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El Tribunal Supremo ha admitido el recurso de un inquilino de una vivienda de protección oficial contra la sentencia de Audiencia Provincial que declaró su desahucio por falta de pago de la renta pactada. Se recuerda que la DA 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) considera nulos los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa administrativa aplicable para este tipo de inmuebles.
LOS HECHOS
En fecha 10 de marzo de 2002, las partes, ahora litigantes, celebraron contrato verbal de arrendamiento de la vivienda objeto del litigio, amueblada, fijando como renta 660 euros mensuales. Hecho pacíficamente admitido por ambos litigantes y en virtud del cual el demandado satisfizo dicha renta hasta el mes de junio de 2003.
Con fecha 28 de febrero de 2003, la arrendadora comunicó al arrendatario su voluntad de formalizar por escrito -al amparo de lo dispuesto en el art. 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual- el antedicho contrato locativo proponiendo, como elemento del mismo, que la renta sería de 450 euros por la vivienda y otros 210 euros por los muebles y enseres contenidos en la misma.
A partir del mes de junio de 2003, el demandado no admitió la pretensión de la arrendadora de fijar una cantidad por el arrendamiento de muebles y enseres. Además, pretendía acomodar el importe de la renta a la legalmente exigible conforme al Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la legislación de viviendas de protección oficial, pero sin aceptar el pago de los gastos de comunidad que se le reclamaban por la propietaria. De esta forma el inquilino ha venido abonando a la actora la cantidad de 450 euros mensuales en concepto de renta.
La propietaria formuló demanda de desahucio por falta de pago de las rentas del arrendamiento de la vivienda. El arrendatario se opuso a la misma alegando que cuando se le envió el documento con las cláusulas anexas al contrato verbal de arrendamiento, le dijo a la arrendadora que no estaba de acuerdo con seguir abonando la suma 210 euros en concepto de alquiler de los muebles, y le solicitó la devolución de lo abonado anteriormente.
Desde entonces, se han producido numerosas comunicaciones entre ambas partes, sin haber llegado a un acuerdo, según se acredita con los documentos aportados por la demandada.
La jurisprudencia ha venido estableciendo que la indeterminación de la cuantía de la renta ha de llevar a la desestimación de la acción de desahucio por impago de ésta, pues la viabilidad de tal acción supone la existencia de un precio cierto y determinado, siendo preciso en caso contrario acudir al procedimiento adecuado para la fijación de la misma.
LA PRIMERA INSTANCIA
El Juzgado de Instancia desestima la demanda de la propietaria. La cantidad en que se funda la acción aparece razonablemente controvertida con carácter previo a su ejercicio, y pese a ello, el demandante no ha acudido al proceso para determinación de cantidades ni ha justificado la cantidad reclamada en la forma solicitada.
En cambio, la Audiencia Provincial, admite el recurso de la propietaria al considerar que el tribunal inferior incurre en error. Según este tribunal “en defecto de acuerdo de los litigantes se ha de considerar como renta cierta y determinada, aquélla que fue últimamente aceptada por ambas partes o, a falta de consenso al efecto, aquélla fijada judicialmente a instancia de cualquiera de las partes interesadas. Así las cosas, no podemos ignorar que ambas partes contratantes convinieron en fijar como renta del contrato la de 660 euros mensuales”.
El hecho de que con posterioridad el arrendatario no aceptase el desglose de dicha cantidad en la forma que proponía la arrendadora ni estuviese conforme con asumir el pago de gastos (de comunidad de propietarios) inicialmente no pactados y con la retirada de los muebles y enseres, no priva a la renta pactada -y satisfecha durante meses- de su condición de cierta y determinada. Ni por tanto justifica el impago parcial de la misma por el arrendatario, concurriendo así la causa resolutoria del contrato locativo a tenor de lo dispuesto en el art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos en concordancia con el art. 1556 del Código Civil.
EL SUPREMO RESUELVE
El inquilino recurre en casación y el Tribunal Supremo rechaza que el propietario de la vivienda de protección oficial (VPO) pueda desahuciar al arrendatario por el impago de la renta pactada, cuando ésta sea superior al máximo fijado legalmente para esta clase de inmuebles. La sentencia recuerda que la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) considera nulos los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa administrativa aplicable.
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