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LOS HECHOS
Mediante escritura pública autorizada por Notario, una entidad bancaria concedió a una empresa inmobiliaria un préstamo hipotecario al objeto de financiar la construcción de un edificio. Posteriormente, también mediante escritura pública, se redujo el principal del préstamo que gravaba la finca hipotecada. En la misma fecha se procedió a otorgar escritura de declaración de obra nueva mediante rehabilitación en construcción y división en propiedad horizontal.
Un año después se pactó entre la entidad bancaria y la empresa inmobiliaria contrato privado de distribución del préstamo hipotecario entre las diferentes fincas resultantes de la división en Propiedad Horizontal, siendo únicamente legitimadas las firmas en el citado documento privado, por el Notario.
con la división del crédito hipotecario no se está procediendo a liberar cargas hipotecarias sino a distribuir las mismas entre las fincas
Presentado el documento privado de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas en el Registro de la Propiedad, fue denegada la inscripción al calificar el Registrador la existencia del siguiente defecto insubsanable: «No ser documento formal idóneo el documento privado presentado para abordar la distribución de responsabilidad hipotecaria entre los distintos departamentos en que ha sido dividida horizontalmente la finca primitivamente hipotecada y menos para liberar algunos de dichos departamentos del gravamen hipotecario que, por su origen, les afecte, siendo preciso el otorgamiento de la correspondiente escritura pública (artículo 1.880 del Código Civil, artículos 3, 82,122,144 y 145 de la Ley Hipotecaria y 33, 34, 179 y 216 de su Reglamento).´´
LA RESOLUCION
La empresa inmobiliaria interpuso recurso gubernativo contra la calificación del Registrador de la Propiedad alegando lo siguiente:
1º .- Que con arreglo al contenido del artículo 216 del Reglamento Hipotecario, el documento privado con firmas legitimadas notarialmente es título válido y suficiente para practicar la inscripción registral de la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas y para liberar a algunos de ellos del gravamen hipotecario.
El artículo 216 del Reglamento Hipotecario dice lo siguiente: «No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis. Lo dispuesto anteriormente no será aplicable a las anotaciones preventivas.´´
2º .- Que de la redacción del citado artículo 216 se puede extraer la conclusión de ser perfectamente aplicable a la distribución posterior del préstamo hipotecario, pues el precepto utiliza la expresión «podrán en el mismo título o en otro…´´, lo que se refiere a dos momentos opcionales distintos.
el principio de fe pública registral del art. 34 de la Ley Hipotecaria no queda desvirtuado por el hecho de que, excepcionalmente, algunos asientos registrales se practiquen sobre la base de simples documentos privados
3º .- Que dicho precepto se encuentra dentro de la regulación específica «Distribución del crédito hipotecario´´ por tanto aplicando el principio de especialidad, el mismo es perfectamente aplicable al supuesto analizado.
4º .- Que el precepto citado es una excepción expresa al principio de titulación, establecido en la legislación Hipotecaria.
5º .- Que el principio de fe pública registral del art. 34 de la Ley Hipotecaria no queda desvirtuado por el hecho de que, excepcionalmente, algunos asientos registrales se practiquen sobre la base de simples documentos privados, pues en estos casos las disposiciones legales les atribuyen eficacia registral.
6º .- En cuanto a las garantías económicas en relación a terceros, de aplicarse el art. 216 del Reglamento Hipotecario la distribución de responsabilidad hipotecaria, es decir la posibilidad de pactarse mediante documento privado, desaparecería el hecho imposible del Impuesto de Actos Jurídicos documentados.
7º .- Que con la división del crédito hipotecario no se está procediendo a liberar cargas hipotecarias sino a distribuir las mismas entre las fincas derivadas de la división horizontal, y ello en base a la teoría del negocio principal; y a que el precepto 172, 2 del Reglamento Hipotecario exige literalmente la nueva escritura a los solos efectos de cancelación y no para una liberación parcial de cargas.
la distribución de la responsabilidad hipotecaria que recaía en una finca matriz, sobre varias resultantes de su división, puede inscribirse en virtud de documento privado
El Registrador, contestando al recurso, informó de lo siguiente:
1.- Que las excepciones a la regla general del principio de documentación pública, deben ser objeto de una interpretación estricta, máxime cuando el derecho a que hace relación es una hipoteca en el que la escritura pública es requisito indispensable de forma, y su inscripción es requisito constitutivo para su nacimiento.
2.- Que simultáneamente a la distribución de responsabilidad, el documento privado presentado a inscripción contiene una liberación de responsabilidad hipotecaria respecto a varias fincas en las que se ha dividido horizontalmente el edificio originariamente hipotecado. La desaparición registral de ese gravámen de origen, sólo puede obtenerse mediante el pertinente asiento de cancelación, para el que se exige bien la escritura pública o, en su defecto, la resolución firme.
El Presidente del Tribunal de Justicia confirmó la nota de calificación del registrador fundándose en las alegaciones de éste.
La empresa inmobiliaria recurrió la resolución citada.
La Dirección General de los Registros y del Notariado estimó el recurso planteado por la empresa inmobiliaria, considerando que la distribución de la responsabilidad hipotecaria que recaía en una finca matriz, sobre varias resultantes de su división, puede inscribirse en virtud de documento privado ratificado ante el Registrador y, ello aunque algunas fincas resultantes de la división queden libres de toda responsabilidad, pues entiende la Dirección General de los Registros y del Notariado que no tiene que ser distinto el tratamiento en las hipótesis de reducción parcial que en las de reducción total, ya que en definitiva, lo relevante es que la suma de responsabilidades a que queden afectas las distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz.
Resolución de 7 de enero de 2004 de la Dirección General de Registros y del Notariado.
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