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La primera cuestión que nos llama la atención es que en los dos últimos años hemos visto modificarse una materia, que llevaba prácticamente sin revisión desde el año 1980, salvo una importante reforma llevada a cabo en el año 1995 por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias.
En efecto, la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, promulgada para adaptar esta materia a la Constitución de 1978, ha sido sustituida por la vigente Ley 49/2003, de 26 de noviembre. Esta nueva Ley de Arrendamientos Rústicos tiene por objeto adaptar esta vez nuestra legislación a las reformas de política agraria común dentro de la Unión Europea, con el fin de aumentar la eficacia de las explotaciones agrícolas, promoviendo su mayor extensión mediante fórmulas asociativas en régimen de comunidad, buscando como prioridad el desarrollo rural integral y sostenible. Sus principales novedades respecto de la legislación anterior, aplicables a los contratos celebrados tras su entrada en vigor -27 de mayo de 2004-, son las siguientes:
1. Quedan eliminados, aunque no por mucho tiempo como luego veremos, el requisito de ser «profesional´´ de la agricultura, así como el límite de la extensión superficial de la explotación arrendada, como condiciones para ostentar la condición de arrendatario. Permitiendo celebrar el contrato de arrendamiento a cualquier persona física o jurídica con capacidad general para contratar, así como a las comunidades de bienes, cualquiera que sea la superficie de la explotación.
2. No pueden ser arrendatarios los extranjeros no comunitarios, salvo que sean residentes permanentes, o medie convenio o reciprocidad con el país no comunitario en cuestión.
3. Se da primacía al principio de libertad de pactos o autonomía de la voluntad, salvo para ciertos supuestos en que la Ley tiene carácter imperativo.
4. El plazo mínimo de duración del arrendamiento se reduce de cinco a tres años, estableciendo un sistema de prórrogas tácitas por tres años. La duración por menos tiempo es nula y, en defecto de pacto sobre la duración, se entenderá concertado el arrendamiento por tres años. Además, el arrendatario podrá extinguir anticipadamente el arriendo vigente, desistiendo del mismo, si avisa al arrendador con un año de antelación. Ahora bien, este plazo mínimo no lo será por mucho tiempo, ya que como después veremos se prevé la vuelta al plazo mínimo de cinco años a partir del 31 de diciembre.
Las escrituras de enajenación de fincas rústicas deberán expresar la circunstancia de si se encuentran o no arrendadas, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
5. Quedan suprimidos los llamados derechos de adquisición preferente ñtanteo y retracto- que permitían acceder a la propiedad a los arrendatarios, en caso de venta de la explotación agraria por su propietario a un tercero. La supresión de este derecho obedecía a la necesidad de incentivar a los propietarios para arrendar sus tierras sin la limitación que les suponía tal derecho, para agilizar y facilitar la libre circulación de la tierra. Sin embargo, como luego veremos, tales derechos de los arrendatarios se van a implantar nuevamente, el próximo año.
6. Se mantiene la especialidad propia de los arrendamientos no sujetos al Código Civil, en el sentido de proteger al arrendatario asegurando su derecho a permanecer en el arrendamiento, aun en el caso de que el propietario decidiera vender su propiedad a un tercero (es lo que se viene a llamar el principio de «venta no quita renta´´).
7. La renta se ha de establecer en dinero, y si parte se fija en especie, deberá traducirse su importe a dinero. Su actualización será con arreglo al IPC (índice de precios al consumo), si se pacta la actualización sin determinar el criterio aplicable.
8. Se permite, con el consentimiento expreso del arrendador, que el arrendatario pueda ceder y subarrendar la explotación, si bien, en este último caso, queda limitada cuantitativamente la renta del subarriendo para evitar la especulación.
9. Se actualiza el régimen legal de la aparcería (cesión del uso de la tierra a cambio de participación en los beneficios de la explotación), eliminando la necesidad de que el arrendador aporte al menos el 25% del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, y suprimiendo la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario. Su duración será la pactada y, en su defecto, por un año agrícola, con prórrogas tácitas de año en año.
