Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Cristina Aguilar
Asociada en ICN LEGAL
La crisis económica, unida a los fortísimos cambios en el mundo inmobiliario -caras de una misma moneda-, ha tenido entre sus consecuencias la puesta en duda de algunas cosas que se consideraban casi inamovibles. Entre estas cosas que se han puesto “en baile” está el mundo de las plusvalías.
El impuesto de las plusvalías, que ingresan los Ayuntamientos, grava el incremento del valor de un bien inmueble al momento de transmitirse la propiedad. Tiene que pagarlo quien vende, como es lógico. Ahora bien, lo que está pasando es que, a pesar de que en la venta no haya beneficio porque se enajene al mismo precio que se compró o incluso a un precio inferior, los municipios aplican criterios objetivos por los que, a pesar de todo, se crea una plusvalía ficticia solo a efectos tributarios. Los municipios en cuyos términos están los inmuebles no tienen en cuenta si ha habido un aumento real del valor venta, sino que atienden al valor catastral del suelo, que multiplican por un coeficiente que cambia conforme a los años de titularidad del bien por parte del comprador, con un tipo impositivo que se establece por Ordenanza Municipal.
Hace ya tiempo, la subida del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana impulsó a los vendedores a aumentar el precio de venta de las viviendas en toda España, con el objeto de poder repercutir esa cuota al comprador. Esta repercusión se estipulaba en una cláusula contractual, donde abiertamente se decía que se trasladaba la carga tributaria a quien adquiría. Este tipo de cláusulas no tardaron mucho en declararse abusivas, y en consecuencia nulas, tanto en los juzgados españoles como en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Por este motivo, las cláusulas que endosaban el tributo al comprador han ido desapareciendo, pero no el problema de fondo, que es, sin lugar a dudas, la intervención administrativa “a toda costa” en el precio de venta de los inmuebles. El problema es que la Ley Reguladora de las Haciendas Locales sigue abriendo la puerta a que los Ayuntamientos fuercen la apariencia de plusvalías que en realidad no existen. No es casualidad que el Tribunal Constitucional se haya pronunciado en febrero de este año acerca de este impuesto en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, declarando nulos los artículos de la norma foral que someten a tributación plusvalías valoradas de manera “objetiva”, no práctica y que, además, no permiten prueba en contrario. Recordemos que la propia doctrina del Constitucional acerca de lo que la Carta Magna llama “sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad” dice que “en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial”, en el sentido de que no se pueden crear impuestos que afecten a “aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea, no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia”.
Todo esto, como se puede suponer, no son anécdotas, sino todo un cambio de rumbo jurisprudencial y, a la larga, normativo; que ha llegado para quedarse. No es casualidad que recientemente, el juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Burgos haya anulado la autoliquidación del impuesto de plusvalías de un vendedor de inmueble, cuya enajenación se había hecho a menor precio del que lo había adquirido, a causa de los vaivenes del mercado. El Ayuntamiento había aplicado una subida de precio objetiva para valorar la cuota a pagar, aunque no había habido aumento de valor de venta. Concretamente, alegaba que la zona donde estaba el inmueble “ha venido gozando de una mayor dotación de usos”.
Tal y como están las cosas, el pasado 11 de mayo de 2017 el Tribunal Constitucional (TC) declaró inconstitucional el impuesto de plusvalía estatal, extendiendo el pronunciamiento del TC de Guipúzcoa al ámbito estatal. Por lo tanto, conviene reclamar por la vía administrativa lo que serían ingresos indebidos. De ser denegada la reclamación, se iniciaría la vía judicial. No deberíamos pagar por un hecho imponible que no es completamente real. Menos mal, que hay un sistema de reclamación, y se puede ir a por ello. Nosotros como abogados podemos ayudarle a hacer efectiva esa reclamación y que recupere el dinero indebidamente cobrado.
