Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Cristina Eguilior Cristina, Directora de Valoración de Tinsa y Elsa Galindo, Directora IPD España y Portugal
Las autoras presentan las principales conclusiones de la segunda edición Barómetro Tinsa – IPD, estudio realizado a 15 empresas especializadas en inversión inmobiliaria y que permite conocer de primera mano el sentimiento del mercado y analizar las principales expectativas del sector inmobiliario.
Según el barómetro, los propietarios de los centros comerciales están dispuestos a aceptar una rebaja en los precios de alquiler de los locales para controlar al máximo la desocupación que prevén seguirá creciendo.
Algunos propietarios consideran que la calidad de los centros sigue siendo clave para atraer a inquilinos y visitantes, y están invirtiendo en mejoras.
Según los datos del informe el sector logístico en España se mantendrá estable y los volúmenes de absorción en 2012 sean similares a los obtenidos en 2011.
Los inversores consultados esperan una bajada en las rentas netas percibidas, si bien la renta bruta se mantiene estable en 6,2€ /m2 /mes.
La compañía multinacional especializada en valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario Tinsa ha lanzado junto a IPD, empresa especializada en el análisis de carteras, mercados e inmobiliarios, con más de 300 especialistas repartidos en más de 20 países, la segunda edición de su Barómetro Tinsa/IPD.
En esta nueva edición han participado expertos de 15 empresas destacadas del sector: Ahorro Corporación, Bankia Inmobiliario, CBRE Global Investors, Corio, Generali, GMP, Iberdrola Inmobiliaria, Inverseguros, Invesco Real Estate, Metrovacesa, Mutua Inmobiliaria, Realia, Reyal Urbis, Santander Banif Inmobiliario y Testa.
El Barómetro Tinsa/IPD permite conocer de primera mano, las previsiones fundamentales de mercado realizadas sobre diferentes sectores como el de oficinas, retail o logística. Al mismo tiempo ofrece importantes claves sobre el comportamiento de la inversión y la estrategia de los inversores en el sector del inmobiliario español.
Oficinas
El mercado español sigue liderando la lista de países europeos con más paro y se espera que la tasa de desempleo cierre este año en el 25,5%, por encima del 24,6% estimado por el Gobierno, para seguir ascendiendo en 2013 hasta el 26%, año para el que aquel espera que descienda levemente hasta el 24,3%. Esta tendencia está corroborada por los datos del Instituto Nacional de Estadística español según los cuales el número de desempleados siguió subiendo en el segundo trimestre de este año, a pesar de la temporada turística, para llegar al 24,63% y más del 53% entre los jóvenes.
Un desempleo que afecta a la absorción de oficinas. El aumento del paro tiene consecuencias directas sobre el nivel de absorción de oficinas. Para 2012, los inversores anticipan una absorción en torno a 248.000 m², es decir un 13% menos de lo que estimaban a principios de año.
De manera general, estas estimaciones son significativamente inferiores a los volúmenes registrados en 2010.
Esta disminución de la absorción tendrá consecuencias sobre la tasa de desocupación. Para 2012, los inversores prevén una progresión de la misma que alcanzaría a finales de año el 13% frente al 12% estimado a principios de año durante la 1º edición del Barómetro.
La revisión a la baja de indicadores económicos también afecta a la rentas. Los inversores encuestados en septiembre estiman una renta prime un 4% inferior a la estimada a principios de año, situándola en 24,8€/m²/mes.
Tras estas rentas brutas se esconde, sin embargo, una realidad económica más negativa, si cabe aún. La firma de contratos de alquiler en esos niveles de rentas brutas se acompaña, en efecto, de medidas importantes que afectan a la renta neta. Así pues, la diferencia entre la renta bruta contractual y la renta neta realmente percibida por el inversor es del 11,3%. El gap entre renta bruta y neta se está incrementado si comparamos con el gap del 10% estimado a principios de año. Obviamente más que la cifra exacta se trata de interpretar una tendencia.
Los inversores son cautos sobre ese nivel de renta prime para los próximos meses, ya que se esperan unos 50.000 metros cuadrados nuevos o renovados en el eje Recoletos- Castellana, como el proyecto Castellana 200 o Torre Titania de El Corte Inglés. La debilidad generalizada de la demanda apunta a un incremento en la tasa de disponibilidad y se prevé por tanto que estas oficinas se alquilen en un nivel más bajo de lo previsto, marcando así un nuevo referente de la renta prime.
Retail
En 2011, la demanda nacional agudizó su caída y tuvo una aportación negativa al PIB de 2,9 puntos.
