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Por Carlos Gutiérrez Garzón, Socio de Bancario e Inmobiliario de Broseta e Iñigo Arrese Zamácola, Asociado Senior Inmobiliario de Broseta
En breve: Dentro de la intensa actividad legislativa enmarcada en el particular contexto político de la fase final de legislatura el Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto en materia de vivienda y alquiler tras el fallido intento del RD–Ley 21/2018, de 14 de diciembre, que no superó el trámite de convalidación. El nuevo Real Decreto, que es continuidad del anterior, configura un nuevo estatuto del arrendatario que tiende a mejorar su posición contractual frente al propietario, así como un tímido intento de protección de los propietarios frente a alquileres de uso turístico, y algunas medidas adicionales para intentar dinamizar el mercado del alquiler en España. Dejando al margen valoraciones sobre el sesgo o conveniencia y eficacia de las medidas, abordamos en este artículo las modificaciones más importantes.
Sumario:
- Introducción
- Principales novedades sustantivas en arrendamientos urbanos
- Aspectos procesales
- Modificaciones en el estatuto de la propiedad horizontal
INTRODUCCIÓN
El pasado 1 de marzo de 2019 se aprobó el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, el RDL 7/2019), cuya publicación en el BOE ha tenido lugar el pasado 5 de marzo de 2019. Este Real Decreto-Ley, de plena aplicación desde el 6 de marzo de 2019, introduce importantes modificaciones en la regulación sustantiva del contrato de arrendamiento y determinadas cuestiones procesales relacionadas con los procedimientos de desahucio. Asimismo, incorpora algunas modificaciones del estatuto del propietario en régimen de propiedad horizontal, e introduce novedades de carácter fiscal tendentes a dinamizar el mercado del alquiler.
PRINCIPALES NOVEDADES SUSTANTIVAS EN ARRENDAMIENTOS URBANOS
El RDL 7/2019 modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (en adelante, LAU) y la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, mediante una serie de medidas que refuerzan la posición contractual y procesal del arrendatario, y que siguiendo el propio orden del Real Decreto-Ley cabe sistematizar conforme a lo siguiente:
Ámbito de Ley: se mantiene la aplicación imperativa de las normas del Título II de la LAU para los arrendamientos de vivienda, dentro de las cuales las partes podrán establecer limitadamente sus propios pactos; e igualmente se mantiene el principio de aplicación supletoria de la ley a los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, cuya fuente primaria será la libre voluntad de las partes.
Ahora bien, para el caso de los arrendamientos de vivienda, se introduce una nueva categoría de arrendamientos excluidos o con un régimen especial, derivado de las características especiales de la vivienda objeto de alquiler: viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, y arrendamientos de vivienda en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos supuestos, que pueden calificarse de arrendamientos con alto valor añadido, el régimen legal primario será la voluntad de las partes, siendo de aplicación el Título II de la Ley supletoria, y en segundo término, las normas generales del Código Civil.
Viviendas de uso turístico: por primera vez se aborda, aunque tímidamente, el reciente pero creciente fenómeno del alquiler de viviendas de uso turístico, de la que se da una definición precisa, suprimiendo la limitación de las que son comercializadas a través de canales de oferta turística, aunque remitiendo la misma a la normativa sectorial correspondiente. Estos alquileres quedan expresamente excluidos de la LAU, por lo que su regulación se determinará por la normativa sectorial, lo que adelanta ya un régimen de dispersión normativa en función de la regulación que cada Comunidad Autónoma decida implementar.
Eficacia frente a terceros: una de las modificaciones más importantes es la eliminación de la exigencia de inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que los arrendamientos de vivienda surtan efectos frente a terceros, que como veremos pasan a ser oponibles frente a adquirentes, conservando los arrendatarios su derecho sin necesidad de inscripción.
Duración: sin duda esta es una de las medidas de mayor impacto, en cuanto se amplían los plazos de cumplimiento obligatorio, introduciéndose además un régimen diferenciado para propietarios personas físicas y propietarios personas jurídicas, de forma que el plazo de cumplimiento obligatorio y prórroga legal queda configurado así:
a) Arrendadores personas físicas: plazo de cumplimiento obligatorio: 5 años
b) Arrendadores personas jurídicas (cualquiera que sea su forma): 7 años.
Se produce por tanto un notable incremento del plazo obligatorio en beneficio de los arrendatarios frente a los tres años que hasta la fecha imponía la legislación arrendaticia.
En cuanto a la prórroga tácita, se mantiene la prórroga tácita por anualidades hasta un máximo de tres años una vez cumplido el plazo mínimo de cumplimiento obligatorio, si bien se incrementan notablemente los plazos de preaviso para impedir dicha prórroga tácita, que pasan a ser de cuatro meses de antelación, en el caso del arrendador, o dos meses en el caso del arrendatario.
Recuperación por el arrendador para necesidades personales: se introduce una importante novedad en este aspecto respecto a la regulación anterior, ya que se establece que el derecho a extinguir el arrendamiento por necesidades personales del arrendador se podrá ejercitar una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que, al tiempo de celebrar el contrato, se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de los cinco años, para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, familiar de primer grado, o cónyuge, en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer dicha potestad, el arrendador deberá comunicar la restitución de la vivienda al arrendatario, especificando dichas necesidades propias o familiares, manteniéndose el plazo de preaviso de dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar por parte del arrendador. Igualmente se mantiene el plazo de tres meses para reponer al arrendatario si transcurrido dicho plazo no tiene lugar la ocupación, en cuyo caso el arrendatario podrá optar entre: (i) ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período obligatorio de hasta cinco años con indemnización por los daños causados, y manteniendo las mismas condiciones contractuales; o: (ii) ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada anualidad que quedara por cumplir hasta los 5 años.
Enajenación de la vivienda arrendada: como adelantábamos anteriormente, se produce aquí una de las modificaciones más importantes, ya que los arrendamientos pasan a ser plenamente oponibles a los adquirentes, ya sea por enajenación forzosa o voluntaria, sin necesidad de inscripción, por lo que los adquirentes se verán obligados a soportarlos.
Así, si durante los cinco primeros años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, el derecho del arrendador quedará resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria, sentencia judicial, o ejercicio de una opción de compra; el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta cumplir los cinco o siete años, respectivamente.
En contratos con una duración pactada mayor a los citados límites, si se produjera la resolución del derecho del arrendador por las circunstancias mencionadas pasados cinco o siete años de duración, se produciría la extinción del arrendamiento, a excepción de que el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho determinante de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el contrato por la duración pactada.
En cuanto a las enajenaciones voluntarias se establece que el nuevo propietario de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos de adquirente de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH), sin que se pueda alegar por tanto esta protección registral.
Si se hubiera pactado una duración superior a cinco años, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada; en este caso sí, a excepción de que cumpla con los requisitos del artículo 34 de la LH, por tanto, con un efecto limitado de la publicidad registral. En ese caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para cumplir con un plazo de cinco o siete años, respectivamente, debiendo el vendedor de la vivienda indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Cuando las partes hubiesen estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
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