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Cada día es más frecuente que cada una de las plazas de aparcamiento se constituyan como finca independiente del edificio en el que están integradas, entendiendo por tanto que se trata de un espacio suficientemente delimitado y por ello, susceptible de aprovechamiento independiente, ya que disponen de salida propia a un elemento común o a la vía pública.
En este caso los propietarios de las plazas de aparcamiento se deben constituir en una comunidad de propiedad horizontal en la que deberemos determinar los elementos comunes (viales, rampas, escaleras de entrada y salida o ascensores) así como los elementos privativos ( el espacio para el estacionamiento, así como el espacio para maniobrar)
Este régimen se podrá aplicar tanto a garajes que constituyan un edificio singular, en cuyo caso solo habrá un régimen de propiedad horizontal, como a los garajes que se integran en un edificio ya constituido en propiedad horizontal.
En este último caso, se debería formar una subcomunidad con estatutos propios. De esta forma cuando se realicen juntas de propietarios, ya sean ordinarias o extraordinarias, el presidente de la comunidad de propietarios de garaje deberá ser convocado reglamentariamente a la junta de propietarios y representará a toda la subcomunidad en la junta de propietarios del edificio
En ambas situaciones es conveniente elaborar unos estatutos y un régimen interno de funcionamiento, aunque no obligatorio, puesto que si no se realiza se aplicará supletoriamente la ley de propiedad horizontal y el Código Civil.
Ponemos a su disposición un mero ejemplo de dichos estatutos.
ESTATUTOS DE GARAJE
Título 1.- Disposiciones Generales.
Artículo 1.- Dentro de la Comunidad de Vecinos en Régimen de Propiedad Horizontal se constituye, en régimen especial, el condominio de propietario y arrendatarios de los sublocales o plazas guarda-coches en las plantas (sótano), que se regirá por las normas de este Reglamento y las disposiciones del artículo 396 del Código Civil, y de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 2.- El local objeto de este régimen especial forma parte de la Comunidad del edificio, en la proporción conjunta reconocida en la escritura de constitución de la propiedad horizontal, y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, se subdivide en plazas guarda-coches, susceptibles de aprovechamiento independiente, a los que se señalará a cada uno, la cuota de participación que corresponda a la superficie útil de cada plaza o cuarto en relación a la total del local subdividido.
Artículo 3.- Se consideran elementos comunes privativos de este condominio:
a) viales, rampas de entrada y de salida, escaleras, ascensores, cuartos de limpieza, taquillas ( si las hay)
b) Las paredes interiores, elementos decorativos e instalaciones sanitarias y de cualquier clase del interior del local, destinadas a uso común y general.
Artículo 4.- Se entenderá que corresponde a cada uno de los titulares de las distintas plazas guarda-coches:
a) El derecho exclusivo de uso y disfrute en pleno dominio, o en arrendamiento, según resulte de su título, del espacio suficiente delimitado y numerado, susceptible de aprovechamiento independiente, bien sea como plaza de aparcamiento o como cuarto interior.
b) El uso y, en su caso, el dominio, en copropiedad con los demás titulares, de las rampas y espacios para circulación, entrada y salida de maniobra, con todos los elementos comunes de disfrute y aprovechamiento general dentro del local subdividido.
Artículo 5.- El ejercicio de los derechos sobre los elementos comunes, sujeto a las normas del presente Reglamento, sólo podrá ejercitarse por los condueños que tengan consolidado el pleno dominio de su derecho privativo.
Artículo 6.- Los titulares de plazas o cuartos, en propiedad o en arrendamiento, no los podrán transmitir, ceder o gravar, sin expreso consentimiento de la empresa constructora y vendedora, mientras ésta no haya transmitido en escritura pública la propiedad y pleno dominio de la plaza o cuarto de que se trate, ni tampoco podrán ser objeto de otra división material sin consentimiento de la empresa promotora mientras no tengan consolidado el pleno dominio.
Artículo 7.- Las distintas plazas o cuartos podrán pertenecer a varios titulares. En este caso, éstos designarán a un sólo representante para el ejercicio de sus derechos y responderán solidariamente de sus obligaciones ante la Comunidad.
Artículo 8.- Los titulares, en propiedad o en arrendamiento, podrán usar y utilizar los elementos comunes privativos del local subdividido, conforme el destino de los mismos, siempre que no restrinjan ni menoscaben o perjudiquen el uso y goce de otros titulares. Serán responsables de los daños causados en las cosas comunes o en las privativas de otro titular debidas a su negligencia, impericia, omisión, así como las que provengan de actos realizados por los usuarios de sus plazas.
