Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En cualquier conversación, ya sea de negocios, reunión familiar o los comentarios de “café”, surge la pregunta de hasta cuando se mantendrá esta situación. Pregunta que obviamente trata de la economía sin hacer más distinción entre macro-economía, mico-economía o economía doméstica que la aplicación en primera persona de la respuesta que se reciba. Ante esta pregunta en mas o menos medida todos se han convertido un poco en “gurús”, todos tienen sus teorías y sus conclusiones y por supuesto una fecha prevista para que el escenario cambie, como si realmente existiera un guión bien establecido y unos plazos para llegar al final.
Se producen dos efectos por una parte la intranquilidad, la inseguridad y el desconcierto que comporta no saber cuál es el horizonte en el que se puede encontrar el empresario en un periodo corto de tiempo, pero a la vez también hay una necesidad de obtener, de recibir información que le tranquilice, que le permita creer que todo se va a resolver y que nuevamente volverá a una situación, que se ha dado en llamar de normalidad, entendida como una recuperación de la actividad y el retorno de beneficios empresariales.
Aquí es realmente donde radica parte del posicionamiento erróneo que en ocasiones no permite tomar las medidas adecuadas y en otras acometer los cambios y los ajustes necesarios para mantener la pervivencia de la actividad. Esta llamada a la esperada normalidad tal como parece entenderse no se va a producir, porque ahora ya estamos también en la “normalidad”, pero esta es la actual, la que nos toca vivir y gestionar, la que ha sido creada o generada como consecuencia de las acciones realizadas en el pasado.
La respuesta de la administración a la necesidad de reajustar un sector ha sido la de abandonarlo, directa y literalmente, como si de un pariente incómodo se tratara
Para analizar y valorar el sector inmobiliario, siempre la mirada va hacia atrás, a los buenos momentos (de actividad y beneficios) que el sector y toda la economía en general ha tenido, recordando en cierta forma los versos de Antonio Machado “… y al volver la vista atrás se ve la senda que nunca se ha de volver a pisar…”. Esta es la realidad, la “normalidad” de otros tiempos no volverán. Debemos avanzar a partir de esta normalidad que ahora es difícil, muy difícil y lo cierto es que llegado a este punto tampoco nos sirve culpabilizar a los sectores que coadyuvaron a este desencadenante. Deberemos eso sí, tomar nota de los errores, de los propios que ya se conocen (exceso de producción, en ocasiones falta de planificación), pero también los diferentes sectores como fue la Administración con las acciones que hicieron u omitieron y el sector financiero, con su impulso y retracción, corresponsables de la crisis en primer término y, la recesión después deben tomar nota y corregir.
La Administración pública mientras el sector inmobiliario generaba unos volúmenes de recursos importantes que permitían cubrir las arcas, tanto de los ayuntamientos, como de los diferentes gobiernos, vieron con buenos ojos el alto (desmesurado y mal situado en muchas ocasiones, como después se ha demostrado) volumen de creación de inmuebles. También aceptaban los incrementos del valor de los pisos, ya que con ello se incrementaba su recaudación en valores absolutos, pero también potenciaron esta escalada subastando los solares de su propiedad a fin de obtener mayor precio (lo que repercutía directamente en un mayor coste del producto edificado).
Las entidades financieras que se volcaron de una forma exagerada en aportar recursos no tan solo para atender las demandas del sector de la construcción, también fueron potenciadores y en muchas ocasiones incluso agentes directos construyendo (a través de sus divisiones inmobiliarias) creando complejos de alto volumen edificatorio. Con ello consiguieron unos resultados y unos volúmenes de actividad que jamás habían podido alcanzar.
Desde el inicio de la crisis y ahora en esta etapa de recesión, las medidas tomadas han sido tan solo la reducción de la desgravación fiscal por compra de vivienda y el incremento del IVA
Todo ello, aun siendo cierto, ahora tan solo nos puede servir (nos debería servir) para aprender de los errores cometidos, aunque a tenor de las manifestaciones y posicionamiento de ciertos agentes, da la sensación que la lección no se acaba de asumir y se deja el examen para “Septiembre”, como si de una asignatura menor se tratara. Parece ser así, porque la respuesta de la administración a la necesidad de reajustar un sector (el más importante generador de PIB, de puestos de trabajo y de actividad indirecta) ha sido la de abandonarlo, directa y literalmente, como si de un pariente incómodo se tratara. Desde el inicio de la crisis y ahora en esta etapa de recesión, las medidas tomadas han sido tan solo la reducción de la desgravación fiscal por compra de vivienda y el incremento del IVA si exceptuamos, unas declaraciones del Ministro de Fomento anunciando (en un manifiesto deseo de captar compradores de viviendas en otros países de la U.E.) que se iban a revisar la legislación para garantizar la compra de viviendas, dando a entender que actualmente no era así y las acciones formativas propuestas para recolocar el millón largo de desempleados generado por la pérdida de actividad inmobiliaria en otras actividades (como si esta posibilidad existiera).
