Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Las actuales circunstancias generan una gran incertidumbre no tan sólo entre los agentes del sector, sino también en el mercado, entre los adquirentes potenciales, y en general en los foros económicos. Ello es consecuencia de la falta de referentes e información clara de la evolución y alcance real de la situación económica que permita establecer unos parámetros que ayuden a valorar la evolución del mercado inmobiliario, que como tantos otros ha entrado en crisis, previsiblemente corta, pero no por ello menos dura. Esta desinformación, derivada tanto de la falta de información como de las aportaciones contradictorias, comporta que se generen hipótesis para todos los gustos, tanto de las razones que la han generado, como de los posibles resultados.
En cuanto a las primeras, (las razones) recordemos que durante un tiempo se ha hablado mucho de la crisis del sector inmobiliario como causante de la situación de la desaceleración económica, (eufemismo que ha tenido cierto predicamento entre responsables económicos) por ello no era una razón de preocupación la reducción, casi parón, de la actividad sectorial ya que se entendía que en el proceso cíclico había llegado el momento en que esto debía suceder. Ahora parece que vienen a darnos la razón cuando se admite que no existe una crisis inmobiliaria como tal, sino una crisis económica generada por el sector financiero que está afectando al conjunto productivo del país. Obviamente con más incidencia en el de la construcción residencial por el peso del mismo tienen en el conjunto de la economía nacional.
En cuanto a los resultados se ha extendido una premisa, que por errónea no ha dejado de crecer e instalarse en el subconsciente de muchos colectivos, y que está comportando una desorientación entre los futuros adquirentes de viviendas, en cuanto a definir cuándo un precio de venta es correcto.
Se trata de la presunción de considerar que las viviendas van a seguir reduciendo sus precios hasta niveles que superarán el 40%, sin aportar más razón a esta variación en los valores que la necesidad, (o el deseo) en algunos casos de que los precios de las viviendas se sitúen en unos entornos más asumibles por los compradores ansiosos por encontrar un precio a la baja para su compra o la suposición de otros, de que el mercado obligará a un ajuste de este calado para poder vender.
Este análisis, un tanto simple en su planteamiento, se basa en el equilibrio entre oferta y demanda en un libre mercado y comporta que los precios de los productos se ajusten en función del esfuerzo que esté dispuesto a soportar el adquirente del bien en cuestión, siempre (eso si) que los costes de producción del mismo (en este caso la vivienda), lo permita, o, en caso contrario, el mercado lo expulsa (cesará en su actividad económica), aunque en nuestra realidad hay factores que se han de tener en cuenta previamente antes de llegar a esta errónea conclusión.
Es cierto que se ha producido un cambio de tendencia en los precios de las viviendas a partir del tercer cuatrimestre del año 2.007, cuando comenzaron a notarse los efectos de la falta de capacidad crediticia para financiar la compra de pisos, produciéndose en un primer momento un freno en los incrementos que se venían produciendo desde hacia más de una década, para pasar a unos ajustes y posteriores reducciones en los precios ofertados que han oscilado en el mercado de vivienda nueva, (en función de las características, entorno y producto) entre el 5% y el 15%. Generándose ofertas concretas en un número determinado de viviendas, aunque por circunscritas o razones más de índole accionarial (posicionamiento en bolsa, cotización…) que a las propias del producto que han superar estos niveles.
Este ajuste generalizado o rebaja en los precios, ya ha tocado fondo. Incluso la Ministra de la Vivienda en declaraciones recientes se hacía eco de esta situación manifestando que había llegado el momento de comprar, que las viviendas se habían situado en precios ajustados.
En la vivienda usada la situación ha sido diferente, porque también diferente era su origen y las oscilaciones que se han producido en los precios han superado en mucho los porcentajes antes indicados.
Los puntos de partida de ambos mercados (vivienda nueva y usada) son distintos, mientras que en las primeras, los promotores tienen que asumir unos costes de adquisición del solar, construcción, financieros y margen de beneficio, lo cual establece el precio de mercado y por tanto el nivel mínimo en el que deberán efectuar sus transacciones, los propietarios de vivienda usada sitúan el piso en el mercado por otras motivaciones y su base de valoración es más subjetiva.
El margen que existe para la reducción del precio del piso terminado (vivienda nueva) es tan solo la pauta establecida para el beneficio, lo cual reduciría las posibilidades de ajustes en los precios a niveles que oscilan entre el 10% y 15% (bruto), que es el margen en el que se sitúan los proyectos inmobiliarios, a pesar de la creencia general de mayores beneficios. Estas reducciones, como indicábamos anteriormente, ya se han producido, por lo que atendiendo al esquema financiero de los proyectos inmobiliarios, en los que se actúa a través de financiación hipotecaria, la venta por debajo de los costes es totalmente inviable y por lo tanto no son previsibles mayores reducciones en el precio final de la vivienda.
