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Por Marta Orce, Abogada asociada de SJ Berwin
El presente artículo analiza las medidas introducidas en el ámbito del arrendamiento de viviendas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el pasado 6 de junio de 2013 y que modifica aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas para la flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (la “Ley”), publicada en el Boletín Oficial del Estado el 5 de junio.
Como se indica en la Exposición de Motivos de la Ley, el mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler, siendo significativo que en España el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17%, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30 %.
El pretendido objetivo fundamental de la Ley, en el difícil marco económico actual, es el de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, buscando a tal efecto lograr el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para que pongan las viviendas actualmente vacías y sin uso a disposición del mercado arrendaticio.
La Ley ha modificado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), así como ciertos aspectos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) relacionados con el procedimiento de desahucio.
A continuación hacemos referencia a las principales modificaciones introducidas:
Prevalencia de la voluntad de las partes
Se modifica la LAU para potenciar la voluntad de las partes en determinados aspectos que en el régimen anterior tenían carácter imperativo, ampliándose las materias susceptibles de pacto entre las partes:
• Para agilizar la resolución de controversias, se permite someter a mediación o arbitraje las controversias que surjan y que, por su naturaleza, puedan resolverse a través de estos medios de resolución de conflictos de conformidad con la normativa aplicable.
• Las partes pueden, tras la reforma, acordar reemplazar total o parcialmente la obligación del pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda.
• Es novedosa también la facultad de las partes de pactar la actualización de la renta que estimen oportuna, sin que sea obligatoria la actualización según la evolución del IPC durante los cinco primeros años del contrato como exigía la anterior regulación.
• Por último, se permite que las partes pacten la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente de la vivienda, con independencia de la duración del arrendamiento.
Flexibilización de la duración del contrato de arrendamiento
En relación con la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, la Ley modifica los siguientes aspectos de la LAU:
• Se reduce de cinco a tres años el plazo de la prórroga obligatoria, la cual permite al inquilino prorrogar el contrato por períodos de un año hasta alcanzar el referido plazo máximo.
• Por otra parte, se reduce de tres años a uno el plazo de la prórroga tácita. De esta forma, llegada la fecha de vencimiento del contrato, siempre que hayan transcurrido tres años de duración del mismo, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un plazo máximo de un año adicional, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo.
• Se introduce la facultad del arrendatario para desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se mantiene la posibilidad del pacto entre las partes sobre el pago de una indemnización por parte del arrendatario, en caso de desistir, equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir.
• Se facilita la recuperación de la vivienda para el arrendador antes de la finalización de la prórroga obligatoria. Sin necesidad de que el pacto conste expresamente en el contrato -como se exigía con anterioridad a la reforma- el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, podrá recuperar la vivienda cuando la necesite para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siendo el plazo de preaviso mínimo de dos meses.
Es novedosa también la facultad de las partes de pactar la actualización de la renta que estimen oportuna, sin que sea obligatoria la actualización según la evolución del IPC durante los cinco primeros años del contrato como exigía la anterior regulación
Inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad
La Ley introduce una serie de medidas para fomentar la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro, como medio de garantía de los derechos del arrendatario y del arrendador y con el supuesto objetivo de aumentar la seguridad del tráfico jurídico. Esto no obstante, la inscripción del contrato de arrendamiento sigue configurándose como una facultad y no como una obligación. A tal efecto modifica la Ley, entre otros, los siguientes aspectos de la LAU:
• A diferencia de lo que ocurría con anterioridad a la reforma, el comprador de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad que esté arrendada como vivienda, que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no estará obligado a mantener al inquilino a menos que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Se modifican las consecuencias que tiene la resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de compra. Con anterioridad a la reforma, se preveía que en dichos casos el arrendatario tenía derecho a permanecer en la vivienda hasta que se hubieran cumplido cinco años desde el inicio del contrato, sin ser necesario a tal efecto que el contrato estuviese inscrito. Ahora, sin embargo, el contrato de arrendamiento quedará extinguido en dichos supuestos, salvo que el mismo hubiese accedido al Registro de la Propiedad antes que los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en los que continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Se reduce de cinco a tres años el plazo de la prórroga obligatoria y de tres años a uno el plazo de la prórroga tácita.
• En la misma línea de potenciación de la inscripción de los contratos, la LAU prevé ahora que tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si en el contrato se ha pactado que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá restituirse inmediatamente la finca en tal caso, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez que el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado a tal efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Se establece asimismo que el título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, añadiéndose que si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento será preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas y acreditar la consignación ante notario a favor de dichos titulares de la fianza prestada por el arrendatario.
Se introduce la facultad del arrendatario para desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Desahucio
En virtud de la Ley se reforman determinados preceptos de la LEC al objeto de que sea más expeditivo el procedimiento de desahucio. Algunas de las novedades introducidas por la Ley son las siguientes:
• En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el procedimiento ha sufrido, entre otras, las siguientes modificaciones:
– Se establece que el requerimiento de pago al demandado expresará, además de lo ya previsto antes de la reforma, que la falta de oposición al requerimiento (en el plazo previsto de diez días) supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
– El lanzamiento se vincula, tras la reforma, a la falta de oposición del demandado, de tal forma que si el demandado no atiende el requerimiento de pago o no comparece a la vista para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sustituyéndose así el trámite del sistema anterior de dar traslado al demandante del decreto emitido por el secretario judicial dando por terminado el juicio de desahucio para que instase el despacho de ejecución.
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