna de contar en su haber con viviendas de portería, elementos o cuartos comunes inmovilizados, han desafectado y transmitido éstos; invirtiendo el rendimiento obtenido, en su propio edificio, destinándolo a obras de conservación, mantenimiento o mejora, que aumenta la comodidad del inmueble, de sus habitantes (por ejemplo: la instalación de un nuevo ascensor), y el propio valor de la edificación.
Por tanto, un primer sistema para conseguir nuevos ingresos, sin tener que incrementar dolorosamente las cuotas, ordinarias o extraordinarias, bien puede ser la desafección de elementos comunes, que supone la modificación del título constitutivo. Un clásico ejemplo sería la de la venta del piso de portería, elemento común registral, que pasa a venderse a un tercero, cuando la portera se jubila y la comunidad decide contratar un servicio externo. La práctica presenta diversos ejemplos como la desafección del cuarto donde se depositaba el carbón de la antigua caldera para hacer nuevos trasteros; la del local común que pasa a ser un local para un jardín de infancia; la de la caldera, en desuso, para almacén particular de una oficina, o la del espacio de garaje que permite hacer nuevas plazas, etc.
Para llevar a cabo esta desafectación (es decir, que un elemento común pase a ser particular), naciendo para el Derecho una nueva unidad más del edificio, se deberá seguir un procedimiento sencillo que pasa por la convocatoria previa de la Asamblea General, en la que conste un punto específico claro y preciso que establezca ésta dentro del Orden del Día de la reunión. A continuación, la Asamblea deberá pronunciarse, tomando el acuerdo por unanimidad de propietarios asistentes en la reunión. El Secretario deberá ser riguroso con la redacción del acta de desafección, y con su posterior notificación fehaciente a los propietarios ausentes o no asistentes. No podemos olvidar que una sola manifestación negativa de cualquier comunero invalida el acuerdo. Recordamos, la unanimidad debe ser del total de propietarios, asistentes y ausentes.
A la nueva unidad inmobiliaria se le habrá de asignar un nuevo coeficiente de participación, mediante el que contribuirá a los beneficios, cargas y al sostenimiento general del inmueble. Asimismo, en el acta deben hacerse constar aquellas modificaciones realizadas en el coeficiente del resto de fincas del edificio, determinando de manera precisa los nuevos, puesto que el porcentaje de la nueva finca disminuirá en la misma proporción la del resto de fincas registrales, hasta llegar a la suma del 100% del total del edificio.
Una vez firme el acuerdo, se procederá a su elevación a público mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial. Normalmente los profesionales aprovechamos el otorgamiento de una única escritura para desafectar en primer lugar y transmitir la nueva finca al comprador, adjudicándole la nueva unidad inmobiliaria. Las comunidades, bien asesoradas, facultarán a su Presidente para el otorgamiento de la documentación y para realizar los trámites y gestiones necesarios hasta su inscripción registral, incluso para firmar en nombre de la comunidad, evitando la engorrosa comparecencia del resto de propietarios. En la escritura pública deberá constar el precio de transmisión de la finca. Es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario. Por tanto, no es necesario el consentimiento del acreedor con garantía hipotecaria constituida sobre un piso o local para la enajenación del elemento común previamente desafectado y objetivado jurídicamente, si bien aquella garantía subsistirá sobre éste, en cuanto a una cuota equivalente a la que dicho piso correspondía anteriormente sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
