Lo que dicen los jueces: Obras en local comercial. Prevalencia del título constitutivo sobre los Estatutos

Prevalencia del título constitutivo sobre los Estatutos

LOS HECHOS

En el caso al que alude la Sentencia referenciada, la Comunidad de propietarios demanda al titular de un local comercial que había realizado obras en el mismo al considerar  que dichas obras eran contrarias a los Estatutos de la Comunidad, la Ley de Propiedad horizontal y el Código Civil. El Juzgado, sin embargo, rechazó la demanda y la sentencia del Juzgado de primera instancia fue confirmada después por la Audiencia Provincial.

El núcleo jurídico esencial de la controversia radica en la diferencia de lo dispuesto en el Titulo constitutivo y en los estatutos respecto a las obras realizables en el seno de la Comunidad. El Titulo constitutivo permite sin matices y de forma categórica, sin necesidad de contar con el consentimiento de la Comunidad, la apertura de huecos  en las calles. Concretamente, el Titulo Constitutivo en su apartado III b) autoriza a los propietarios de elementos individuales, sin necesidad de consentimiento de la Comunidad y bajo dirección técnica, a realizar la apertura y el cierre de huecos, puertas y ventanas a otras fincas, a las  calles y galerías de acceso en su caso, siempre que no afecte a la seguridad y estética general del edificio y, en su apartado d) señala que en los patios de luces y ventilación del edificio se podrá instalar, cuando sea preciso, las salidas acometidas, tubos y otras conducciones necesarias a los distintos elementos que constituyen el edificio , para la extracción de gases y humos, ventilación, renovación de aire y climatización.

Como quiera que la modificación de  los estatutos para alterar el titulo en este punto concreto, por su parte, no fue aprobada con la unanimidad exigida en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, prevalece en este caso lo dispuesto en el Titulo constitutivo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Hay dos extremos importantes en los que se centra la Sentencia y que, de alguna manera, destaca. Uno, no hemos de perder de vista que las obras de la discordia se realizan en un local comercial y no en un piso-vivienda. El segundo, se centra en la doctrina de los actos propios, realizando en este aspecto la sentencia un análisis bastante clarificador en torno a la misma. Y todo ello, teniendo como telón de fondo lo dispuesto en el art. 7.1 de la vigente LPH, a cuyo tenor: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Como quiera que la modificación de  los estatutos para alterar el titulo en este punto concreto no fue aprobada con la unanimidad exigida en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, prevalece en este caso lo dispuesto en el Titulo constitutivo

En relación al primer aspecto (local comercial), la Sentencia se preocupa de enfatizar el distinto tratamiento que han de tener los locales comerciales y los pisos, en atención a que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie,  la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida,  donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces, elemental, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable y susceptible de notables transformaciones de destino, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros.

Bien, en el caso presente, se realiza obra en local comercial de cierta importancia y la Comunidad demanda por considerar que de permitirse el estado generado por la obra verificada, se estará abriendo la posibilidad de que cualquiera de los propietarios de elementos individuales pueda abrir huecos o cerrarlos, sin necesidad de contar con el permiso de la Comunidad y que esto afecta a la conformación del edificio, lo cual vulnera frontalmente lo dispuesto en el art. 7.1 de la LPH. Sin embargo, el Tribunal Supremo resuelve a favor del titular del local comercial y, en consecuencia mantiene la legalidad de las obras realizadas básicamente por dos motivos: uno, ya anunciado, la singularidad de los locales comerciales frente a los pisos en conexión con el art. 7.1; otro, tal tipo de obras se contemplan específicamente en el Titulo constitutivo y la modificación de los estatutos que pretendió cambiar tal estado de cosas, no fue aprobada con la unanimidad requerida legalmente. Por consiguiente, dice la sentencia, tales estatutos carecen de validez jurídica en virtud de la unanimidad exigida por el artículo 17 de la LPH, por lo que rige lo dispuesto en el Titulo constitutivo.

La sentencia se preocupa de enfatizar el distinto tratamiento que han de tener los locales comerciales y los pisos