Los precios de las viviendas usadas se han movido en otro contexto. En primer lugar han aprovechado el alza de los precios del piso nuevo para –subirse al tren– y demandar para su venta importes que, si bien es cierto que se han pagado por la adquisición de muchas de estas viviendas usadas, hay que reconocer que éstos se habían situado por encima de su valor real en un entorno alcista.
Ahora han sufrido dos consecuencias. La primera un ajuste a los valores reales, lo que ha significado reducciones significativas (y muy superiores a la vivienda nueva) con variaciones del 30/40%, pero también ha existido un factor de necesidad de venta y ha sido consecuencia del proceso que permitió una rotación y mejora de viviendas, al utilizar la venda del piso –viejo– para acceder a uno –nuevo–. Los adquirentes se han encontrado así en un momento en el que debían hacer frente al compromiso de entrega de la nueva vivienda, con la necesidad de vender su actual vivienda en un plazo concreto a costa de reducir significativamente el precio.
Un tercer factor es el coste de adquisición del bien. No debemos perder cierta perspectiva, muchas de las viviendas usadas que han generado transacciones en los últimos años, tenían un coste de compra muy inferior al precio a que se han vendido finalmente (lo que ha generado, a pesar de la reducción en la venta, un margen de beneficio).
Todavía hoy se pueden producir ciertas situaciones de venta de vivienda usada a precios muy atractivos (o con fuertes rebajas en los precios iniciales), aunque esta situación también está desapareciendo porque la razón que empujó a tales ofertas (la necesidad de atender pagos de la nueva vivienda).
El objetivo de vender para comprar se mantiene, pero a diferencia de años anteriores, los compradores esperan a tener cerrada la venta de su piso actual para comprometerse con el nuevo, lo cual genera una dinámica que dificulta la reactivación de las importantes ventas que genera este colectivo.
Por otra parte, el equilibrio de la oferta y demanda no se cumple en nuestro mercado, ya que desde hace uno o dos meses que se ha producido un fuerte incremento de potenciales compradores que vuelven a solicitar información a los agentes inmobiliarios y visitas de pisos, para poder acceder a la adquisición de una vivienda para uso propio, se reactiva la demanda. Aunque esta actividad no se ve reflejada en las transacciones, como consecuencia de la negativa (o cierre de ventanilla) a conceder financiación por parte de las entidades de crédito. Se genera (aunque las generalizaciones son peligrosas en este caso las excepciones son pocas) un proceso largo, complejo y difícil el solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, para que finalmente sea denegado aduciendo razones un tanto bizantinas, que no pretenden mas que ocultar una realidad, la falta de liquidez en el sector financiero y el temor a inmovilizar recursos a largo plazo. Un ejemplo es la dificultad en la que se encuentran incluso los promotores inmobiliarios de vivienda protegida para poder vender su producto, no por falta de demanda, si no por los obstáculos (cuando no imposibilidad) que sufre el futuro adquirente para obtener el préstamo hipotecario necesario.
Sin omitir los que, (a tenor de comentarios recibidos de varios agentes inmobiliarios en diferentes zonas del, país) podríamos llamar nuevos –asesores inmobiliarios– que han surgido entre los empleados de alguna entidad de crédito que (atendiendo a razones que se me escapan) cuando un cliente va a retirar los fondos depositados con años y esfuerzos, precisamente con el objetivo de destinarlos a la compra de una vivienda, le indican que lo que debe hacer es esperar a mejores momentos, que ahora no es ocasión para comprar, que las viviendas aun van a bajar mas y mientras que mantenga el dinero en la entidad de crédito.
Aun siendo cierto que las posibilidades de ajustes a la baja de los pisos se han agotado y por lo tanto la afirmación de que los precios de las viviendas han tocado fondo es correcta, dada la cantidad de información cruzada y contradictoria que están recibiendo los potenciales adquirentes de vivienda, resultará difícil que pueda llegar con cierta nitidez el mensaje y será preciso además de tiempo, hacer un importante esfuerzo de información, explicación, proselitismo y asesoramiento. Parece por ello inevitable, salvo que se aúnen los esfuerzos y se unifiquen los mensajes, que tengamos que esperar unos meses, tal vez hasta final de año, para que el mercado sea consciente de que los precios que hoy ve en una cartelera de un agente inmobiliario son los mismos que verá después del verano o a principios del invierno.
Esta nueva situación comportará una incipiente mejora del sector inmobiliario, aunque no una reactivación en el sentido de pretender recuperar la normalidad, ya que hay otros factores que inciden de forma directa, como es la dificultad de acceder al crédito para la compra, y las consecuencias derivadas de la crisis general, como es el incremento de paro, inflación o reducción del PIB, lo que retrasará previsiblemente el despegue del sector hasta finales del año próximo.
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