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Por Martín Jesús Urrea Salazar. Socio – director de Martín Urrea Abogados
La Ley 8/2013 de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el pasado 28 de junio, ha operado importantes modificaciones en la ley de propiedad horizontal y en concreto en el régimen de mayorías exigidas para la adopción de acuerdos en las comunidades de vecinos. El autor describe cómo queda regulada la cuestión tras la importante reforma.
En realidad, esta última reforma en vigor desde el 18 de junio, ha supuesto fundamentalmente una reestructuración de la norma contenida en el ya citado artículo 17 con la introducción de algunas novedades.
Las obras de mejora, que en la redacción anterior a la modificación operada por la ley 8/2013 aparecían sujetas al quórum de mayoría, han pasado al de tres quintas partes de la totalidad de propietarios y cuotas
Pero el análisis del quórum necesario para la adopción de acuerdos por parte de la junta de propietarios, requiere previamente, y al menos de una manera somera, la enumeración de aquellas otras actuaciones exentas ex lege de la necesidad de un acuerdo previo. Como dos realidades contrapuestas, aquellas actuaciones no expresamente exentas, han de ser objeto de acuerdo por parte de la Junta de propietarios.
Y a este respecto, el vigente artículo 10 de la LPH establece el carácter obligatorio, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, de las actuaciones siguientes:
a) Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
b) Aquellas obras y actuaciones necesarias en materia de accesibilidad universal y, en todo caso “las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Una importante novedad operada por la reforma, ha sido la de incluir en el régimen de la mayoría simple el establecimiento de los servicios de ascensor, anteriormente considerados como servicio común de interés general
El carácter obligatorio de estas obras no desaparece por el hecho de que el resto de su coste más allá de las doce mensualidades citadas, sea asumido por quienes las hayan requerido (artículo 10.1 b LPH).
c) La ocupación temporal de elementos comunes por el tiempo necesario para la realización de las obras de conservación del inmueble y aquellas otras necesarias para garantizar la accesibilidad en los términos establecidos en el anterior apartado.
d) La construcción de nuevas plantas o cualquier otra alteración de la estructura del edificio o de sus elementos comunes derivada de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de los pisos y locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento y disminución de superficie mediante agregación de otros colindantes del mismo edificio o segregación de alguna parte, realizados por los propietarios cuando tales actuaciones sean posibles por la inclusión del bien inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas (artículo 10.1 e LPH).
Quórum para la adopción de acuerdos
En síntesis, y cuando resulte preciso acuerdo de la Junta de Propietarios, este se sujetará a las siguientes reglas:
a) Unanimidad para aquellos acuerdos no regulados expresamente en el precepto y que supongan la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad. Esta regla está contenida en el número 6 del artículo 17 de la vigente ley (anterior número 1 del precepto).
Podemos afirmar que entrarían en esta categoría, aunque no solo, aquellos destinados al establecimiento de servicios comunes que no se consideren de interés general y que impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad. En este sentido, nuestros jueces y tribunales han considerado mayoritariamente que la construcción de garajes y trasteros en los edificios requiere el acuerdo unánime de los copropietarios de la comunidad. (sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de octubre de 2006, de la Audiencia Provincial de Alicante de 8 de septiembre de 2005, de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 10 de enero de 2007 y de la Audiencia Provincial de Alicante de 8 de septiembre de 2005 entre otras).
Los tribunales han considerado mayoritariamente que la construcción de garajes y trasteros en los edificios requiere el acuerdo unánime. También la conversión de un local en local y vivienda, al afectar a los elementos comunes y modificar las cuotas
El cambio de destino de las propiedades también ha sido considerado por la jurisprudencia en numerosos casos como una modificación del título constitutivo que requiere de la regla de la unanimidad. Por ejemplo, la Audiencia Provincial Salamanca en su sentencia de 27 de febrero de 2009, ha considerado que la conversión de un local en local y vivienda, al afectar a los elementos comunes y modificar las cuotas, requería de la unanimidad.
Igualmente nuestros tribunales han incluido la constitución de servidumbres en la regla de la unanimidad. A título de ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6 de julio de 2009 dispone que introducir un tubo de extracción de gases de un local a un conducto de ventilación de las viviendas requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios.
b) Acuerdos que requieren una mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata del establecimiento o supresión de servicios de interés general como los de portería, conserjería y vigilancia, si bien la ley no establece un númerus clausus. Han de ser servicios comunes de interés general impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
A este respecto la jurisprudencia ha vacilado acerca de la determinación de que servicios hayan de ser considerados como servicios comunes de interés general.
Por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 30 de octubre de 2008, consideró que la ley “no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad” y por ende que “todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados”. Y desde esta perspectiva considera que la instalación de una piscina en una zona común estaría afecta a esta mayoría. En igual sentido, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de mayo de 2003, y de Málaga, de 16 de abril de 2004.
El Tribunal Supremo sin embargo en su sentencia de 9 de octubre de 2008 declaró como doctrina jurisprudencial que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros.
La Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 11 de mayo de 2006 sin embargo, ha considerado que la construcción de una pista de pádel estaba sujeta a la regla de las tres quintas partes.
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