Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
• Los bancos deben provisionar los productos inmobiliarios no comerciales, como las segundas residencias; sólo así existirá una oferta concreta, definida y conocida que permita la adecuación de precios a la realidad
• Para evitar las disconformidades de los compradores con la vivienda adquirida, es necesario poner fin al intrusismo de los bancos y que vuelvan a ser profesionales inmobiliarios los que vendan los inmuebles
• La vuelta al crédito hipotecario, no solo beneficiaría a las familias, sino que activaría las transacciones y la circulación de dinero, mejorando la economía
En ocasiones, cuando se analizan las medidas de orden económico que se toman desde las diferentes administraciones, da la sensación que se han perdido de vista los objetivos en los que se basó el establecimiento de la actividad económica. Inicialmente la existencia de las empresas, principalmente las de servicios, se entendían como un medio (no un fin) para poder cubrir ciertas necesidades de la población, por lo que su existencia se debía a la voluntad de disponer de los servicios que estas prestaran. Los servicios (públicos o privados), a su vez, tienen su razón de ser en tener la capacidad de ofrecer lo que el mercado pueda demandar. Si la oferta del producto o servicio coincide con la demanda, se produce lo que podríamos llamar un encaje y, consecuentemente desde el punto de vista económico, unos resultados positivos.
Recientemente, para cubrir las provisiones de insolvencia del sistema financiero, se están anunciando medidas que comportarán cifras importantes de desembolsos de dinero – 50.000 millones más de provisiones- , ya sean de origen público o privado, para sanear los balances de los bancos, consecuencia de la pérdida de valor de los activos inmobiliarios que tienen en sus carteras. La aportación de 155.000 millones de euros, (cifra a la que se llegará con esta nueva inyección) importe que se va a destinar entre los recursos de los propios bancos y los fondos públicos provenientes del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), representa el 15% del Producto Interior Bruto (PIB) y no existe la seguridad de que no sea preciso más aportaciones. Con ello se pretende que las entidades de crédito, bancos y en su momento cajas, que no actuaron con la prudencia requerida al analizar sus inversiones puedan superar esta etapa, sanearse y recuperar su capacidad de actuar.
Necesitamos, como cualquier país, disponer de un sistema financiero fuerte, competitivo y con capacidad de aportar los medios necesarios al tejido económico y empresarial a través del crédito, para que se pueda desarrollar la economía y generar puestos de trabajo, de ello nadie debe tener ninguna duda. Lo que sucede, y por ello esa sensación que anunciaba al principio de que se confunde el medio con el fin, es que ahora la prioridad es salvar la banca, cual si este fuera realmente el objetivo (el fin), la necesidad nacional; cuando lo que realmente hace falta es tener una banca en condiciones (medio) para que pueda aportar los recursos económicos a través de los créditos para que la actividad empresarial (que es la que realmente puede generar empleo) recupere su ritmo.
La incorporación de recursos económicos, bien escaso por definición, para provisiones, sin que exista la posibilidad de que a partir de ese momento, y como consecuencia, o tal vez como contrapartida, estas entidades financieras aportaran un mayor volumen de recursos para la concesión de créditos, comporta el efecto contrario al deseado, es decir, se están retirando de la circulación capacidad de crédito y consecuentemente capacidad de desarrollo empresarial.
Si esta situación la centramos en los productos inmobiliarios que tienen en sus carteras, se produce una paradoja, ya que la falta de concesión de hipotecas comporta que cada día nuevos pisos vayan a engrosar la ya gran lista de pisos en venta por parte de los bancos, obligando a estos a ofrecer a precios que nada tienen que ver ni con el producto, ni por supuesto con el mercado, sino con la necesidad puntual de “liquidar” ese stock de una oficina en concreto o de un entorno definido. Se genera una espiral diabólica ya que la negativa a conceder nuevas hipotecas les está comportando la incorporación al stock de nuevos pisos para vender por parte de los bancos, que, a su vez, se terminan vendiendo con una financiación que cubre el 100% del precio de venta.
Si fuera posible (a tenor de cómo se está actuando parece que no lo es), que los bancos comenzaran a actuar como bancos, concediendo crédito a quien lógicamente pueda pagarlo y los pisos que tienen en sus carteras los pusieran en el mercado a través de los agentes (profesionales del sector), al margen de que también puedan seguir ofreciendo de forma tangencial en sus oficinas, permitiría una cierta regularidad en la actividad y lo mas importante una cierta estabilidad en los procesos de transacciones inmobiliarias.
Se hace preciso, para ello, que todo el producto que actualmente tienen los bancos, entendiendo que se trata de viviendas que actualmente controlan, se pongan en el mercado, lo que obligaría a aflorar la totalidad de situaciones críticas que existen de pisos, construcciones paradas, edificios terminados que no se han vendido y que actualmente, en función de prórrogas, modificaciones o aplazamientos hace (o permite) que todavía sigan, al menos formalmente en manos del promotor. La medida de incrementar las provisiones entendemos que va dirigida a este fin, si se cumple, tendremos realmente una visión completa del stock real que hay en el mercado.