Ahora bien, apenas un año y medio después de su entrada en vigor, la Ley de Arrendamientos Rústicos ha sido modificada sustancialmente por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, que entrará en vigor el próximo día 31 de diciembre de 2005 y que, en líneas generales, introduce las siguientes novedades:
1. Vuelve a exigir la «profesionalización´´ en la agricultura para ser titular de un arrendamiento rústico, sobre la base de dos elementos: haber obtenido unos ingresos brutos anuales procedentes de la agricultura, superiores al duplo del IPREM (anteriormente, el Salario Mínimo Interprofesional); y dedicación personal y directa a actividades agrícolas que suponga al menos el 25% de su tiempo de trabajo.
Se presume la existencia del arrendamiento siempre que el arrendatario se encuentre en posesión de la finca
2. Reconoce la posibilidad de ser arrendatario, además de los supuestos ya previstos en la ley, a las cooperativas, sociedades agrarias de transformación y Administraciones Públicas sin límite de extensión territorial. Además, las personas jurídicas, en general, deberán contemplar en su objeto social el ejercicio de la actividad agraria.
3. Se limita la posibilidad de ser arrendatario a las personas físicas que por sí por persona interpuesta ya sean titulares de una explotación agraria superior a determinados límites superficiales, con el fin de evitar la acumulación de grandes superficies de arrendamiento en manos de un solo arrendatario.
4. Las escrituras de enajenación de fincas rústicas deberán expresar la circunstancia de si se encuentran o no arrendadas, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
5. Se vuelve al plazo mínimo de duración del contrato de cinco años.
6. Se presume la existencia del arrendamiento siempre que el arrendatario se encuentre en posesión de la finca. Y a falta de pacto sobre el importe de la renta, ésta será equivalente a la de mercado en la misma zona.
7. En caso de arrendamiento rústico no inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente de la finca protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria solo estará obligado a permitir el arriendo por el tiempo que falte para cubrir el plazo mínimo de cinco años o de su prórroga tácita. Los demás adquirentes deberán respetar la duración total pactada.
8. Se recuperan los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) a favor del arrendatario, en el caso de que la finca arrendada sea transmitida a terceros por cualquier título inter vivos. Y en las escrituras de enajenación se notificará fehacientemente al arrendatario dicha transmisión, como requisito necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
9. El arrendatario no precisará el consentimiento del arrendador para realizar la cesión o el subarriendo del contrato, si los realiza a favor de su cónyuge o uno de sus descendientes.
10. En caso de muerte del arrendatario, tendrá preferencia para sucederle en el contrato, a falta de designación testamentaria, el que tenga la condición de joven agricultor más antiguo.
Se aplica la posibilidad de enervar la acción de desahucio por impago de rentas, al igual que en el caso de fincas urbanas (por una sola vez y pagando antes del juicio).
11. Se aplica la posibilidad de enervar la acción de desahucio por impago de rentas, al igual que en el caso de fincas urbanas (por una sola vez y pagando antes del juicio).
12. Por último, se prevé la creación de un Registro de Arrendamientos Rústicos con carácter público y meramente informativo, adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.
Y hasta aquí un breve análisis de la situación legislativa vigente en materia de arrendamientos rústicos, con la esperanza de que sea la definitiva, en aras de alcanzar una mayor estabilidad y seguridad jurídica.
Extracto de los artículos modificados por la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos
Artículo 3. Derechos de producción agrícolas y otros derechos.
Los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones
Artículo 7. Inaplicación de la ley.
Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste´´.
Artículo 8. Desenvolvimiento del contrato.1. El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.Serán nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.
Artículo 9. Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
Es agricultor profesional, a los efectos de esta Ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.2. En todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes.3. Para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6´´ 6. En todo caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío.
7. No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante: a) Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.b) Las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario.c) Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.
Artículo 11. Criterios y requisitos formales para el arrendamiento.
1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito.
A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.
La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su inscripción en el Registro de la Propiedad
Artículo 12. Tiempo de duración..
Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años
Artículo 18. Gastos de conservación a cargo del arrendador.
1. El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato.
Artículo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.
2. El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la legislación sobre protección del medio ambiente y protección del patrimonio histórico y de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del Código Civil
4. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
Artículo 21. Mejoras útiles y voluntarias.
Asimismo, y previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador
Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.. 1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquellas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición inter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
5. No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes: a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.6. Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.
Artículo 23. Cesión y subarriendo.
Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración
Artículo 24. Terminación del arrendamiento.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo.
Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
Artículo 25. Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador.
El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
a) Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas
Artículo 29. Régimen jurídico de la aparcería.
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