Título II.- Normas de uso general.
Artículo 9.- Sólo podrán usar y tendrán derecho al aparcamiento los titulares de una subentidad destinada a plaza guarda-coches, y los arrendatarios de los mismos. Queda igualmente reservado a sus respectivos titulares el uso de las subentidades destinadas a cuartos interiores. No obstante, se admitirá el uso y utilización de las subentidades por un familiar o empleado del titular, con carácter temporal o permanente, si mediare autorización escrita de éste.
Artículo 10.- Los titulares de plazas de guarda-coches, en propiedad o en arrendamiento, vendrán obligados a aparcar los vehículos dentro de los límites señalados en cada plaza, sin perturbar los espacios colindantes ni las vías de acceso, tránsito o maniobras.
Artículo 11.- Todo vehículo debidamente aparcado deberá permanecer con la dirección desbloqueada y con las puertas abiertas para poder maniobrar en caso de necesidad.
Artículo 12.- Queda totalmente prohibido el estacionamiento en pasillos, vías de acceso, rampas o espacios no destinados especialmente a aparcamiento.
Artículo 13.- No podrá realizarse la carga o descarga de paquetes en las rampas o vías de acceso que dificulten o impidan la circulación de otros vehículos.
Artículo 14.- Queda prohibido estacionar en los espacios destinados a aparcamiento otros objetos o cosas que no sean vehículos.
Artículo 15.- Por la Administración se dispondrá de un fichero o registro de matrículas de los vehículos que han de utilizar el aparcamiento y los titulares vendrán obligados a comunicar a la Administración los vehículos que han de utilizarlo y los futuros cambios para el debido control y conocimiento.
Artículo 16.- Las quejas o reclamaciones que los titulares deban formular contra la Comunidad u otros titulares por infracciones de este Reglamento, o relativos al régimen de la Comunidad, han de ser presentados por escrito al Administrador.
Artículo 17.- Los titulares se obligan a cumplir las normas y disposiciones que, además de las previstas en este Reglamento, se acuerden por la Junta General en orden a un mayor disfrute u ordenada utilización de los elementos comunes y su utilización general.
Artículo 18.- La Comunidad no será responsable de los objetos depositados en el interior de los vehículos aparcados.
Título III.- Cargas y gastos: su distribución.
Artículo 19.- Los titulares o arrendatarios de subentidades destinadas a plazas de guarda-coches, o a cuartos trasteros, deberán contribuir a los gastos del condominio y para su distribución y reparto se atenderá a su naturaleza o condición y a las cuotas de participación atribuidas a cada uno de los derechos privativos y reconocidos.
Artículo 20.- Los gastos, según su naturaleza o condición, se dividen en los siguientes:
a) Los derivados de la participación atribuida a la totalidad del local subdividido en la Comunidad de vecinos del inmueble, en la proporción conjunta establecida.
b) Los ordinarios que deriven de los elementos comunes específicamente atribuidos a este condominio, citados en el artículo 3 de este Reglamento, y causados por los servicios y sostenimiento del uso general y utilidad común.
c) Los extraordinarios, por obras o reparaciones de carácter general, acordados por la Junta General.
Artículo 21.- Para el pago que corresponda a cada titular se establecerá una cuota anual, pagadera por trimestres adelantados, que se fijará en la Junta General, y quedará a resultas de la liquidación definitiva que se practicará también anualmente.
Artículo 22.- La efectividad de los pagos que deben hacer los titulares quedará sujeto al procedimiento y jurisdicción previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Título IV.- Gobierno y Administración.
Artículo 23.- La Comunidad estará regida y gobernada:
a) Por la Junta General;
b) Por la Comisión Permanente; y
c) Por el Administrador-Secretario.
Artículo 24.- En cuanto no fuera previsto en el presente Reglamento, el gobierno y administración de la Comunidad se someterá a las reglas previstas para su régimen en la Ley de Propiedad Horizontal.
Título IV.- Duración. Disolución.
Artículo 265.- La duración de la Comunidad será indefinida, y sólo podrá ser disuelta en los casos previstos en la legislación vigente sobre Propiedad Horizontal.
Título V.- General.
Artículo 26- El presente Reglamento obliga a todos los titulares -actuales y futuros- y empezará a regir a partir de la fecha de adquisición de sus derechos por cada uno de los titulares.
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