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HECHOS
En el año 1977, la propietaria de un local, lo cedió en arrendamiento, mediante un contrato en el que se autorizaba al arrendatario para que realizara las obras de adaptación necesarias para el negocio que iba a instalar, siempre que no afectaran a la estructura del edificio. El arrendatario ejecutó las obras, consistentes en recubrir de ladrillo los pilares del local.
En el mes de diciembre de 1994 se produjo un hundimiento o descenso apreciable en el suelo de la vivienda del edificio, situada encima del local comercial. Avisada la Comunidad de Propietarios, procedió a realizar las obras necesarias para corregir el fallo o desperfecto.
La Comunidad de Propietarios considera que los desperfectos se han producido como consecuencia de las obras realizadas por el arrendatario en el local, sin el rigor técnico constructivo necesario, y le exige que sufrague los gastos de reparación.
Por ello, la Comunidad de Propietarios, interpuso una demanda contra el arrendatario y contra la propietaria del local, ejercitando la acción de reclamación de cantidad por el importe de las obras que dicha comunidad acometió debido al hundimiento del piso situado encima del local, solicitando que se les condenara, conjunta y solidariamente, a abonar a la Comunidad de Propietarios dicho importe, más los intereses legales, con expresa imposición de costas.
el contrato en el que se autorizaba al arrendatario para que realizara las obras de adaptación necesarias para el negocio que iba a instalar, siempre que no afectaran a la estructura del edificio
El arrendatario contestó oponiéndose. La propietaria del local, también contestó oponiéndose y formuló a su vez reclamaciones. Sus pretensiones consistían en que sin entrar en el fondo del asunto, se dictara sentencia por la que desestimara íntegramente la demanda ya que niega que ella o el arrendatario tuvieran la obligación de pagar la cantidad que reclama la comunidad.
Y solicitó que se dictara sentencia por la que se condenara a la Comunidad de Propietarios, a indemnizarle por los daños y perjuicios que le habían ocasionado por las obras ejecutadas por dicha comunidad en el local, cuya cuantía exacta será fijada en trámite de ejecución de sentencia, ya que considera que la comunidad dejó el local totalmente destrozado tras la obra reparatoria que realizó, lo que implica que habrán de ejecutarse trabajos para hacerlo explotable y todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.
El Juzgado de Primera Instancia, dictó sentencia, por la que declaró que no podía imputarse a las obras del local, el hundimiento del suelo del vecino de arriba, y absolvió al arrendatario.
RESOLUCIÓN
Contra dicha sentencia la Comunidad de Propietarios y la propietaria del local, interpusieron sus respectivos Recursos de Apelación.
La Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia, por la que, estimó parcialmente el recurso formulado por la Comunidad de Propietarios y desestimó el recurso formulado por la propietaria del local, revocó parcialmente la sentencia de primera instancia y condenó al arrendatario a abonar a la Comunidad de Propietarios una cantidad de dinero, confirmando los demás pronunciamientos.
En los fundamentos jurídicos de dicha sentencia consta que la Comunidad de Propietarios considera que las obras que ejecutó el arrendatario o mandó ejecutar y que motivaron el desperfecto en el suelo de la vivienda superior al local son:
a) La pésima instalación de una conducción desde el sumidero tras la barra del bar hasta una antigua arqueta, lo que provocó filtraciones de agua, humedades en el local, lavado de tierras bajo la solera y deterioro en los pilares de la zona de bar;
Añade que los pilares de madera descansaban en bases de granito, que no impidieron que el agua subiera por capilaridad, debido a la existencia de cubriciones de fábrica de ladrillo hueco, deduciéndose de la demanda, que los pilares se hallaban cubiertos por muros de ladrillo y ello propició que el líquido que provenía de la pésima canalización del agua, instalada por el arrendatario, fluyera hacia el suelo, mojara las bases de granito y llegara por capilaridad hasta los paneles de madera y generara en ellos una pudrición, agravándose la acción de la humedad sobre la madera por estar recubiertos por la obra de ladrillo que ocultaba a dichos pilares.
La Sentencia de la Audiencia Provincial hace un examen profundo de la prueba pericial practicada, y considera que de la prueba pericial ha de tenerse en cuenta que la perito judicial no vio la situación original, y por eso se ha basado en los informes anteriores de otros arquitectos, que sí examinaron el local cuando el daño subsistía.
La propietaria del local niega que ella o el arrendatario tuvieran la obligación de pagar la cantidad que reclama la comunidad
Junto con la demanda se acompañó un informe pericial de dos arquitectos, en el cual constó que apreciaron humedades en distintos paramentos del local, y tras retirar los recubrimientos de ladrillo y quedar a la vista todos los pilares, observaron uno de hierro que no originó problemas y otro de madera sobre base de granito con síntomas de pudrición y humedades que reducían la sección de sustentación. La viga que éste soportaba es la que había cedido con resultado descendente. Otros pilares de madera estaban empotrados en los muros y con síntomas de deterioro, pero no se apreció descenso de las vigas que se apoyaban sobre ellos.
