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Lo que dicen los Jueces: ¿Una comunidad de propietarios puede limitar el acceso a un restaurante ubicado en una urbanización ?

La resolución declara nulo el  acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de una Comunidad,  ya que no  respeta los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tienen derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia


HECHOS

El conflicto surgió hace unos años entre un restaurante y su comunidad de propietarios, una urbanización situada en la Costa Blanca. Los vecinos habían aprobado un acuerdo mayoritario por el que se decidió, por mayoría en la Junta de Propietarios, cerrar las puertas de acceso a la urbanización desde la carretera con cancelas de tipo reja con apertura automática.
El acuerdo  de la Junta controvertido e impugnado  y la forma de acceder al restaurante, sito en el interior de la urbanización, se determina de la siguiente forma:
Los accesos a la Urbanización Albatros quedan regulados en la forma siguiente:

1º.- Desde la playa a través de los puntos de acceso que a continuación se identifican, todos ellos peatonales por no existir evidentemente tráfico rodado en la playa:

– Dos directos a las calles laterales de la Urbanización (uno para cada calle) sin ningún tipo de puerta o cancela que limite el paso.

– Dos directos al jardín de la Urbanización con cancelas transparentes tipo reja y apertura manual sin necesidad de llave.

– Uno directo a la terraza del Restaurante «Bon Sol» para su uso exclusivo.

2º.- Desde la carretera a través de los puntos de acceso que a continuación se identifican:

– Dos destinados al tráfico rodado enfrentados a las calles laterales de la Urbanización con cancelas transparentes tipo reja y apertura automática sin necesidad de llave, uno de ellos para el tráfico de entrada a la urbanización y otro para el de salida.

– Dos destinados al tráfico peatonal directos a la fachada principal de la Urbanización, con cancelas trasparentes tipo reja apertura manual sin necesidad de llave.

3º.- Los clientes del restaurante  dispondrán de libre acceso desde la carretera a través de los puntos identificados en el apartado 2º y desde la playa a través de acceso directo y exclusivo identificado en el apartado 1º.

El local ya disfrutaba de varios accesos directos al interior, tanto desde la playa como desde la calle, pero la urbanización cerró con una verja automática otros dos, uno peatonal y otro para vehículos. El restaurante, ubicado dentro de la urbanización, impugnó en los tribunales esta decisión. El dueño del establecimiento entendía que tal acuerdo era nulo y así lo reclamó a los tribunales.
En un primer momento, el juzgado de primera instancia aceptó los argumentos del restaurador porque “se había impuesto el criterio de la mayoría en perjuicio del propietario [del local], al no haber tomado en consideración el horario de apertura, ni el uso habitual de accesos por los clientes, el cual no se limita a los que se encuentren en la arena de la playa”.

El Juzgado acogió íntegramente la demanda y declaró nulo el acuerdo de la Junta al disponer que se había impuesto el criterio de la mayoría en perjuicio del propietario accionante, al no haber tomado en consideración el horario de apertura, ni el uso habitual de accesos por los clientes, el cual no se limita a los que se encuentren en la arena de la playa; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que consideró que la pretensión del propietario del restaurante de tener total libertad de acceso, incluso con vehículos, a su restaurante no recoge el espíritu de la sentencia anterior de esa Sala de 27 de marzo de 2000, y, con tal actuación, pretende subordinar los intereses de los comuneros a los del dueño del negocio, para desestimar por ello la pretensión de nulidad del acuerdo impugnado al entender que el contenido del mismo respeta los derechos del actor y se adecua a la sentencia anterior de esa Sala.

Sin embargo, la Audiencia Provincial dio la razón a la comunidad de vecinos porque “la pretensión de tener total libertad de acceso, incluso con vehículos, al restaurante, pretende subordinar los intereses de los vecinos a los del dueño del negocio”.

El propietario  del restaurante al no estar de acuerdo con la resolución interpuso recurso ante el Tribunal Supremo.