Lo que precisa el mercado para comenzar a normalizar la situación, entendida como el conocimiento real del producto en el mercado y la posibilidad de realizar compras-ventas, son tres actuaciones o medidas. La primera de ellas seria disponer de la totalidad de productos que hay potencialmente en venta. Con ello aflorarán los productos que realmente no son comerciales tanto por razón de ubicación como de características o de demanda (como actualmente sucede con las segundas residencias) lo que obligará a provisionar a los bancos lo que realmente puede llegar a ser falencia. Existiría una oferta concreta (evitando el juego de números que surgen en relación al número de viviendas en el mercado poniéndolas todas en el mismo saco, como si de un solo mercado se tratara) definida y conocida lo que permitiría que finalmente los precios se adecuaran a la realidad y evitaríamos que nuevamente volviéramos a oír declaraciones anunciando mas reducciones de precios, que como el Guadiana surgen de forma casi periódica, atendiendo tan solo a la intuición sin mas conocimiento del mercado en ocasiones, que el deseo de que se cumpla.
La segunda seria hacer intervenir a los profesionales del sector y evitar el intrusismo que actualmente se está produciendo a través de las ventas directas por parte de los bancos sin atender al conocimiento y requisitos que se solicitan a los profesionales del sector, acogiéndose al hecho de que como lo que venden es propio, no le hace falta. Las consecuencias de este tipo de ventas comienzan a notarse con disconformidades en el producto adquirido (entendido como la vivienda) mientras que realmente el vendedor (el representante del banco) lo que está vendiendo es otro tipo de producto (el financiero).
La tercera medida, es obvia y al tiempo imprescindible, abrir el “grifo” de los préstamos hipotecarios para atender la demanda razonable que existe. No se trata de actuar como en los años pasados, si no como una entidad financiera que concede hipotecas con las garantías que correspondan para la adquisición de una vivienda. Esta medida que parece la más difícil y es la que realmente esta paralizando el mercado, de hecho ya se está produciendo, aunque no en la forma en que correspondería, ya que los pisos que venden los bancos obviamente lo hacen con hipoteca, aunque después de perder por el camino, no tan solo patrimonio el deudor, también de la propia entidad y lo mas importante forma directa en ocasiones o indirecta siempre puestos de trabajo, al comportar el cierre de empresas.
Llevamos tiempo exponiendo la necesidad de mejorar e incrementar las líneas de crédito para poder atender las demandas de adquisición de viviendas que existe, pero lo cierto es que (tan solo hace faltar seguir las gestiones y sobretodo la actitud de los bancos ante una petición de hipoteca) sigue pareciendo un producto descatalogado por parte de los bancos. No se trata tan solo de ofrecer financiación para la compra de un piso. El disponer de esta posibilidad que, con toda seguridad utilizarían los potenciales compradores, mejoraría el escenario global.
Comportaría que una familia accedería a la compra de un hogar, lo que mejora la calidad de vida de la familia en cuestión. Esto a su vez genera unos impuestos, tasas, tributos y gastos de diferente orden, como notario, registro, agentes inmobiliarios, operarios de diferentes oficios, etc. lo que comportaría un movimiento de dinero y, a su vez, una mejora de la situación de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso, volviendo el dinero al banco, como no puede ser de otra forma, posiblemente para cancelar una deuda pendiente por parte del vendedor.
De forma indirecta también comporta cierta actividad ya que todos los que intervienen, obtienen cierta capacidad económica que les permitirá poder atender sus necesidades, lo que conlleva que otros agentes o sectores de la economía también se verán beneficiados. En resumen, la circulación de dinero, la activación de las transacciones comporta una mejora de la recaudación, un incremento de los ingresos y, en definitiva, un incremento en su globalidad de la economía evitando las situaciones de recesión que vivimos.
No estamos exponiendo nada que no sea conocido, o al menos de forma intuitiva todos lo hemos asumido, aunque sigamos con las medidas de evitar que exista actividad económica, esforzándonos tan solo en reducir los gastos públicos e incrementar los ingresos (con la consiguiente reducción de la capacidad económica de la población para que se genere unos mínimos suficientes para mejorar el escenario).
Por ello, decíamos que las medidas parece que van en contra de lo que realmente deberían acometer: mejorar el crédito; en lugar de ello se producen retiradas masivas de circulación, incremento de la recaudación con una menor capacidad de realizar transacciones y en definitiva, con una limitación que nos llega casi al límite, momento en el que los bancos ofrecen sus productos a clientes que en un estadio anterior, cuando el piso estaba en manos del propietario, se denegó.
No se trata de analizar ahora el porqué de esta situación, otros lo han hecho, y posiblemente todavía estamos demasiado inmersos en sus consecuencias para poder extraer unas conclusiones claras, sin que estas sean tendenciosas (en uno u otro sentido). Tan solo pretendemos que el mercado inmobiliario vuelva a actuar con normalidad, que sean los agentes que son realmente quienes lo conocen, que los bancos aporten la financiación para poder activar el stock que hay con todas las limitaciones, controles o cortapisas que se consideren.
Ahora existe una indefinición en los procesos que me hace pensar que aquella máxima que siempre es mejor errar por acción que por omisión y ahora parece que tendemos a lo primero.
Joan M. Bermudes i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
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