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Los contratos internacionales de bienes inmuebles y la reglamentación uniforme de la Unión Europea

Los contratos internacionales de bienes inmuebles y la reglamentación uniforme de la Unión Europea

En el ámbito de la Unión Europea y con fundamento en el art. 81 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea relativo a la cooperación judicial en materia civil (anterior art. 65TCE), se han adoptado una serie de reglamentos destinados a garantizar el correcto funcionamiento del mercado interior. Se trata de un proceso de unificación de normas de derecho internacional privado, es decir de normas de conflicto y de competencia judicial internacional. Y aquellos contratos relativos a la constitución o arrendamiento de bienes inmuebles, no constituyen una excepción a este proceso unificador, que ya en estas observaciones iniciales hay que calificar de “insuficiente”.

Y es que las soluciones de derecho aplicable basadas en la aplicación de una norma de conflicto, plantean sin duda unos problemas “añadidos” que en no pocos casos pueden conducir a soluciones “legeforistas”. Es decir, el problema del conocimiento y prueba de un derecho extranjero puede dar al traste con su aplicación por el Tribunal de un tercer Estado que esté conociendo del asunto. No es inusual en nuestro país la inaplicación de una norma de conflicto, ante la pasividad de las partes.

Con estas salvedades, la reglamentación dimanante de las Instituciones de la Unión Europea en materia de contratos internacionales reposa con carácter general en dos Reglamentos, y por ende resulta de directa aplicación en el territorio de la Unión Europea. Se trata del Reglamento (CE) n° 44/2001 del Consejo, 22 de diciembre del 2000, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (conocido como Bruselas I), y del Reglamento (CE) nº 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo de 17 de junio de 2008 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I). Ambas normas contienen como su título indica, los foros de competencia judicial internacional en materia civil y mercantil y las normas de conflicto en materia de derecho aplicable. Y han venido a sustituir la reglamentación preexistente contenida en sendos Convenios Internacionales. El Reglamento Roma I tiene además en virtud de su art. 2 alcance universal, es decir que la ley designada en virtud de sus normas, resulta de aplicación aunque no sea la de un Estado miembro.

Pues bien, y pese a la consideración crítica relativa a la menor efectividad de la unificación de normas de derecho internacional privado, frente a la unificación material, el carácter de competencia exclusiva con el que se configura a los bienes inmuebles y su propia naturaleza dotan de seguridad jurídica la reglamentación en los casos “internacionales”. Es decir, en aquellos casos en los que los elementos del contrato se encuentran dispersos entre varios sistemas jurídicos.

En efecto, el Reglamento Bruselas I que regula el sector de la competencia judicial internacional y del reconocimiento y ejecución de resoluciones prevé en su art. 22 que son exclusivamente competentes “en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los tribunales del Estado miembro donde el inmueble se hallare sito”. Es decir, configura un “foro de competencia exclusiva” para los bienes inmuebles de tal forma que si se suscita cualquier litigio en relación a la trasmisión de derechos o al arrendamiento de los mismos, solo será competente el juez o tribunal del Estado donde se encuentre el inmueble. Y no cabe pues en estos casos que las partes sometan la controversia mediante un pacto a los tribunales de otro Estado en virtud de lo previsto en el art. 23.5 del propio Reglamento (prorrogatio fori).

No obstante, el art. 22.1 in fine de la norma prevé una excepción para aquellos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos, en los “serán igualmente competentes los tribunales del Estado miembro donde estuviere domiciliado el demandado, siempre que el arrendatario fuere una persona física y que propietario y arrendatario estuvieren domiciliados en el mismo Estado miembro”.

La misma claridad que proporciona el derecho comunitario unificado en materia de competencia judicial internacional, la proyecta al ámbito del derecho aplicable al contrato. Ya nos hemos referido a que el Reglamento conocido como Roma I contiene las normas de conflicto aplicables en materia civil y mercantil. Y el Instrumento comunitario prevé al igual que el caso anterior una norma especial en materia de derechos reales o arrendamientos de bienes inmuebles.

En efecto, el art. 4.1 letra c) del Reglamento prevé que el contrato se regirá por la ley del país donde esté sito el bien inmueble. Se trata de lao que la doctrina de derecho internacional privado conoce como la lex rei sitae y que parece responder a la “manifiesta integración en la esfera socio-económica del país donde se encuentra el inmueble”.

Conviene no obstante señalar que esta regla no excluye que las partes puedan pactar el derecho aplicable al contrato en el marco del art. 3 del Reglamento, que dispone con carácter general:

“1. El contrato se regirá por la ley elegida por las partes. Esta elección deberá manifestarse expresamente o resultar de manera inequívoca de los términos del contrato o de las circunstancias del caso. Por esta elección, las partes podrán designar la ley aplicable a la totalidad o solamente a una parte del contrato.

2. Las partes podrán, en cualquier momento, convenir que el contrato se rija por una ley distinta de la que lo regía con anterioridad, bien sea en virtud de una elección anterior efectuada con arreglo al presente artículo o de otras disposiciones del presente Reglamento. Toda modificación relativa a la determinación de la ley aplicable, posterior a la celebración del contrato, no obstará a la validez formal del contrato a efectos del artículo 11 y no afectará a los derechos de terceros.”

Otra excepción a la aplicación de la lex rei sitae se produce cuando el contrato se refiere a una diversidad de inmuebles situados en diferentes países.

La letra d) del mismo art. 4.1 por su parte contiene otra excepción al disponer para el arrendamiento de un inmueble celebrado con fines de uso personal temporal y por un máximo de seis meses consecutivos, la aplicación de la ley del país de residencia habitual del propietario siempre que el arrendatario sea persona física con residencia habitual en ese país. En estos casos, la especial vinculación con el país de residencia habitual de ambas partes parecen justificar la solución. El propia precepto, en su apartado 3 establece la posibilidad de apartarse de las soluciones contenidas en los apartados 1 y 2 cuando “del conjunto de circunstancias se desprende claramente que el contrato presenta vínculos manifiestamente más estrechos con otro país distinto”, aplicándose entonces la ley de ese país.

En suma, y pese a lo inadecuado en mi opinión de las soluciones unificadoras europeas, en el caso de los contratos relativos a bienes inmuebles existe una cierta seguridad jurídica que puede ser calificada de óptima por el operador jurídico. Incuso podría afirmarse que en los supuestos contractuales más típicos, los Reglamentos europeos conducen a lo que la doctrina más clásica denominaba correlación entre forum y ius. Por supuesto que no se trataría de una correlación funcional “sobrevenida” en el proceso de aplicación judicial del derecho. Es decir, no es el hecho de que sea el tribunal de un Estado el competente para conocer de una controversia el que determina la aplicación de su Derecho. Tanto el criterio de competencia judicial internacional como el derecho que haya de aplicarse aparecen bien definidos en ambos normas comunitarias.

Sobre el autor: Martín Jesús Urrea Salazar. Doctor en Derecho por la Universidad Rey Juan Carlos. Socio-Director del Bufete Martín Urrea

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