“¡No pago!”, cuando el moroso puede negarse a pagar la cuota

“¡No pago!” Esta es la reacción más recurrente del vecino que discrepa, pero el impago es un acto de rebeldía; lo correcto, cuando no se está conforme, es impugnar judicialmente. El autor sin embargo bucea en las sentencias de los tribunales y encuentra algunos casos de “morosidad defendible” que ante los que conviene estar alerta.

Daniel Madurga Soriano, Director General de Másor Abogados “¡No pago!” Esta es la reacción más recurrente del vecino que discrepa. Pero el impago es un acto de rebeldía. Lo correcto, cuando no se está conforme con lo que ha aprobado la Junta de Propietarios, es impugnar judicialmente. Sin embargo, como la impugnación es costosa, no es extraño que el disidente se atrinchere en el impago, de entrada como postura de fuerza, pero también cuestionando la propia obligación legal. ¿Puede llegar a obtener amparo judicial esa autojustificación del impago? Tras una revisión de la jurisprudencia, podemos exponer algunos ejemplos de morosidad defendible, dicho sea con todas las reservas, ya que frente a estos casos excepcionales abundan las sentencias condenatoria que desoyen cualquier excusa.1- Prescripción: Se viene defendiendo con suerte dispar en los tribunales la prescripción de 5 años, frente a la de 15. Ciertamente el pago de gastos comunes se evidencia como una obligación periódica de libro, por lo que su inclusión entre los supuestos del artículo 1966.3ª del Código Civil, que regula la prescripción de cinco años debería ser indiscutible, pero nuestra jurisprudencia ha ido consolidando la idea de que las deudas de comunidad son de naturaleza personal y prescriben a los 15 años (art. 1964 Cc). Así, si al aprobar las cuentas anuales se detalla el saldo individual contable de cada propietario, se diluye su carácter periódico. Digamos que el recibo se emite a tanto alzado mensual, mientras que su liquidación anual, resultante de confrontar lo pagado a cuenta con los gastos habidos, convierte el impago de las cuotas periódicas en débito aglutinado, en deuda personal. Es más, al estar sometido al instituto de la prescripción, no a caducidad, admite interrupción (art. 1973 Código Civil), llegando a admitirse que el mero hecho de que conste en acta la aprobación de cuentas, supone un conocimiento del débito que va interrumpiendo la prescripción. Ojo con este argumento porque, aunque el art. 1973 no exige forma definida para la interrupción extrajudicial, el Supremo ha aclarado varias veces que debe exteriorizarse la voluntad de obtener el cumplimiento con claridad (TS, Sala Primera, de lo Civil, 376/2013, de 12 de junio Recurso 136/2011). Las actas son textos que glosan diversos contenidos y que se circulan a todos los propietarios, no son requerimientos personalizados en los que se prevenga al destinatario y se le conmine al pago. Lo cierto es que en la práctica el saldo contable es una entelequia, siendo un hecho que el cumplimiento obligacional se articula casi siempre en forma de cuota repetitiva mensual o trimestral, que simplemente se ajusta anualmente al alza o a la baja en función de estimaciones presupuestarias. Cuando se aprueba en Junta la deuda líquida para instar un monitorio, lo hacemos por sumatorio de recibos, no por cálculo del saldo real contable, conservando por tanto la naturaleza periódica de la obligación. Así pues, no es extraño que cuando reclamemos a un moroso deudas de más de 5 años, pueda oponer prescripción con posibilidades de éxito. (AP Madrid, Sec. 12.ª, 653/2013, de 18 de julio Recurso 544/2012; AP Madrid, Sec. 21.ª, 460/2010, de 13 de octubre. Recurso 603/2006; AP Albacete, Sec. 2.ª, 26/2013, de 31 de enero Recurso 156/2012).

2.- Imputación errónea de los pagos:

Obviamente, si reclamamos al supuesto deudor cantidades que pueda demostrar pagadas, estaremos abocados al fracaso. La dificultad con que pueden encontrarse los administradores de fincas radica a veces en la imputación de los pagos parciales y anárquicos. Cuando un propietario discute una derrama o una subida de cuota o la forma de reparto, tiende a pagar lo que a él le parece, generando cierta confusión. Si el moroso discrepa de una derrama y decide impagarla, hará ingresos para ir saldando el resto de los recibos que se emitan a su cargo, pero puede suceder que el contable aplique cualquier ingreso a minorar siempre la deuda más atrasada, dando por pagada la derrama y dejando pendiente el importe equivalente en otros conceptos. Pues bien, si hay constancia en la comunidad de la decisión del moroso de impagar un capítulo de gasto concreto o si en los resguardos de ingreso el pagador ha indicado expresamente a qué debe aplicarse su dinero, no puede desvirtuarse su voluntad (artículo 1172 del Código Civil). Sólo en ausencia de esta información puede el acreedor aplicar de otro modo los cobros (art. 1174), admitiéndose por el Supremo como menos gravosa la imputación por orden de antigüedad.

3.- Mora accipiendi:

Si la Comunidad dispone como sistema de cobro el de domiciliación bancaria y un propietario no autoriza el cargo del recibo en su cuenta, se va a acumular una deuda, no por falta de pago sino por resistencia del acreedor a aceptar el cobro. El artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que la obligación de pago de los gastos comunes deberá cumplirse en el tiempo y forma determinados por la Junta, lo que aparentemente faculta a la Comunidad para imponer un sistema de cobro. Es cómodo para el administrador exigir la domiciliación de recibos, de modo que toda la recaudación esté disponible a principio de mes, evitando ingresos desordenados y manipulación de dinero. Sin embargo, la doctrina coincide en señalar que la Comunidad no puede imponer a un vecino que tenga cuenta corriente o que autorice cargos en la misma, debiendo en su caso facilitarse la cuenta de la Comunidad para que ese vecino pueda ingresar las cuotas. Véanse las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Alicante de 8 de marzo de 2006, de Madrid de 4 de junio de 2009, de Castellón de 8 de octubre de 2009 y de Madrid de 22 de marzo de 2010. No puede el propietario, en contrapartida, exigir a su administrador que cobre en metálico. En cualquier caso, debe existir evidencia clara de que el moroso tiene propósito de pagar y que el acreedor le ha obstaculizado la recepción del dinero. Una fórmula de expresión de la voluntad de pago es la consignación notarial o judicial. Pero este método no puede utilizarse de forma condicionada o como una mera escenificación. Es frecuente el error del propietario que, discrepando con una cuota, se exprese con el consabido “no me niego a pagar” y pretenda liberar su condición de moroso mediante la consignación de una parte de su deuda, solicitando que se requiera a la Comunidad para aceptar el cobro con efectos plenamente liberatorios. Ni el aval bancario ni la consignación pueden aceptarse como respaldo a una morosidad legitima, si no es acompañada de la evidencia de que el acreedor ha dificultado o rehusado el cobro (art. 1176 Código Civil). Si se consigna con el mero propósito de acreditar solvencia, pero no se acompaña de un ofrecimiento solutorio al acreedor, no es válido el impago. Lo mismo ocurre si se pretende que a cambio del pago la comunidad se pliegue a otras exigencias, como aceptar el criterio del pagador que se opone a una derrama o a una modificación de cuota de la que discrepó. El caso es que si se demanda a un moroso que pretenda alegar mora accipiendi, la oposición le permitirá eludir la condena en costas, los gastos de notificación y los intereses, e incluso podrá exigir condena en costas al demandante; pero aparente voluntad de pago podría quedar en evidencia si no consigna la deuda al oponerse.

4.- Compensación: