Alertas Jurídicas lunes , 16 mayo 2022
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Medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

 

Por Auxiliadora Blázquez Godoy. Abogada de IURE Abogados.

El presente artículo analiza las importantes medidas introducidas en el ámbito hipotecario por la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios que entró en vigor el pasado 16 de mayo y que modifica aspectos de la actual ley procesal civil y de la ley hipotecaria.

Entre otros requisitos, para paralizar el desahucio se exigirá que los ingresos de la unidad familiar no superen los 1.600 € mensuales y que en los cuatro años anteriores el esfuerzo de pagar las cuotas haya aumentado, respecto de los ingresos, un 1,5

Se limitan los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés del dinero, prohibiendo su capitalización

Se introduce la posibilidad de que el notario, en caso de venta extrajudicial, pueda decretar la improcedencia de dicha venta, en el caso de que existan cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario

Se introduce una nueva causa de oposición a la ejecución del inmueble: la existencia de cláusulas abusivas. Plazo máximo para aquellos procedimientos en curso 15 de Junio. La existencia de dichas cláusulas abusivas puede conllevar que la ejecución sea declarada improcedente.

Nos encontramos actualmente ante una situación de crisis económica y social, en las que numerosas familiares que firmaron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, se encuentran en dificultades para poder hacer frente a sus obligaciones de pago del mismo. Lo que conlleva que el Gobierno adopte medidas que contribuyan a aliviar dicha situación de personas que como consecuencia de esas dificultades, pueden llegar a perder su vivienda habitual como día tras día constatamos en los diversos medios de comunicación.

Dichas medidas del Gobierno, comenzaron con la publicación del Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre por el cual se suspendía de forma inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de familiares que se encuentren en riesgo de exclusión.

Como seguimiento de dicho intento del Gobierno, la Ley 1/2013 de 14 de mayo introduce medidas para reformar la protección a los deudores hipotecarios, introduciendo cuatro aspectos diferentes.

El primero de ellos, es la  suspensión inmediata y por un plazo de DOS AÑOS, de los desahucios de aquellas familias que se encuentran en situación de riesgo de exclusión. Esta medida afectará a aquellos procedimientos en los que el banco pueda quedarse con el hogar de estas familias, tanto en el marco de un proceso judicial, como en un ámbito extrajudicial. Se garantiza de este modo que durante el periodo de dos años, los deudores hipotecarios vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, confiando en que una vez transcurrido ese plazo hayan superado a situación de dificultad.

No obstante se establecen unos requisitos específicos para acogerse a esta suspensión de los desahucios, recogidos inicialmente en el decreto y posteriormente en la Ley a la que hacemos referencia.

En primer lugar, se debe tratar de un deudor que forme parte de un colectivo vulnerable, que son: familia numerosa, familia monoparental con dos hijos al cargo, familia con un hijo menor de tres años, familia con alguno de sus miembros discapacitado o dependiente, familias en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones o familia en la que exista una víctima de violencia de género.

Adicionalmente, al requisito de formar parte de dicho colectivo, se añaden una serie de circunstancias económicas:

„X Que los ingresos de la unidad familiar, entendiendo esta como la formada por el deudor hipotecario, su cónyuge y los hijos que residan en la vivienda, no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples, es decir, que no superen los 1.600 € mensuales.

„X Que en los cuatro años anteriores a la solicitud de acogerse a esta protección, la familia haya visto cómo el esfuerzo de pagar las cuotas de la hipotecara haya aumentado, respecto de los ingresos un 1,5.

„X Que la cuota de la hipoteca resulte superior al 50% de los ingresos que perciba la familia.

„X Que se trate de cuotas de un préstamo hipotecario sobre la única vivienda en propiedad del deudor concedido para la compra de la misma.

Para formar parte de esta protección, se exige una solicitud del deudor, en cualquier momento de ejecución de esa hipoteca y antes de que se proceda al desahucio, presentando los documentos necesarios que acrediten las circunstancias económicas y que se forma parte del colectivo vulnerable.

En segundo lugar, se modifica la Ley Hipotecaria, limitando los intereses de demora que puedan exigir las entidades de crédito a tres veces el interés del dinero, prohibiendo su capitalización. Igualmente  se introduce la posibilidad de que el notario, en caso de venta extrajudicial, pueda decretar la improcedencia de dicha venta, en el caso de que existan cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario (pudiendo advertir de la existencia de dichas cláusulas en el momento de firmar la escritura de préstamo).

De esta manera, la legislación española se adopta a la doctrina Europea, puesta de manifiesto con la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo.

Es relevante, la exigencia de que en la escritura pública en la que se plasme la contratación de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda habitual, deba constar de forma expresa, que el deudor hipotecario, ha sido advertido de los eventuales riesgos derivados del contrato.

En tercer lugar, se introducen modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realice de forma que los derechos e intereses del deudor hipotecario queden protegidos de manera adecuada.

Para ello se introduce la posibilidad de que si tras la ejecución de la vivienda, aún quedara deuda por pagar, se podrá condonar parte del pago de la deuda pendiente, siempre que se cumplieran los siguientes requisitos:

„X Que en el plazo de cinco años se hubiera abonado el 65% de la deuda pendiente

„X Que en el plazo de diez años se hubiera abonado el 80% de lo que quedara pendiente

„X Si el banco que se adjudica la vivienda, en un plazo de 10 años vende la vivienda y obtiene una plusvalía, el importe de la misma reducirá el importe de la deuda pendiente en un 50% de dicha plusvalía.

Del mismo modo, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los deudores pueden plantear la existencia de cláusulas abusivas en la hipoteca que las entidades financieras les han concedido, de manera que una vez interpuesto dicho incidente alegando dicha abusividad, el procedimiento de ejecución se suspendería hasta la resolución de dicho incidente.

En el caso de que por el Juzgado se aprecie la existencia de dichas causas, el tribunal ante el cual se está llevando a cabo la ejecución, dictará un Auto resolviendo que la ejecución es improcedente.

Pero, ¿qué pasa con aquellos procedimientos que ya están en curso? las partes afectadas por un procedimiento de ejecución que ya esté caminando, tendrán como plazo máximo un mes para formular dicho incidente de oposición a la ejecución basado en la existencia de cláusulas abusivas, el cual finaliza el próximo 15 de junio.

Como anexo a esta ley se introduce un código de buenas prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

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