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En el presente artículo se analiza desde un punto de vista legal y jurisprudencial la posibilidad que tienen los tribunales de moderar las indemnizaciones que han de abonar los arrendatarios en los supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento
Rafael Medina Pinazo, Socio de Medina Pinazo Abogados.
Alberto Rodríguez-Rico Roldán, letrado colaborador de Medina Pinazo Abogados
1. INTRODUCCIÓN
La normativa en materia de consumidores y usuarios se configura como una normativa de carácter protector o tuitivo para los consumidores, cuya única finalidad es la defensa de los derechos e intereses de los destinatarios finales de determinados bienes y servicios.
Dicha defensa se articula, entre otras fórmulas, mediante:
– El reconocimiento de terminados derechos para los consumidores y usuarios como el derecho a una información veraz.
– La presunción de determinadas cláusulas como abusivas.
– La exigencia de equilibrio y reciprocidad en las contraprestaciones, etc.
– El establecimiento de determinados mecanismos que posibilitan el ejercicio efectivo de los mismos, como puede ser el establecimiento de sanciones, el sistema arbitral de consumo, el reconocimiento de acciones colectivas, las asociaciones de consumidores, etc.
– Por una constante vigilancia de los poderes públicos, quienes cada vez fomentan más el conocimiento de los derechos de los consumidores y usuarios.
2. EL CLIENTE DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA: UN USUARIO
La consideración del cliente de una agencia inmobiliaria como un consumidor o usuario viene determinado por lo dispuesto en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias:
“ A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional” .
El precepto hace que de forma automática el cliente de una agencia o profesional inmobiliario dedicado a la intermediación tenga el status de consumidor o usuario y, por consiguiente, tenga una serie de derechos que configuran dicha condición de consumidor, y una serie de mecanismos para ejercitar éstos frente a la agencia.
3. LA NORMATIVA DE CONSUMO EN ESPAÑA
El artículo 51 de la Constitución Española, establece que los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos. Asimismo promoverán su información y educación, fomentarán sus organizaciones y las oirán en las cuestiones que puedan afectarles.
Es como consecuencia de ese mandato constitucional y en aras de dar cumplimiento a los principios y directrices vigentes sobre esta materia en la Unión Europea y que según los mismos aspiran a dotar a los consumidores y usuarios de un instrumento legal de protección y defensa, que las Cortes Generales promulgaron diversas normas. Actualmente a nivel estatal la normativa vigente es:
– Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
– Ley 29/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores.
Además de la normativa genérica que se complementa por otras disposiciones legales, existe una normativa específica en materia de compraventa y arrendamiento de viviendas y locales. Esa normativa a nivel estatal es: El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda.
A nivel autonómico existen normas en diversas Comunidades Autónomas como: Andalucía, Cataluña, Valencia, etc.
4. OBLIGACIONES DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA CON ARREGLO A LA NORMATIVA ESTATAL
4.1 . El deber de información: El Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, establece como un derecho básico de los consumidores y usuarios el de la información correcta sobre los diferentes bienes y servicios (art. 8), señalando que junto con los demás derechos de los consumidores y usuarios, este derecho será protegido de manera prioritaria cuando guarden relación con bienes y servicios que como la vivienda, son de uso común, ordinario y generalizado (art 9).
Además conforme al artículo 10 los derechos reconocidos al consumidor son irrenunciables, y el propio cuerpo legal establece expresamente en su artículo 64 que en el caso de viviendas cuya primera transmisión se efectúe después de la entrada en vigor de esta norma, se facilitará además la documentación prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación, o norma autonómica que resulte de aplicación.
4.2. Los deberes específicos o de concreción de información: Las Agencias inmobiliarias están obligadas, en todos los casos, y en virtud del artículo 4 del R.D 515/1989 a tener a disposición del público, y en su caso, de las autoridades competentes la siguiente información:
– El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de inscripción en el registro mercantil del vendedor o arrendador.
– Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas, calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
– Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
– Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
– Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
– Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito.
– Precio total o renta de la vivienda, servicios accesorios, y forma de pago.
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