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La profunda crisis que padece el sector se agrava por la dificultad para conseguir financiación, una crisis que ha dejado fuera del mercado inmobiliario a los jóvenes de entre 25 y 35 años como consecuencia de la elevadísima tasa de desempleo que padecen. Desde esta realidad, el autor analiza los cambios producidos en el perfil del demandante de vivienda.
• Los pisos más pequeños, de 1 ó 2 habitaciones, que son a los que accedían los jóvenes hasta hace poco, han quedado fuera del mercado inmobiliario
• Los compradores actuales tienen más de 45 años y demandan pisos de 3 ó 4 habitaciones, lo que está dejando en una situación crítica al ya de por sí frágil sector inmobiliario
• En cuanto a la oferta inmobiliaria, se están vendiendo pisos con una superficie mínima de vivienda de unos 70 metros cuadrados y con unos 3 ó 4 dormitorios
Los jóvenes con edades comprendidas entre los 25 y los 35 años han desaparecido del mercado inmobiliario. Este dato demoledor es que el deja la crisis del sector de la vivienda y un año, 2011, que ha sido el peor para el mercado inmobiliario desde que comenzó la crisis económica. Otra cifra que da buena cuenta de cómo se encuentra en estos momentos no sólo nuestro sector, sino también la economía en general, es la referida al número de transacciones inmobiliarias cerradas en 2011: las operaciones de compraventa cayeron el pasado año más de un 74% respecto al año 2006. Y para este año que recién comienza, las perspectivas no son mucho mejores: el precio de la vivienda y el número de transacciones continuarán en caída libre.
Tomando como referencia los máximos alcanzados en 2006, el precio de la vivienda ha caído desde entonces más de un 40%, y en la actualidad sólo se están vendiendo inmuebles que presentan descuentos cercanos al 45%.
Las previsiones para 2012 no son mejores. El precio de la vivienda, especialmente de la de segunda mano, caerá aún más, como consecuencia de la falta de crédito y de la problemática existente con los activos adjudicados de las entidades financieras. Algunas de ellas están anunciando descuentos sobre estos activos de más de un 50%, para poder sacarlos al mercado en este próximo año. Y a estos descuentos se tendrán que acoger el resto de entidades de crédito que tienen activos adjudicados y el sector inmobiliario en general, lo que hará bajar aún más los precios.
En 2010 la caída del precio de la vivienda de segunda mano rondaba el 33%. Este año se cerrará con un descenso superior al 41%, y en 2012 muchos inmuebles se venderán por la mitad de precio al que se vendían en 2006.
Todo esto afecta al perfil de la demanda de vivienda. La profunda crisis que padece el sector se agrava por la dificultad actual para conseguir financiación, una crisis que ha dejado fuera del mercado inmobiliario a los jóvenes de entre 25 y 35 años como consecuencia de la elevadísima tasa de desempleo que padecen: más de un 40% de ellos está en el paro.
Así, los pisos más pequeños, de 1 ó 2 habitaciones, que son a los que accedían los jóvenes hasta hace, también han quedado fuera del mercado inmobiliario. Otro colectivo que sufre esta exclusión en el acceso a al vivienda y que hasta ahora había influido positivamente en el incremento del número de operaciones de compraventa, es la población inmigrante, que en la actualidad sufre altas tasas de desempleo y no tiene acceso al crédito hipotecario. Una de las consecuencias de esto es que la población disminuirá por vuelta de los inmigrantes a sus países de origen, y con ellos también descenderá la demanda.
Todo esto ha originado un cambio en el perfil de la demanda: los compradores actuales tienen más de 45 años y demandan pisos de 3 ó 4 habitaciones, lo que está dejando en una situación crítica al ya de por sí frágil sector inmobiliario, y que se agudiza con la caída generalizada y continuada en los precios de la vivienda.
¿Quién compra y quién vende vivienda actualmente en España? Ahora compra y vende quien puede, mientras que antes de que estallara la burbuja inmobiliaria y la crisis se llevara por delante al sector, quien quería compraba y vendía una casa, un piso o cualquier otro bien inmobiliario. El grifo del crédito para hogares y empresas estaba abierto y las entidades financieras no parecían tener intención de cerrarlo. Ahora sólo hay dinero en los mercados financieros, y la ciudadanía y las PYMES no tienen acceso a la financiación, lo que reduce enormemente las posibilidades de adquirir una vivienda o de venderla.
Actualmente, el demandante de una vivienda que puede acceder a su compra tiene poder adquisitivo y puede pagar una buena parte del coste del inmueble en efectivo. Es decir, no necesita mucha financiación para poder adquirir la vivienda. Las entidades financieras, bancos y cajas de ahorro, están concediendo créditos hipotecarios de no más del 60% de todo el dinero necesario para poder adquirir la vivienda. Sólo aquellas personas con estabilidad laboral y salarial, con una buena fuente de ingresos o con ahorros pueden acceder al mercado inmobiliario como compradores.
En cuanto a la oferta, el producto inmobiliario que en estos momentos se está vendiendo se ajusta a las necesidades de este tipo de demandante que sí puede acceder a la compra. Son pisos con una superficie mínima de vivienda de unos 70 metros cuadrados y con unos 3 ó 4 dormitorios. Si se quiere vender a un precio razonable, este es el tipo de vivienda que hay que poner en el mercado.
Pisos más pequeños, de 1 ó 2 dormitorios, se venden pocos y con mucha rebaja en el precio, como consecuencia de la desaparición del mercado de los jóvenes, que no tienen acceso al crédito hipotecario y que, al contrario de los que sí pueden comprar, necesitan financiación de entre un 80% y un 100% del precio de la vivienda.
Pero no toda la oferta que sí admite el demandante actual se está vendiendo. Sólo se venden aquellos pisos y casas que presentan una rebaja de hasta un 40% en el precio, y que además están bien ubicados. Son viviendas que están en las zonas centros de las ciudades o de municipios con buenos servicios y equipamientos, y bien comunicados. Además, son viviendas con acabados de calidad o bien conservadas y reformadas, y que están ubicadas en las plantas altas de los bloques de viviendas.
En poblaciones alejadas de núcleos urbanos con equipamientos públicos, y donde el transporte privado es casi imprescindible, hay un stock de vivienda que es casi imposible sacar al mercado a un precio que cumpla con las expectativas del vendedor. Esto mismo está sucediendo en poblaciones que han construido grandes urbanizaciones, alejadas del núcleo urbano y que apenas cuentan con servicios. Estas viviendas, casi todas de obra nueva, son prácticamente invendibles.
Los pisos situados en bajos de edificios o aquellos que nos son de buena calidad no se están vendiendo, y si se están consiguiendo sacar al mercado es a un precio muy bajo respecto al que alcanzaban antes del inicio de la crisis, y al de las propias pretensiones del vendedor.
Este problema concreto, el de las pretensiones que un propietario tiene en la venta de su vivienda, radica en que estos son muy reacios a bajar el precio de los inmuebles, porque hasta hace unos años la teoría y la práctica decían que era imposible que la vivienda bajara de precio.
Actualmente en España existen más de un millón y medio de viviendas en stock. La única forma de evitar que una vivienda forme parte de esos cientos de miles de pisos que no se pueden vender es analizando quién puede comprar en estos momentos una casa, lo que al vendedor le puede ayudar a saber qué precio final debe ponerle. En este sentido, lo más importante y fundamental es poner el precio adelantado, es decir, hay que ponerlo más bajo que el precio medio del mercado, algo que hasta hace poco tiempo era impensable.
Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios
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