Novedades de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario.

Por Elisenda Baldrís Esteban. Abogada de Cuatrecasas

EN BREVE: Finalmente, el pasado 16 de junio entró en vigor la nueva ley de crédito hipotecario. En un contexto de elevada litigiosidad, la nueva ley modifica sustancialmente la regulación actual de los préstamos inmobiliarios y transpone al ordenamiento español, con un retraso de casi tres años, la Directiva 2014/2017.

INTRODUCCIÓN

La nueva ley no resulta de aplicación a cualquier préstamo o crédito inmobiliario, sino a aquellos en los que el prestatario, el fiador o el garante sea una persona física, y siempre que el contrato tenga por objeto:

1. la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, incluyendo trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica, o bien
2. la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Estos préstamos deben haber sido concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, por lo que no es necesario que el prestamista sea un banco.

Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

1. a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
2. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

1. a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
2. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

NOVEDADES RELEVANTES

Se destacan a continuación las diez novedades más relevantes que, desde el punto de vista del prestatario, introduce la nueva ley:

• Se completa el set de documentación precontractual que deberá recibir el prestatario con carácter previo a la firma:
• Una ficha europea de información normalizada (FEIN).
• Una ficha de advertencias estandarizadas (FiAE).
• Si el préstamo es a tipo variable, un documento que proyecte las cuotas periódicas en diferentes escenarios.
• Una copia del borrador de contrato.
• En su caso, las condiciones del seguro que se exige para la concesión del préstamo.
• La advertencia de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido.
• Información clara y veraz sobre la distribución de gastos.
• En cuanto a los intereses de demora, la nueva ley fija, como tope, el interés ordinario más tres puntos porcentuales.
• La nueva ley prohíbe las cláusulas suelo. Asimismo, se indica claramente que el interés remuneratorio de un préstamo no puede ser negativo, aspecto a tener en cuenta en un escenario bajista de tipos por el efecto en los tipos de referencia.
• La nueva ley obliga al prestamista a asumir una parte de los gastos, sin que pueda pactarse nada diferente entre las partes. En este sentido, tanto los aranceles notariales (con excepción de las copias solicitadas por el prestatario) y registrales, como los gastos de gestoría deberán ser soportados por el prestamista. En cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, la nueva ley se remite a la normativa tributaria, que, considera que el sujeto pasivo es el prestamista. Por otra parte, los gastos de tasación corresponderán al prestatario.
• Los préstamos hipotecarios únicamente podrán ejecutarse en caso de impago cuando las cuotas debidas equivalgan al menos al 3% del capital o al impago de 12 cuotas mensuales (cuando el impago se produce en la primera mitad de la vida del préstamo), o cuando asciendan al 7% del capital o al impago de 15 cuotas mensuales (cuando la mora se produce en la segunda mitad). Esta regla aplica también a los préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.
• La comisión por amortización anticipada queda limitada a la pérdida soportada por el prestamista, con un porcentaje máximo que fija la propia ley en función de si el préstamo es a tipo fijo o variable, y del momento en el que se produzca este reembolso.
• Si se pacta una comisión por apertura, se devengará de una vez y deberá incluir la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o cesión del préstamo.
• El notario deberá ser elegido por el futuro prestatario, a quién deberá asesorar. Asimismo, el notario deberá asegurarse de que el prestatario ha recibido la documentación precontractual con un plazo mínimo de diez días, y realizará un test para concretar la documentación entregada y la información suministrada. A estos efectos, el notario deberá otorgar un acta (que será gratuita para el prestatario) poniendo de manifiesto lo anterior, a más tardar el día antes de la firma del préstamo hipotecario. Esto implica, a efectos prácticos, que el prestatario (salvo que comparezca en su lugar un representante) deberá comparecer ante el notario un mínimo de dos veces.
• En los préstamos en moneda extranjera, el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo en la moneda en la que tenga sus ingresos, o bien a la moneda del Estado miembro en el que es residente el prestatario (o en el que fuera residente en el momento de celebración del contrato).
• La nueva ley prohíbe, con algunas excepciones, las prácticas de venta vinculada, esto es, la vinculación de la oferta del préstamo a la contratación de otro producto.

CONCLUSIONES

Puede decirse por lo tanto que, en términos generales, la nueva ley implica una mejora en la posición del deudor con nuevas reglas para incrementar la transparencia y comprensión de los contratos desde el punto de vista del prestatario.