RESOLUCIÓN 

El motivo primero del recurso denuncia la transgresión por inaplicación del artículo 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, en la medida en que el acuerdo de cerramiento o regulación de accesos se ha adoptado con manifiesto abuso de derecho, ocasiona un grave perjuicio para el recurrente, ya que los clientes se encuentran en los accesos principales al restaurante, y únicos rodados, con cancelas metálicas cerradas que franquean el paso disuadiéndoles de acceder al negocio del recurrente.

La sentencia recurrida integra los siguientes razonamientos:

«(…) Habida cuenta de las circunstancias concurrentes no pueden aceptarse los razonamientos en virtud de los cuales la Juez a quo considera infringido el citado artículo 17 de los Estatutos, ya que la decisión de que las puertas estén cerradas con llave, facilitando como es lógico, copia de ésta a los comuneros, incluida la mercantil actora, en modo alguno afecta a la utilización de los elementos de su propiedad enclavados en la Urbanización y dedicados a la hostelería.

Dice la sentencia que el acuerdo supone privar de hecho a la actora de la posibilidad de contratar con terceros que le reconoce esa norma estatutaria e incluso restringir la clientela entre los propios comuneros, que tendrán que dar un rodeo, y descarta incluso que la instalación de un sistema de apertura electrónica es restrictivo para la eventual clientela por la molestia que implica tener que llamar a un timbre para acceder a un establecimiento abierto al público.

Esas argumentaciones no pueden ser asumidas por la Sala, y debe dejarse claro que la Comunidad actúa dentro del marco de las competencias que le confiere el artículo 14, e) de la Ley de Propiedad Horizontal al acordar una medida que redunda en el mejor servicio común, para cuya adopción no era necesaria la unanimidad al no implicar modificación alguna de los Estatutos, por lo que debe encuadrarse en la regla 3ª del artículo 17 y no en la primera .

El acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la Comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunitarias, sin la mínima molestia que pueda implicar obste a la legalidad del acuerdo impugnado, cuando constan en las actas aportadas los problemas que ha de soportar la Comunidad precisamente por el acceso indiscriminado que se relata, máxime cuando cada vez esta más extendido el cierre de muchos establecimientos a los que se accede cuando desde el interior se facilita el acceso, con objeto de controlar el mismo, y cuando además, lo que se enclava en el interior son además del bar, las piscinas, se evidencia que la actuación de la Comunidad ha de ser respaldada por el peligro que puede implicar.

La instalación del vallado y puertas desde el año 1994 tiene como finalidad precisamente la que la Comunidad explicitó en el acuerdo impugnado, es decir, que permanezcan cerradas, sin que ello obste al uso que viene haciendo la actora de sus establecimientos, teniendo la misma la posibilidad de abrir la puerta a quien considere oportuno, pero no puede pretender que la Comunidad admita que las puertas estén siempre abiertas con las consiguientes dificultades y peligros que ello entraña, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso» .

El Tribunal Supremo no acepta los argumentos de la sentencia de instancia.

Primeramente, se evidencia que el acuerdo objeto del recurso fue alcanzado sin la conveniencia de que, previamente al asentimiento mayoritario en la Junta de cerrar la urbanización, al que tienen derecho los dueños de las viviendas, se contrastara con los intereses del propietario del restaurante para llegar a un entendimiento de los accesos que deben quedar abiertos, los que se puedan cerrar, el sistema o forma de cierre y los respectivos horarios, como había declarado la aludida sentencia de 27 de marzo de 2002 , sino que se llevó a cabo mediante una propuesta unilateral del Presidente de la Comunidad, a la que fue ajeno el actual titular del local de negocio, que ni siquiera fue consultado sobre los particulares del acuerdo ya detallado.

No cabe dentro de la Ley de Propiedad Horizontal un acuerdo que perjudique a un propietario, sin que por ello tenga la obligación jurídica de soportarlo.

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