Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
La reducción de precios ¿una quimera?El autor plantea la necesidad de que la economía reduzca su dependencia del sector inmobiliario y de la construcción y diversifique sus ingresos, mediante nuevas actividades, pero ello requerirá tiempo y debe hacerse desde un planteamiento realista de la actual situación y de la dependencia que aun existe de este sector. Las declaraciones de nuevos ajustes del precio de la vivienda no parecen un buen punto de partida.
En ocasiones, es tanto el deseo de que algo suceda que terminamos confundiéndolo con la realidad, llegando a convencernos que nuestro deseo es fruto de un análisis riguroso de la realidad y no una distorsión de la realidad para “encajar” este. Recientemente se han realizado unas charlas, conferencias o coloquios (realmente tenían un poco de cada una) impartidas por expertos de diferentes ramas profesionales, aunque todos en más o menos medida vinculados, aunque fuera de forma tangencial, con el sector inmobiliario, que era el escenario en el que se impartían las presentaciones.
Los ponentes, representantes de asociaciones, organizaciones profesionales e incluso de entidades financieras con una dilatada experiencia en diferentes ramas de la actividad económica y, por lo tanto, con una autoridad reconocida por su posición profesional, exponían su punto de vista de la actual situación del sector inmobiliario y la proyección que se prevé para el futuro a tenor de sus aportaciones. La implicación de esta actividad económica en el tejido social, impositivo, demográfico y en definitiva, económico, hace imprescindible el atender a diferentes visiones (siempre parciales en función de la posición de cada interviniente) para intentar (aunque difícil es conseguirlo con cierta garantía) disponer de una visión global y de conjunto que nos permita tomar decisiones para avanzar e intentar reactivar el sector, que es tal vez la única conclusión en la que todos estaban de acuerdo.
La dificultad surge cuando pretendemos efectuar un análisis y llegar a unas conclusiones en campos que van más allá de lo que nuestra visión, conocimiento e información nos permite realizar con unos mínimos de seguridad en sus resultados. Esta sensación es la que se desprendía cuando desde sectores transversales al inmobiliario los ponentes establecían pautas de evolución futura de los precios de las viviendas a partir de unos datos que a tenor de la propia evolución del mercado, sorprendían. Hubo ocasión de oír que los precios de las viviendas tenían todavía un recorrido en su ajuste a la baja de precios del 10% mínimo, ya que la evolución que han sufrido desde que se inició la caída de los mismos ha estado “tan solo” del 20%.
Es cierto, y ya hace más de un año que lo indicábamos en otro artículo en este mismo foro, que los precios de las viviendas se reducirían en niveles del 30% con relación a los precios iniciales (obviamente este análisis se establece para vivienda nueva, ya que la usada tiene otras connotaciones para establecer los precios al margen de los propios costes, como también se expuso recientemente). Presentábamos en aquellos momentos las razones, entre ellas el hecho de que, superada esta reducción del precio, los propietarios de las viviendas, atendiendo a los niveles de financiación que soportaban los proyectos, no tendrían, con el importe de la venta, suficiente para cubrir el coste de la hipoteca que soporta el piso.
La duda que surge a estas alturas es si realmente alguien considera que, con tres años de caída de los precios, todavía no se ha superado el 20% que parecen indicar cuando realizan estas afirmaciones. Las viviendas han ido pasando de manos de los propietarios (promotores y particulares) a las entidades financieras precisamente cuando han llegado a esta reducción de los precios del 30% y ,a pesar de ello, (por razones que son de orden financiero y crediticio) no se han vendido.
Las declaraciones que anuncian un nueva bajada del precio de la vivienda, hasta un 10 %, se basan en que aún no se ha alcanzado el 30 % previsto al inicio de la crisis, lo que, tras tres años de caídas de precios, parece dudoso
Incidir nuevamente en la necesidad de vivienda, es un acto redundante y en cierta forma estéril, ya que, aunque cierto ello, no permite ni facilita el desbloqueo de las hipotecas para acceder a la compra. Insistir en que los precios deben seguir bajando atendiendo a percepciones o creencias, más que a datos objetivos, no ayuda al sector, pero tampoco ayuda al conjunto de la sociedad que ve como el bien más preciado para la convivencia familiar, en unos casos va perdiendo valor (lo que significa pérdida de capacidad de actuar económicamente la familia), pero también va desincentivando (lógicamente) a los potenciales compradores (caso que puedan disponer de la financiación necesaria) ya que esperan que “bajen mas”.