Una economía no puede vivir del mal llamado “tocho”, sino que un país debe tener diferentes sectores productivos y, en la medida que estos sean más tecnológicos y recurrentes, tiene un futuro más estable, para ello se requiere invertir en I+D, potenciar la industria y diversificar las inversiones mejorando, cuando ello sea necesario las infraestructuras y por supuesto reducir de forma significativa la dependencia del sector inmobiliario. Esto parece ser un punto de coincidencia de todos los diferentes agentes económicos y sociales. Lo que no se puede hacer es consecuencia de ello, abandonar literalmente el sector, generando una caída tal de la actividad, del mercado y de la economía sin tener en marcha un recambio. Lo que ha sucedido es que se ha generado un hueco en la actividad empresarial que no se puede cubrir más que con tiempo, largo tiempo.
Si en su momento el sector financiero fue coautor de la crisis inmobiliaria como antes hemos indicado, la situación actual es que tras haber provocado esta caída, a través o como consecuencia del cierre literal e inmediato de líneas de financiación tanto a los promotores, como a los adquirentes de viviendas, es ahora el sector financiero el que esta inmerso en una situación de difícil solución con una exposición inmobiliaria (volumen de préstamos concedidos a promotores, riesgo dudoso y en mora mas las adjudicaciones) que superan los 1.300.000 millones de euros lo que hace el sistema financiero vulnerable para invertir en el sector inmobiliario, pero al mismo tiempo comporta que su capacidad de facilitar recursos vía préstamos y créditos sea muy reducida.
Si bien es cierto que bancos y cajas no fueron los que han provocado la caída de los precios (aunque han ayudado mucho a ello), si lo han sido de la paralización de las ventas. Ahora se encuentran como un efecto bumerang, que los pisos que no quisieron financiar a los compradores cuando se los presentaban los promotores, deben ser ellos (las entidades financieras) quienes los vendan al haber tenido que adjudicarselos ya sea como dación en pago o por el proceso de una ejecución, viéndose obligados a reconvertir sus oficinas en agencias inmobiliarias, aunque sin experiencia que requiere la venta de pisos, primando en muchas ocasiones entre sus empleados mas la venta de un piso adjudicado, que la captación de un producto propiamente financiero.
Una vez iniciada esta espiral de incorporación de mas viviendas cada día a un “stock” ya importante que tienen los bancos y cajas parece que no tiene un fin próximo, como indicaba un directivo de una entidad financiera, “a pesar de que las ventas de pisos son importantes, las entradas de nuevas viviendas superan las que se han vendido”. Todo ello con una posición en riesgo que vuelve a ser preocupante, puesto que si una de las causas del alto endeudamiento de las familias fue los niveles de financiación del 100% del precio de adquisición de la vivienda en su momento, ahora ante la necesidad de liberar “carga”, de reducir el “stock” y a su vez no estar mas penalizados por las medidas del Banco de España, se ofrece (para sus productos) la financiación del 100% del importe de la compra, así como unas condiciones económicas ventajosas, con diferenciales en las hipotecas sobre el Euribor que en ningún caso llegan al 1%.
De todas formas, ahora no cabe críticas, ni lamentaciones, ahora es el momento de actuar. No tan solo los agentes del sector inmobiliario que lo han hecho y lo siguen haciendo (los que han podido mantener su actividad). Es hora de que las actuaciones sean también extensibles tanto a la administración pública como a las entidades financieras.
Si bien es cierto que bancos y cajas no fueron los que han provocado la caída de los precios, si lo han sido de la paralización de las ventas
La primera debería actuar siendo consciente de la realidad económica y de los agentes que operan en ella, no se trata de ver lo que nos gustaría que fuera, si no de resolver lo que realmente hay, lo que se deba cambiar o lo que requiera mejorar. Las entidades de crédito inmersas en una burbuja financiera, deben frenar las entradas de viviendas a su “stock”, facilitando tanto la financiación a los proyectos que hay en proceso a fin de permitir una correcta evolución de los mismos, asi como facilitar un mejor y mayor acceso al crédito hipotecario a los compradores potenciales, allanando con ello la permanencia de las empresas y evitando las adjudicaciones que día a día tienen que administrar.
Ello requiere medidas para potenciar la venta de viviendas del “stock” que hay en el mercado, ya esté en manos de los promotores, particulares o de bancos y cajas, facilitando el acceso al crédito, al tiempo que permita el desarrollo de la actividad inmobiliaria en los entornos en los que realmente esta es necesaria. No se puede generalizar el mercado diciendo que sobran pisos, ya que si bien existen zonas geográficas con una saturación de pisos difícil de vender por falta de una necesidad real de vivienda, hay otros entornos en los que el proceso es de necesidad de nuevos proyectos. Si esto no se produce la situación que se puede generar en los próximos dos años en los mercados de estas características es de tensiones por falta de oferta.
La reactivación de cualquier actividad y por supuesto la economia, no se produce frenando, reduciendo las dinámicas, retirando del proceso productivo los recursos necesarios. Ésta se forja efectivamente con una mayor productividad, pero a su vez ésta tan solo se consigue generando actividad y para ello no hacen falta grandes inventos, no se precisan grandes ideas, aunque sí decisión para evitar que, cual si de un jardín se tratara, se sequen las plantas por falta de riego, porque anteriormente se ha sufrido una sequia.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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