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Por Aritz Mendizábal, Abogado división Mercantil en Bufete Barrilero & Asociados
Con carácter general, el código Civil establece tres remedios frente al incumplimiento de cualquier deudor: la pretensión de cumplimiento, la resolución (para los contratos sinalagmáticos), y la responsabilidad contractual. En la regulación del contrato de compraventa, sin embargo, se prevén medios de tutela específicos del comprador. Este artículo expone sintéticamente los principales rasgos tanto de los remedios generales como de los específicos, todos aplicables a la compraventa de inmuebles.
El presente artículo tiene por objeto exponer, de forma sintética, los medios de defensa que el Código Civil pone a disposición del comprador de un bien inmueble frente al incumplimiento del vendedor. Nos referiremos a la compraventa entre particulares. Por ello no se abordará la compraventa en la que intervienen consumidores y profesionales –singularmente, de la compraventa de vivienda-, a la cual se aplica la normativa contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. También queda fuera la compraventa de inmuebles que sean objeto de construcción, o compraventa sobre plano.
- Los remedios generales del Código Civil
- Remedios específicos del contrato de compraventa
2.1 Venta de bien inmueble con precio a tanto por unidad de medida
2.2 Venta de cuerpo cierto
2.3 El saneamiento por evicción
2.4 El saneamiento por gravámenes ocultos
2.5 El saneamiento por vicios ocultos
2.6 La facultad de suspender la obligación del pago del precio
Los remedios generales del Código Civil
Con carácter general el Código Civil contempla, para todo tipo de contratos bilaterales, tres remedios frente a la lesión del crédito: el cumplimiento, la resolución y la responsabilidad contractual.
A través de la acción de cumplimiento el acreedor está facultado para solicitar del deudor la ejecución de la prestación comprometida (art. 1091.I CC). Se trata de poner a disposición del acreedor lo previsto en el programa de prestación que constituye la obligación derivada del contrato. Siendo una de las obligaciones principales del vendedor la de entregar el objeto de la venta (1461 CC), ante el incumplimiento de esta prestación, el comprador podrá solicitar al vendedor su ejecución, y si fuera preciso, de modo forzoso (art. 703 de la LEC).
El límite que marca el Código Civil a esta pretensión de cumplimiento es la imposibilidad sobrevenida de la prestación. Si entre la fecha de la perfección del contrato y la fecha en que el vendedor ha de efectuar la entrega se produce la destrucción del bien objeto de la compraventa o su entrega deviene imposible (por ejemplo, queda fuera del comercio), y si ello se debe a caso fortuito, el vendedor queda liberado de su obligación (arts. 1182 y 1183 del CC): el comprador no podrá exigir el cumplimiento.
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