La actividad inmobiliaria se ha caracterizado en nuestro mercado por varios factores, tal vez los dos que más han incidido y que han condicionado su desarrollo han sido, por una parte la inmigración que se ha producido, pasando de 637.085 personas, con un peso del 1,60% del total de la población en el año 1.998 a 5.747.734 personas que representa el 12,22% del total de censo, de acuerdo con los datos facilitados por el censo municipal del Instituto Nacional de Estadística en el año 2.010.
El segundo factor ha sido la disponibilidad del sistema financiero español que se volcó en potenciar el mercado inmobiliario a través de conceder importantes líneas de financiación tanto para la construcción de nuevas viviendas como para acceder a la compra de una vivienda. En este escenario la labor de los Agentes Inmobiliarios ha sido atender la demanda por parte de los clientes que solicitaban una vivienda, viéndose trucada esta tendencia a partir del año 2.008 con el descenso de la actividad constructiva al desaparecer las posibilidades de financiación para la compra de una vivienda que había existido hasta entonces.
Atendiendo tan solo a los dos datos expuestos (crecimiento de la inmigración y reducción de la oferta de viviendas), se nos presenta un escenario de necesidad latente y riesgo de fuertes tensiones para la adquisición de una vivienda en un futuro. Será la posibilidad de endeudamiento de cada potencial comprador, al tiempo que la capacidad del sector financiero para facilitar hipotecas, quien en último extremo definirá la actividad de transacciones inmobiliarias y consecuencia de ello la evolución de los precios.
En un mercado en el que la ley de la oferta y demanda actúe libremente, cuando la demanda es inferior a la oferta, los precios tienden a ajustarse (a la baja) hasta que se equilibran con lo que los compradores del bien están dispuestos a pagar. En el caso de las viviendas, la situación no se ajusta a un libre mercado (en el sentido expuesto), ya que el precio dispuesto a pagar por el demandante de un piso se ajusta más en función de la disponibilidad crediticia y la cuota que debe asumir mensualmente que el valor final de bien. Cuando no existe disponibilidad de financiación para adquirir una vivienda, el ajuste de precios no es ni la base, ni la razón para su adquisición.
Desde el primer trimestre del año 2.008 hasta ahora, los precios de las viviendas han ido manteniendo una tendencia a la baja, siendo en este año cuando se ha culminado con unas reducciones (en ofertas según entornos) que superan el 30%, mientras que las transacciones se han reducido un 53,1%. Por ello, establecer que los precios de los pisos se van a reducir todavía, aventurando incluso el porcentaje, atendiendo a que este es el motivo de la reducción de las ventas pierde claramente peso y consistencia.
La propia ley de la oferta y demanda establecerá cuál es la tendencia del precio (que no valor) de cada uno de los productos que se ofrezcan en el mercado. Hoy ya se encuentran entornos, con una fuerte densidad demográfica y escasez en la oferta que los precios han frenado su caída e incluso en ocasiones repuntan (en niveles muy pequeños, es cierto) al alza. Pretender, en el actual escenario de incertidumbres económicas, definir la evolución de unos precios, parece cuanto menos aventurado, pero precisamente, como se trata de futuro y siempre se puede corregir, lleva, en ocasiones, a afirmaciones que resulta difícil de mantener con argumentos, más allá de la creencia o vivencia personal.
La evolución de las transacciones inmobiliarias y de los precios de la vivienda vendrá definida por las posibilidades de endeudamiento de cada potencial comprador y la capacidad del sector financiero para facilitar hipotecas
Existe por otra parte una realidad que se olvida. Nuestra economía no va a superar la actual situación si no se tiene en cuenta el sector inmobiliario y de la construcción. Tiene una dependencia muy grande (tal vez excesiva), pero que no se puede desvincular como parece que en algunos sectores pretender apuntar de la evolución global. Deberemos actuar para que esta sea cada vez menor, que la dependencia del PIB nacional no tenga la incidencia que ha tenido en los últimos años, pero para ello se ha de crear nuevos sectores, potenciar nuevas actividades, invertir en I.+ D. y mientras ello no ocurra el sector inmobiliario/construcción irá ligado a la evolución de la propia economía, o tal vez la expresión más correcta seria a la inversa, la economía al sector inmobiliario/construcción.
Una vez más no confundamos los deseos con la realidad. El deseo es una menor dependencia de este sector y una mayor diversificación de los ingresos, pero ello no se crea en dos, ni cuatro años, requiere décadas y es ahora cuando se debe comenzar, mientras cuidemos lo que nos ha permitido una evolución económica y social evitando, eso sí, los excesos (aunque no solo en este colectivo) que nos ha llevado a la actual situación.
La compra de la vivienda y los precios de las mismas dependerá de muchos factores, algunos los hemos expuesto, pero no intentemos simplificarlo con una afirmación de futuro que puede demorar más el esperado inicio de la reactivación.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado. Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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