Alertas Jurídicas lunes , 16 mayo 2022
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Lo que dicen los jueces: Qué es lo relevante para determinar si un elemento en una propiedad es común o privativo: el registro o el uso que de él se hace

HECHOS

Barcelonesa de Inmuebles S.L, plantea demanda contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n NUM000 de Barcelona  solicitando que se le declarara como propietaria de la planta sótano del inmueble. La Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000, se opone aduciendo que se trata de un elemento común de la comunidad por cuanto primero,  está dividido por un tabique y  además en su origen  estaba destinado a  la vivienda del portero.

Frente a la sentencia del juzgado, que apreció la naturaleza privativa del citado elemento en base a la certificación registral aportada por el comunero, la Sentencia de la audiencia aprecia la naturaleza común. Y si aquella primera resolución consideró irrelevante que la parte de sótano, objeto de la litigio, hubiera sido destinado temporalmente a vivienda del portero del inmueble y, posteriormente, arrendada, la segunda, pese a no tener reflejo en la escritura de división horizontal, consideró relevante la inactividad de los titulares registrales al estimar que resulta ilógico que se hubieran permitido los usos a que fue destinado parte del sótano, si fueran los realmente titulares de su totalidad.

Ante dos sentencias opuestas se interpone recurso por parte de Barcelonesa de Inmuebles SL. La cuestión jurídica controvertida se centra pues  en determinar la naturaleza, común o privativa, de parte de un sótano de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal.

RESOLUCIÓN

El Tribunal Supremo  entiende que para determinar el carácter común o privativo del sótano habrá de estarse en primer y preferente lugar a lo establecido en el título constitutivo, que en este concreto supuesto se encuentra integrado en la escritura de división y constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal.

En la primitiva redacción del Código Civil en el artículo 396 se incluía a los sótanos como elemento común, pero ha sido objeto de supresión por la modificación operada por la Ley de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal, que los excluyó, y su calificación conceptual como elemento del edificio es privativa cuando no figura en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal; es decir, los sótanos no tienen la consideración de elemento común por si mismos y sí la de anejo de las partes privativas , mas sin que ello implique imposibilidad de que los mismos puedan merecer la consideración de «elemento común», dado que ni el artículo 396 del Código Civil ni el 3 de la Ley de Propiedad Horizontal hacen una descripción cerrada y por lo tanto exclusiva de ellos en este régimen y sí meramente enunciativa, por lo cual puede perfectamente ser modificada por la voluntad de los propietarios de cada inmueble, siempre que el acuerdo se adopte por unanimidad.

Esta posibilidad de que un elemento en principio común pueda ser desafectado de tal calificación comunitaria convirtiéndose en privado, puede operarse en la Ley de Propiedad Horizontal cuando así se ha constatado en el título constitutivo (ST.S. 22 de diciembre 1994 ), y frente a cualquier otra circunstancia que pudiera ser tenida en cuenta a la hora de determinar si cierto departamento de un inmueble constituye o no un elemento común , o, por el contrario, debe ser entendido como un bien privativo, prevalece, por encima de todas ellas, aquello que queda reflejado en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal de una forma completa y suficiente.

En el caso que nos ocupa, el espacio discutido  refiere un sótano que se halla dividido por medio de un tabique, en una parte cuya titularidad a favor del recurrente no se discute, y en otra, que sí se cuestiona, postulando su titularidad quien ahora recurre.

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