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El pasado 1 de julio entró en vigor la Constitución Española y que recoge el derecho de los españoles de disfrutar de una vivienda digna y adecuada y de la obligación de los poderes públicos de promover «las condiciones necesarias así como establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando también la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación´´.
Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Suelo procedemos seguidamente a enumerar aquellas novedades que consideramos más importantes.
Derechos y deberes de los ciudadanos
Por primera vez se regulan los derechos y deberes de los ciudadanos en general, en materia de suelo y no únicamente de los propietarios de suelo.
Se enumeran derechos esenciales tales como el mencionado derecho a una vivienda digna, el acceso a la utilización de las dotaciones públicas y equipamientos colectivos, el acceso también a toda la información urbanística que tenga en su poder la administración pública, así como participar en los procedimientos urbanísticos, entre otros. Entre los deberes que la Ley enumera se encuentra el de respeto y preservación del medio ambiente, respeto a los bienes de dominio público, entre otros.
Cabe señalar que dentro del contenido que esta Ley establece del Derecho de Propiedad del Suelo, la Ley recoge las facultades inherentes al mismo, como son el uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características y destino que el suelo tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable; no obstante, este Derecho contiene también una serie de cargas y deberes como son la dedicación del suelo a los usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística, la obligación de edificar en los plazos establecidos por la normativa aplicable y, en concreto, mantener los terrenos y la masa vegetal del suelo rural en condiciones para evitar riesgos de erosión, incendios o inundaciones.
Obligaciones de la Administración
Otra de las novedades importantes de la Ley es la fijación del 30 % de reserva mínima de la edificabilidad residencial para destinarla a vivienda sujeta al régimen de protección pública. Se establecen dos únicas excepciones, para determinados Municipios o actuaciones, en las que la reserva puede ser inferior, que cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento de dicha reserva dentro de su ámbito territorial y que al tratarse de reforma o mejora de urbanización se justifique la escasa utilidad del uso residencial o el destino a sistemas.
En referencia a lo expuesto en el párrafo anterior debemos señalar que en la Disposición Transitoria Primera de la Ley prevé la aplicación directa de dicha reserva en el caso de que, en el plazo de un año a contar desde la entrada en vigor de esta nueva Ley, la legislación urbanística de aquellas comunidades autónomas que tengan la competencia, no se haya adaptado a esta reserva mínima.
La nueva Leyla nueva Ley de Suelo, el concepto de suelo rural reúne aquel suelo preservado de la transformación mediante la urbanización (suelo no urbanizable) y aquel suelo para el cual se permite pasar a la situación de suelo urbanizado hasta que acabe la actuación de urbanización (suelo urbanizable no transformado). Y se entiende por suelo urbanizado aquel que está integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población (suelo urbano).
la Administración competente un porcentaje de suelo reservado para las dotaciones públicas que establece entre el 5% y el 15% de la edificabilidad media ponderada de la actuación -equivalente más bien al aprovechamiento urbanístico y no a la edificabilidad- pues muchas veces no coinciden.
Excepcionalmente permite reducir el porcentaje al 0% o incrementarlo al 20%, de forma siempre, proporcionada y motivada; además admite la posibilidad de sustituir esta entrega de suelo por otras formas de cumplimiento del deber, que se entiende cumplido con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización.
la nueva Ley de Suelo pretende dar protección al suelo como recurso natural y partiendo del Principio de desarrollo sostenible establece la necesidad de someter previamente la aprobación de todos y cada uno de los desarrollos urbanísticos a un examen medioambiental y a un examen de sostenibilidad económica.
En cuanto a la valoración del suelo, construcciones y edificaciones a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas, las nuevas reglas persiguen terminar con la especulación, sustituyendo el sistema seguido por la Ley, el suelo rural y el suelo urbanizado, las nuevas reglas de valoración son las siguientes:
En el suelo rural, se aplicará el método de capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea mayor. En el citado valor, se incluirán como ingresos las subvenciones que se otorguen a los cultivos y se restarán los gastos de explotación. El valor obtenido podrá corregirse al alza hasta un máximo del doble por factores de localización como la cercanía a núcleos urbanos, a centros de actividad económica o por encontrarse en un paraje de gran valor paisajístico o ambiental, por ejemplo.
Si el suelo está sujeto a su transformación urbanística y no se ha iniciado la misma, se prevé una indemnización por la privación de la facultad de participar en la ejecución de actuaciones de nueva urbanización o por la alteración de las condiciones de ejercicio de esa facultad. La indemnización se calculará aplicando el mismo porcentaje previsto para la participación de la comunidad en las plusvalías, es decir, aplicando el porcentaje que la administración recibe en el caso de la gestión privada (entre el 5% y el 15%) a la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
Si el suelo está sujeto a su transformación urbanística y está ya se ha iniciado, los gastos y costes en los que haya incurrido el propietario deberán ser tasados y pagados, incrementados por una tasa libre de riesgo y una prima de riesgo. Se indemnizará el lucro cesante en la proporción directa entre el valor del rústico y el urbanizado, según en que fase se encuentre la ejecución y en proporción a la inversión realizada.
En el suelo urbanizado, nos encontramos con dos posibles escenarios. Si el suelo está sin edificar o, estando edificado, la construcción es ruinosa o ilegal, se utilizará el valor de repercusión calculado de acuerdo con el método residual aplicado al uso y a la edificabilidad del Plan. En cambio, si el suelo se encuentra en proceso de edificación o ya está edificado, deberá optarse por uno de los siguientes métodos: la tasación conjunta del suelo y la edificación, utilizando el método de comparación para la edificación, o el valor de repercusión calculado de acuerdo con el método residual aplicado al uso y edificabilidad del Plan.
Este nuevo régimen de valoraciones beneficiará sin duda a que podrá, por ejemplo, gracias a los nuevos métodos de valoración, expropiar terrenos a precios bastante inferiores a los precios actuales. Los más perjudicados pueden ser los actuales propietarios de suelo urbanizable ya que esteExpropiación forzosa
n el Acta de Ocupación se podrá sustituir la descripción gráfica de la finca y la referencia catastral que se incorporan normalmente, por una Certificación descriptiva y gráfica.
Se han producido algunos cambios en la regulación del Derecho de reversión, reduciéndose los supuestos en los que procede la misma en los casos de expropiación por razones urbanísticas. la Ley introduceResponsabilidad Patrimonial
la Ley se enumeran unos supuestos indemnizatorios «en todo caso´´. Estos son:
- Las situaciones de fuera de ordenación no son indemnizables, tal como se establecía antes. Lo que si será indemnizable, será la imposibilidad de usar y disfrutar la construcción o edificación lícitamente durante su vida útil.Venta y sustitución forzosas
La Leyla Propiedad y en la inscripción se harán constar las condiciones y plazos de edificación a que quede obligado el adquirente en calidad de resolutorias de la adquisición.
la Propiedad.
Medidas anticorrupción
Por último debemos señalar la modificación que esta nueva Ley, en su Disposición Adicional Novena, lleva a cabo de la Ley alcanza los objetivos que persigue o si, de lo contrario, se va a fomentar con ella, como apuntan en ciertos sectores, la especulación y el resto de excesos urbanísticos que vienen produciéndose.
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