El arrendatario en su contestación, aportó un informe emitido por otros dos arquitectos que dictaminaron que el pilar de madera estaba atacado por xilófagos (carcoma), y ésta fue la causa de su deterioro.
La Audiencia, considera que poca importancia tiene que el daño realizado se produjera por pudrición o acción de xilófagos, y la perito judicial en su informe considera verosímiles ambas hipótesis, lo cierto es que el pilar dejó de cumplir su función sustentadora de una viga por un efecto degenerativo sobre la madera, y no por defecto de la base de granito o porque fallara el terreno que había bajo ella. Y de toda la prueba practicada se desprende que el efecto negativo sobre el pilar se debe a la convergencia de causas diversas a las que se refiere la perito judicial, como la antigüedad, ausencia de un tratamiento adecuado de la madera, humedad de diversa procedencia, como pudo ser la debida al mal estado de alguna conducción o a la que generaba el terreno al estar el edificio en una vaguada.
Pero no hay prueba de que el mal estado de una conducción y el hecho de que de ella fluyera el agua hacia el terreno bajo el suelo del local, haya sido la causante del deterioro del puntal de madera.
b) Otras de las obras que alega la comunidad como motivo del hundimiento fue el derribo de los muros del WC, que compartían el local y otro local contiguo, y el cerramiento del aseo, y que eran muros de carga, pues en ellos se apoyaban las vigas que hay bajo los aseos de la vivienda superior.
Ninguna prueba hay de que dicho arrendatario ejecutara tal obra y por los datos obrantes en autos, dicho aseo ya no existía cuando se celebró el contrato de arrendamiento. Además, la zona hundida no se halla próxima al lugar en que se estimó emplazado el supuesto aseo compartido, y por último aunque el arrendatario lo hubiese eliminado al principio de su ocupación del local, la estructura no sufrió deterioro hasta catorce años después, lo que indica que en nada dependían los muros del aseo.
Por todo ello, la Audiencia Provincial, sí consideró que se observó una conducta imprudente por el arrendatario, al ocultar los pilares de madera, impidiendo que se pudiesen observar los daños que tenía, y que con la ausencia de dicha actitud se hubiera impedido los daños.
el pilar dejó de cumplir su función sustentadora de una viga por un efecto degenerativo sobre la madera, y no por defecto de la base de granito o porque fallara el terreno que había bajo ella
Considera que es imprudente realizar unos paramentos de ladrillo en los pilares de madera, en los que quedaron encerrados e invisibles al exterior puntales de madera de unos cien años de antigüedad y que no habían recibido tratamiento adecuado contra hongos y xilófagos.
El proceso degenerativo o el ataque de xilófagos que se inició en los puntales, y principalmente en el puntal exento, no fue de efecto destructivo fulminante, sino paulatino y progresivo, probablemente duró muchos años, y su avance habría sido visible si la obra del arrendatario no hubiera ocultado el objeto en que se producía. La observancia de cualquier enfermedad en la madera, antes de que el daño fuera mayor, habría permitido sustituir el puntal o columna por otra nueva, quizás con un mínimo coste.
Esa actuación imprudente del arrendatario le impidió cumplir uno de los deberes que la ley le impone como arrendatario, que es la de avisar al dueño con la máxima urgencia de la necesidad de hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa arrendada. Se insiste en que el peligro sobre la madera, por su antigüedad y falta de tratamiento, era previsible y, no obstante, ocultó las vigas con un falso techo y los puntales con obras de albañilería que las cerraban y ocultaban.
Por todo ello, entiende la Audiencia Provincial que el arrendatario debe responder del daño causado a la Comunidad de Propietarios, excluyendo ciertas partidas que ésta reclama, y por eso estima parcialmente el recurso de apelación contra la sentencia absolutoria de primera instancia del arrendatario, y además considera que la codemandada propietaria del local no tiene responsabilidad en los daños causados.
El arrendatario al no estar conforme con la sentencia de la Audiencia Provincial, interpuso Recurso ante el Tribunal Supremo, en base a tres motivos:
En primer lugar el arrendatario alega que es del todo imposible determinar lógica y razonablemente las causas que han concurrido para producir el resultado dañoso del pilar, al considerar que eran muchas concurrentes y que no puede seleccionarse una de ellas, como es el recubrimiento del pilar con ladrillo, que no realizó el arrendatario y que es una cuestión nueva que no fue debatida por la partes, negando haber actuado imprudentemente, siendo el razonamiento de la Audiencia ilógico e irracional, no considerando la prueba pericial en todos sus extremos.
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