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Por Asociación Hipotecaria Española
Los datos disponibles para 2013 sugieren que a lo largo del año el mercado hipotecario continuará en proceso de ajuste con unas tendencias muy similares a las registradas en 2012.
No obstante, desde comienzos de año se observa una mayor estabilidad tanto a nivel nacional como en la zona euro que podrían llevar a nuestra economía hacia un punto de inflexión en 2013.
En este sentido, la mayoría de previsiones sugieren que la economía española saldrá de la recesión en 2014, produciéndose una paulatina recuperación del mercado laboral. Este hecho unido a la culminación de los procesos de reestructuración, saneamiento y recapitalización de las entidades financieras, debería conducir a un entorno mucho más estable de cara al próximo año.
Por tanto, si bien es probable que en los datos para 2013 sigan mostrando una tendencia contractiva del saldo vivo del crédito hipotecario en circulación y que el número de préstamos formalizados se sitúe en niveles muy similares a los observados en 2012, a partir de 2014 deberíamos asistir a una moderada reactivación del crédito fundamentada en los siguientes factores:
1. Mayor estabilidad macroeconómica
2. Acceso a los mercados financieros normalizado para las entidades de crédito
3. Sistema financiero más sólido
4. Demanda progresivamente más solvente y desapalancada
1. La actividad hipotecaria en el contexto macroeconómico
La actividad hipotecaria durante 2012 se enmarcó en un entorno de especial volatilidad en los mercados de financiación mayoristas y de gran presión regulatoria para las entidades financieras.
Las tensiones en los mercados de deuda soberana, que se desarrollaron con mayor intensidad en los meses centrales del año, se transmitieron rápidamente a las entidades financieras limitando y encareciendo su acceso a la financiación.
Por otro lado, los Reales Decretos 2/2012 y 18/2012 de saneamiento del sector financiero, orientados a la cobertura del deterioro ocasionado en los balances bancarios por los activos vinculados a la actividad inmobiliaria, representaron para las entidades de crédito un esfuerzo considerable en términos de provisiones durante el ejercicio 2012.
Finalmente, al incremento de provisiones se unieron las exigencias de capital principal del 9% introducidas por la Ley 9/2012, a cumplir a partir del 1 de enero de 2013.
Estos factores, en conjunto, limitaron y encarecieron la oferta de crédito a lo largo del año.
También la demanda de crédito se vio muy deteriorada con el agravamiento de la crisis. La débil situación de la economía, que en 2012 entró nuevamente en recesión, unido a una creciente destrucción de empleo y a las amenazas de un posible rescate económico, derivaron en una caída en la confianza de los consumidores y de la demanda de vivienda.
En términos de solvencia, asimismo, la capacidad de endeudamiento de los hogares se vio deteriorada por la disminución en sus ingresos netos medios (consecuencia de situaciones de desempleo, recortes salariales y subida de impuestos), y por una pérdida de riqueza inmobiliaria tras el descenso acumulado en los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis.
Se produce, por tanto, un distanciamiento entre oferta y demanda de crédito que es especialmente acentuado en los tres primeros trimestres del año: la oferta de crédito se restringe en el periodo al tiempo que se produce una caída en la demanda.
Este distanciamiento entre oferta y demanda observado en el periodo 2011]2012, tuvo su reflejo en la evolución de las transacciones inmobiliarias que para esos años se situaron en sus niveles más bajos desde el inicio de la crisis.
Así, el número de transacciones de vivienda registradas trimestralmente se ha venido reduciendo de manera ininterrumpida en términos interanuales desde marzo de 2011.
Únicamente en el cuarto trimestre de 2012, el fin de las desgravaciones de vivienda y la subida del IVA para compra de vivienda dieron lugar a un efecto adelanto en compras que provocó un repunte de la demanda del 24% en términos interanuales, situando el crecimiento para el conjunto del año en el 4% con 363.623 viviendas vendidas.
Los datos disponibles para el primer trimestre de 2013, no obstante, reflejan un fuerte descenso en el número de transacciones registradas en el período, próximo al 60% en términos trimestrales, que vendría a compensar parte del incremento registrado en el trimestre anterior
2. Actividad crediticia
En este contexto, el nuevo crédito hipotecario se situó en sus niveles mínimos históricos tanto en términos de volumen como de nuevas operaciones formalizadas.
Según datos proporcionados por el Banco de España, en 2012 se formalizaron un total 214.399 préstamos destinados a adquisición de vivienda, lo que supone un descenso del ]12% con respecto a 2011 y del ]61% si se compara con 2008. En términos de volumen, el importe formalizado se redujo un ]19% en términos interanuales hasta situarse en el entorno de los 26.000 millones de euros.
Se mantiene una tendencia de mayor ajuste en términos de volumen que en número de operaciones. Esta diferencia se explicaría, por un lado, por la caída registrada por el precio de la vivienda y, por otro lado, por unos criterios de concesión más estrictos.
De este modo, el importe del préstamo medio calculado como el cociente entre el importe formalizado y el número de préstamos concedidos en el período se habría reducido desde 152.000 euros en términos medios en 2008 hasta 120.000 euros en 2012.
El saldo vivo del crédito hipotecario gestionado continuó registrando una tendencia contractiva en un contexto de descenso de la nueva producción. Esta tendencia se vio acentuada en el mes de diciembre por la transferencia de activos inmobiliarios de las entidades del “Grupo 1” (entidades recapitalizadas con fondos públicos) a la Sareb.
De este modo, según datos del Banco de España, el crédito hipotecario gestionado se redujo a final de año un ]13% en términos interanuales, equivalente a una pérdida de saldo de ]128.000 millones de euros, hasta situarse en 876.678 millones de euros a final del periodo.
Por su parte, el crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda se redujo en el año en un ]3% equivalente a ]21.400 millones de euros en términos absolutos, situando el saldo vivo en 594.515 millones de euros.
De este modo, el saldo vivo del crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda pasaría a representar un 70% del total de la cartera hipotecaria, frente a un 52% en 2008.
3. Evolución de la dudosidad hipotecaria
Los niveles de dudosidad se vieron presionados al alza durante el periodo como consecuencia de un deterioro continuado en la capacidad de pago de los agentes.
Este deterioro fue más notable en las ramas de crédito ligadas a la construcción y las actividades inmobiliarias, donde la tasa de dudosidad se elevó desde el 21% de diciembre de
2011 hasta el pico del 29,5% registrado en septiembre de 2012. En el cuarto trimestre, el efecto de transferencia de activos a la SAREB produjo un leve descenso del ratio que se situó en el 28,3% a fin de año.
En lo que respecta al crédito hipotecario a los hogares, el porcentaje de activos dudosos se incrementó a ritmos mucho más moderados, elevándose tan sólo en 97 pb desde el 2,87% registrado en diciembre de 2011 hasta el 3,84% de diciembre de 2012.
Cabe destacar que, a pesar de esta mayor contención en términos relativos, la capacidad de pago de los hogares ha mostrado en los últimos dos años un progresivo deterioro relacionado con el largo periodo de crisis que atraviesa la economía.
Esto tiene su reflejo en el incremento de los saldos dudosos, que en 2012 crecieron un 32% en términos interanuales, en relación al crecimiento del 19% registrado en 2011.
Esto ha sido así, a pesar del importante esfuerzo de refinanciación y reestructuración llevado a cabo por las entidades de crédito.
Sólo en 2012 se refinanciaron un total de 208.000 millones de euros de los que un 24% se correspondería con refinanciaciones y reestructuraciones a hogares según datos del Banco de España.
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