Alertas Jurídicas sábado , 28 mayo 2022
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Novedades y retos de la Ley de rehabilitación: hablan los técnicos

 

Por Javier Méndez, Director del Gabinete Técnico del Colegio de Aparejadores de Madrid

La aprobación definitiva de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas es, a juicio del autor, una muestra más de la apuesta del Gobierno por recuperar el potencial económico y empleador del sector de la edificación. Con esta normativa, la rehabilitación reivindica un protagonismo que la etapa de crecimiento desaforado parecía haberle negado, centrados como estábamos en la obra nueva.

La aprobación definitiva de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas es una muestra más de la apuesta del Gobierno por recuperar el potencial económico y empleador del sector de la edificación. Con esta normativa, la rehabilitación reivindica un protagonismo que la etapa de crecimiento desaforado parecía haberle negado, centrados como estábamos en la obra nueva. El modelo mira más que nunca hacia la sostenibilidad, la eficiencia energética, la conservación, la accesibilidad universal y la rehabilitación.

Era necesario que una norma como ésta proporcionara un marco estable e integrador para resolver los problemas de conservación que arrastra el parque inmobiliario español. Del mismo modo que llevamos nuestro vehículo a revisión y cambiamos, por ejemplo, sus neumáticos para que la conducción sea más segura y eficiente, la vivienda también debe revisarse, renovarse y rehabilitarse.

El Informe de Evaluación de Edificios

Una de las novedades más importantes es el establecimiento del Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que vendrá a sustituir y complementar los extremos requeridos en la ITE. Se trata de una medida para valorar el estado real de nuestros edificios, en cualquier localidad del territorio nacional sin límites de habitantes. Además, incorporará parámetros necesarios como el cumplimiento de la accesibilidad universal y la conservación del edificio.

Ahora bien, no queda claro el alcance de responsabilidad del técnico que supervise el IEE. La Ley establece que “las deficiencias que se observen en relación con la evaluación de lo dispuesto en el informe pertinente, se justificarán bajo el criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba”.

El Informe de Evaluación de Edificios (IEE), sustituirá y complementará los extremos requeridos en la ITE. Además, incorporará parámetros necesarios como el cumplimiento de la accesibilidad universal y la conservación del edificio.

Además, su coste puede ser también aspecto de controversia. En teoría, la información que requiere aportar el nuevo IEE es bastante superior, por ejemplo, a la certificación energética exclusivamente, por lo que en teoría su coste debería ser superior. Ahora bien, en la práctica, al ser el destinatario del informe el que asume el coste, hay un riesgo de que se ponga en entredicho la objetividad del documento. Las Administraciones públicas deberán velar por la objetividad y validez de estas evaluaciones, ya que en última instancia, los IEE servirán para nutrir los censos de edificios precisados de rehabilitación.

Novedades en el CTE

Entre las novedades más importantes, la Ley incorpora modificaciones en el artículo 2 de la L.O.E. al introducir en su ámbito de aplicación la intervención sobre edificios existentes. Define además qué se considera intervención en edificios existentes; además, al establecer los requisitos básicos de la edificación que deberán satisfacerse ubica su cumplimiento tanto en el proyecto, la construcción, mantenimiento, conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones.

La norma también introduce novedades  en el Código Técnico de la Edificación (CTE), ya que especifica que las exigencias básicas deben cumplirse en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones. Así, El CTE se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes y su cumplimiento se justificará en el proyecto o, si no es preceptivo este, en memoria técnica suscrita por el técnico competente.

Si la aplicación del CTE es inviable por razones técnicas, económicas o urbanísticas, el proyectista así lo dejará plasmado en la documentación final, si bien la normativa no especifica en base a qué criterios ha de decidir el técnico esa inviabilidad, y una vez más no queda clara cuál es la responsabilidad que adquiere con esa decisión.

Otro de los aspectos que no se han concretado es el relativo a la definición de “mantenimiento”: trabajos para conseguir que con una “fiabilidad adecuada” el edificio cumpla con los requisitos básicos establecidos, así como el concepto de “intervenciones en los edificios existentes”: ampliación, reforma y cambio de uso. De nuevo, habrá que definir con qué parámetros se establece la fiabilidad adecuada…

Asimismo, se deberán evaluar las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas. Por otro lado, Todo cambio de uso característico de un edificio existente deberá cumplir las exigencias básicas del CTE.

Establece a su vez que en las intervenciones en edificios existentes no se podrán reducir las condiciones preexistentes relacionadas con las exigencias básicas. Por último, modifica la LOE en el apartado “requisitos básicos de la edificación” para introducir las intervenciones que se realicen en edificios existentes dentro del ámbito de aplicación del CTE.

Viviendas más eficientes y más accesibles

El nuevo marco normativo potencia la rehabilitación, impulsando su ejecución en cualquier edificio residencial colectivo de más de cincuenta años. Esto potenciará por tanto la actividad de la construcción y cabe esperar que generará empleo para los técnicos que han de realizar los Informes de Evaluación y los proyectos que se precisen. Además, en caso de no cumplimiento por parte de los propietarios de la subsanación del deber de conservación pertinente dentro del plazo concedido, la regulación habilita a la Administración para  ordenar su realización o realizarla por sustitución y a costa de los obligados.

 La Ley incorpora modificaciones en el artículo 2 de la L.O.E. al introducir en su ámbito de aplicación la intervención sobre edificios existentes. Además, los requisitos básicos de la edificación deberán cumplirse tanto en el proyecto como en la construcción, mantenimiento, conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones

Por otro lado, las exigencias de accesibilidad universal y eficiencia no sólo han de ser para edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, con la definición del término que hace la Ley sino que esta habla de regenerar ciudades y entornos. Desde el sector cabría esperar que las Administraciones contribuyan dando ejemplo, incluso antes de exigir lo propio a los contribuyentes.

El gran reto: fórmulas de financiación

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