El retroceso interanual de la economía española es consecuencia de la caída experimentada por el consumo familiar y a la mayor desaceleración del gasto en consumo de las instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares. El gasto en consumo final de las administraciones públicas se mantuvo en una tasa negativa del 3,6% en el cuarto trimestre de 2011.
En cuanto al consumo familiar se contrajo un 1,1% en tasa interanual, frente al avance del 0,5% del tercer trimestre.
El consumo privado seguirá cayendo en España un 0,1% durante 2012 tras registrar un crecimiento cero durante el presente año, según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) difundidos por el Instituto de Estudios Económicos (IEE). Al igual que el resto de organismos, los inversores anticipan una degradación del consumo en 2012.
La afluencia a los centros comerciales cae, la cifra de negocios también.
Como consecuencia, la afluencia a los centros comerciales tiene muchas probabilidades de ver su nivel caer en los próximos meses. El 67% de los encuestados espera que el número de visitantes a los centros comerciales vaya a disminuir ligeramente respecto a 2011.
El desempleo y la bajada del consumo hacen que los españoles tengan menos dinero para gastar. Y así, van cada vez menos a los centros comerciales. Según un índice que elabora la empresa Experian Footfall, la afluencia a los centros comerciales ha disminuido un 5,1% en el primer trimestre del año.
Esta cifra representa el valor más bajo en los últimos dos años.
La disminución de la afluencia asociada a una caída del consumo de los hogares, lleva automáticamente a una disminución de la cifra de ventas de los comerciantes. Según un informe de la Asociación Española de Centros Comerciales para 2011, las ventas de bienes y servicios en los centros comerciales disminuyeron un 2,8% el año pasado, alcanzando un total de 37.601 millones de euros. La venta media por visita también descendió, situándose en los 22,1 euros.
De todos los sectores, el de la venta de bienes de equipamiento de hogar ha sido el más castigado. La restauración (que incluye a cafés, bares y restaurantes) y el ocio se mantiene «activo» y la moda, es, según el presidente de los comerciantes, «el gran equilibrio”.
Los inversores consultados estiman que la tendencia a la baja de las ventas seguirá en 2012 debido al impacto negativo de la subida del IVA, el aumento del paro, el rescate probable de España etc. Todo ello mina la confianza del consumidor. Por ello, los propietarios de los centros comerciales están dispuestos a aceptar una rebaja en los alquileres de los locales con el fin de controlar al máximo la desocupación que según el 58% de los encuestados seguirá creciendo. Un centro comercial desocupado tiene un impacto directo en el nivel de afluencia y por tanto en el nivel de ventas. La bajada de las rentas se presenta como la única opción para ayudar a los retailers y mantener o disminuir su tasa de esfuerzo. Los propietarios mantienen también una política de control y minimización de los gastos de explotación pero el margen para la reducción de costes es pequeño y consideran que hoy más que nunca es importante mantener la calidad de de los centros comerciales, por lo que incluso algunos propietarios están invirtiendo más en alguna partida.
Logística
La tendencia en el sector logístico inmobiliario en España sigue siendo la estabilización. Según los resultados obtenidos durante la primera mitad de año, se prevé que el sector logístico en España se mantenga estable y que los volúmenes de absorción en 2012 sean muy similares a los obtenidos en 2011, aunque aún muy lejos de los niveles de antes de la crisis. Así lo afirmó el pasado 6 de junio la consultora CBRE durante la presentación sobre las principales tendencias y perspectivas del mercado logístico español, que tuvo lugar en el marco de la celebración del Salón Internacional de la Logística y de la Manutención (SIL).
Según BNP Parisbas Real Estate, la absorción de superficies logísticas en 2011 y en lo avanzado de 2012 se apoyó en la optimización de espacios como principal motivación. A cierre de 2011 se totalizaron 835.000 m2 de contratación en las principales plazas logísticas de España, siendo las de mayor absorción Madrid y Barcelona. Las tasas de disponibilidad tendieron a la estabilidad en función de una reducida oferta de nuevas naves construidas. Sin reducciones significativas de superficie en las naves disponibles, e incluso creciendo en zonas periféricas, las rentas medias han presentado descuentos en casi todas las zonas logísticas de las principales plazas.
En vista de las perspectivas económicas, los inversores consultados esperan una bajada en las rentas netas percibidas si bien la renta bruta se mantiene estable en 6,2€/m²/mes.
Los esfuerzos comerciales siguen siendo importantes – del orden de 21% – dando lugar a una renta neta real de 4,9 €/m²/mes a finales de 2012 para los activos prime en la Comunidad de Madrid.
