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POR JOAN BERMÚDEZ I PRIETO. ABOGADO-LICENCIADO EN CIENCIAS POLÍTICAS. BERMÚDEZ CONSULTING&MANAGEMENT S.L.
En breve: El tiempo que es un bien relativo, y a la vez, en función de los deseos y voluntades de quienes desean poder acometer muchos proyectos en un espacio limitado del mismo, es, o se percibe como escaso, comporta que se aceleren actuaciones y en ocasiones no lo suficientemente meditadas y adecuadas a las necesidades que se pretenden resolver. Esto es lo que sucedió durante el pasado 14 de diciembre cuando el Gobierno publicó un Real Decreto-Ley con el objetivo de regular los contratos de arrendamiento de viviendas, que posteriormente (y como en cierta forma ya anticipamos en las páginas de esta revista) el Congreso de los Diputados lo rechazó, pero haciendo suya la frase de John Wesley “no tengo tiempo para tener prisa”, en el transcurso de tan solo poco más de un mes se ha vuelto a publicar en fecha 1 de marzo pasado nuevamente un Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes para atender la emergencia social en materia de vivienda.
Sumario:
- Nueva normativa sobre la vivienda
- Modificaciones realizadas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
NUEVA NORMATIVA SOBRE LA VIVIENDA
Este Real Decreto-Ley 7/2019 viene seguido de una ley, mal llamada Ley Hipotecaria, con la que finalmente, después de más de dos años de demora, se pretende asumir las pautas y adecuarse a la normativa europea 2014/17/UE, mediante la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (como pueden ver, en el transcurso tan solo de dos semanas surgen dos normas importantes relativas y vinculadas a la vivienda). Ambas normas son de una incidencia y repercusión importante en todo lo relativo a la vivienda, una en relación al régimen del alquiler, la otra afecta a quien adquiera una vivienda a través de un préstamo hipotecario.
Deberíamos comenzar reconociendo que el título de la ley sobre las hipotecas, no recoge la realidad de este tipo de préstamos, y una vez más crea cierta confusión en relación al papel que se le asigna a cada uno de los intervinientes y al bien inmueble, como un elemento más en el proceso. Se define como reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuando la realidad es que se trata jurídicamente (aunque con todas las connotaciones y variaciones que las diferentes normas legales han incorporado con el tiempo), de un préstamo personal. Es a la persona (al solicitante/adquirente de la vivienda), a quien se le concede el préstamo y se incorpora, como si de un aval se tratara, la garantía de la finca, razón por la que la deuda la asume la persona (hipotecante) frente a la entidad financiera.
La confusión se genera coloquialmente cuando se cree en muchas ocasiones (de buena fe) que el préstamo es sobre la vivienda y no sobre los titulares de la póliza firmada, con las consecuencias que se han producido en muchas sentencias en las que se ha ejecutado el bien y sigue pendiente parte de la deuda, y el consiguiente desasosiego de las personas afectadas que no entienden el porqué de esta situación. El tratar las modificaciones legislativas con cierta ambigüedad u omisión (que parece calculada) puede dar la sensación de que es un préstamo que tan solo incide en el bien aportado como garantía, al no exponer con total claridad la situación de los compromisos.
En el preámbulo de la Ley, se reconoce que gracias a los préstamos con garantía hipotecaria numerosas familias pueden disfrutar de una vivienda en propiedad, en unos niveles superiores a los países de nuestro entorno, con lo que se acepta y reconoce que la propiedad de una vivienda es un factor positivo para las familias cuando expone literalmente “El acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos”, contradiciendo en cierta forma las proclamas que desde hace tiempo por parte de las Administraciones de cualquier signo político han ido exponiendo de la necesidad de cambiar la tendencia de acceder a una vivienda en propiedad por la fórmula de vivienda en alquiler.
MODIFICACIONES REALIZADAS POR LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Sin pretender analizar todos los aspectos que modifica la Ley 5/2019, que entrará en vigor el próximo 16 de junio, en relación a la normativa actualmente en vigor, se hacen necesarios algunos comentarios a la misma en contenidos destacados como significativos. Llama la atención que se establece como una de las novedades más importantes la obligación de los bancos de asegurarse que el solicitante de un préstamo hipotecario debe ser solvente, algo parecido sucede cuando se establece que deberá acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), para conocer la situación de riesgos asumidos por el solicitante
Estas instrucciones establecerlas ahora en una norma legal con rango de ley para indicar a los bancos que deben conceder los préstamos a personas con una solvencia clara y verificar la situación de los riesgos asumidos (CIRBE) para poder calcular la capacidad de endeudamiento, nos debería sorprender, ya que por definición los bancos tan solo deben conceder financiación a quien demuestre la capacidad de retorno de la deuda que pretende asumir, previa verificación de los riesgos (deuda activa). Si ello se regula ahora, nos ha de hacer pensar que tal vez no es así actualmente y que no se verifica en la CIRBE la situación del cliente y su capacidad de pago, o que se incide (como sucede en muchas ocasiones) en reiterar en normas diferentes los procedimientos ya establecidos. De todas formas, y acudiendo a la norma europea 2014/17/UE que es el origen de la modificación actual, y de la que se hace eco ésta en el preámbulo expone “… problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos…”.
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