Inversión
El entorno macroeconómico en los últimos tiempos en España es poco propicio para las inversiones inmobiliarias: rescate bancario inminente, prima de riesgo por las nubes, poco o nulo acceso a la financiación, etc
Según datos de BNP Paribas Real Estate, el volumen total de operaciones en inmuebles en rentabilidad del primer trimestre ha sido de 162 M€, que comparado con los 738 M€ del mismo trimestre de 2011 refleja un retroceso de casi un 80%. Si 2012 sigue en esta tendencia, se marcará el mínimo histórico en volumen de inversión de los últimos 15 años.
Los ajustes del gobierno y la incertidumbre sobre el rescate bancario, han hecho revisar a la baja de manera importante las previsiones sobre el volumen de inversión para el año 2012. Los inversores encuestados prevén un volumen de inversión un 30% por debajo de lo estimado a principios de año. Las perspectivas a corto plazo no son optimistas en este sentido.
Las principales razones para explicar este retroceso son múltiples: la limitación de la financiación, la incertidumbre sobre el entorno macroeconómico y la inadecuación entre expectativas de compradores y vendedores, son las razones más comentadas.
Cabe señalar, que la incertidumbre ha cobrado peso respecto a principios de año, como uno de los principales factores limitantes en las decisiones de inversión. Los inversores institucionales extranjeros tienen poca probabilidad de volver al mercado español hasta que no vean una estabilización en los valores de mercado, que de momento siguen bajando.
Los propietarios con necesidad de vender deben asumir que la rentabilidad exigida no va a variar en el corto plazo, con lo que debido a la bajada de rentas acumuladas, sus edificios valen casi la mitad que en 2008 y que estos precios de mercado no tienen expectativa de subir en el corto plazo, con lo que si se necesita vender, hay que asumir esta pérdida. Si no es así, el mercado seguirá paralizado. Para algunos de los encuestados la falta de operaciones no se debe a que el mercado inmobiliario sea ilíquido sino a un problema de ajuste de precios. Por otra parte, es cierto que han caído muchos operadores y que el número de posibles compradores han disminuido.
Los actores ricos en fondos propios siguen siendo los protagonistas del mercado de inversión. Así pues los family offices, ya presentes en 2011, permanecerán en el Top 3 de los inversores más activos en 2012. No solo la disponibilidad de fondos propios sino sus criterios de inversión diferentes a los inversores institucionales, basados en el precio por m2 y no en el yield explican esa mayor presencia de los family offices. Estos actores compran en niveles de precios no asumibles por un inversor institucional. A principios de año, los encuestados esperaban una mayor actividad por parte de inversores internacionales, sin embargo debido a las incertidumbres sobre el país y a las malas noticias presentadas por los medios de comunicación, se han alejado de nuestro mercado, por lo que a corto plazo la inversión seguirá en manos de inversores nacionales. Los criterios de inversión basados en los yields presenta un gran freno a la hora de invertir en nuestro país, ya que no podemos competir con otros mercados en un momento como el actual con alta prima de riesgo.
Las famosas ventas forzosas, tan esperadas por algunos inversores, no terminan de materializarse. El 58% de los inversores considera que solo habrá algunas ventas forzosas en 2012. Sin embargo, la mayoría esperan un flujo importante de actores en situación difícil el próximo año.
De ser así algunos inversores esperan un aumento del número de fondos bruites que inviertan en nuestro país, sin embargo, otros consideran que estos fondos tienen otras maneras de entrar en el mercado, a través de cotizadas, derivados etc, sin necesidad de invertir directamente en inmuebles.
Los activos « core » con una renta asegurada siguen estando en voga. Pero no a cualquier precio. A principios de año, el yield de las oficinas en Madrid CBD, según los datos de consultoras, se situaba en 5,25-5,5% y los inversores interrogados en febrero esperaban un aumento del yield hasta el 5,8% para finales de 2012. Vueltos a interrogar en septiembre, los inversores esperan un yield del 6,1%.
Esta previsión de aumento de los yields se aplica a todos los productos de inversión. Los activos logísticos presentarían así un yield de 8,3% a finales de 2012 y los centros comerciales prime del 6,8% lo que supone un aumento respecto a las yields estimadas a principios del año, del 4 y 3 % respectivamente.
El 75% de los inversores estiman que la financiación al sector inmobiliario no se normalizará antes del 2015 y que las medidas adoptadas por el gobierno, como la creación del banco malo, tendrán un impacto moderado en la fluidez del crédito. Para el 45% dichas medidas no tendrán ningún impacto, por lo menos en el corto plazo. Aunque de manera general, el impacto del banco malo presenta una gran incógnita para la mayoría de los inversores. De lo que están de acuerdo es que esta medida viene con retraso y debería haberse llevado a cabo hace 3 o 4 años.
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