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HECHOS
Un propietario de una vivienda arrendada de un edificio catalogado, procedió sin la autorización de los demás copropietarios, a construir un muro divisorio en su terraza; así como, a clausurar una ventana que existía en la fachada.
La comunidad de propietarios celebró una Junta General Extraordinaria, y reflejó su desacuerdo a las obras realizadas y su no concesión de autorización.
Seguidamente interponen una demanda contra el propietario y la arrendataria de dicha vivienda, con el objetivo de que se declare que las obras realizadas, alteran la configuración original de la fachada del edificio catalogado, lo que supone una ilícita modificación del título constitutivo de propiedad horizontal, y solicitan que el propietario ejecute a su costa y bajo su responsabilidad, la totalidad de las obras de demolición, a fin de restituir a su estado original la configuración general y el propio título constitutivo de propiedad horizontal, debiendo la arrendataria permitir la entrada y la ejecución de las obras de demolición por el propietario.
en los Estatutos de la Comunidad, consta que los propietarios de todos los inmuebles podrán realizar agrupaciones, segregaciones, agregaciones y divisiones, sin necesidad de la autorización de la Junta, bastando el consentimiento de los titulares afectados
El propietario se opuso a las pretensiones de la comunidad de propietarios, en base a que, en los Estatutos de la comunidad se contempla que todos los propietarios se encuentran facultados para realizar las agrupaciones, o agregaciones, o segregaciones que consideren oportunas, sin necesidad del consentimiento unánime del resto de copropietarios, y que en base ello, y junto con la propietaria del piso colindante, que resulta ser su esposa, únicamente se ha limitado a segregar una habitación de su vivienda y una parte de terraza colindante con la propiedad de su esposa, agregando al piso propiedad de esta dicha habitación con la porción de terraza segregada, con clausura de una ventana.
Además, el tabique divisorio entre las dos terrazas es idéntico al resto de los tabiques divisorios existentes entre otros pisos áticos y ello no afecta a la estructura ni elementos comunes, lo que no provoca perjuicio a la comunidad y no modifica estética alguna. Por último, hace referencia a otras obras realizadas a lo largo del tiempo en el edificio, que han supuesto una importante alteración del aspecto de este, sin que en ningún momento se haya solicitado permiso a la comunidad.
El juzgado dictó sentencia y desestimó la petición de la comunidad de propietarios, en base a que, las obras realizadas no son ilícitas, de conformidad a lo que establece la norma estatutaria, que da cobertura a dichas obras. Legitima al propietario para la realización de dichas obras, sin el consentimiento unánime de los demás copropietarios, ya que se probó la realización de obras similares u otras, en otros departamentos del edificio, en las que se han visto afectados elementos comunes, sin que conste la exigencia de consentimiento unánime. Por último, concluye que según se extrae de la prueba del propietario, la obra cuya demolición se pretende no afecta a la fachada catalogada.
La comunidad de propietarios, al no estar de acuerdo con los pronunciamientos de dicha sentencia, interpuso un recurso.
RESOLUCIÓN
La sentencia que resolvió el recurso, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, en primer lugar deja muy claro que la comunidad de propietarios nunca ha impugnado la segregación y agregación de la habitación del piso del propietario demandado, al piso de su esposa, propietaria del piso colindante, por lo que, sobre dichas obras no procede realizar pronunciamiento alguno.
Entrando en el fondo de la controversia, la sentencia hace un análisis objetivo de los hechos y refiere que las fachadas de los pisos en los que se produce la segregación-agregación, se encuentra retranqueada en relación con la fachada general del edificio, dando aquellas a una terraza privativa de cada uno de los pisos.
Igualmente, tiene en cuenta que existe otra terraza en el mismo edificio, que está dividida en similar forma a la división que realizó el propietario demandado.
La sentencia también hace referencia a que la construcción del edificio data del año 1925, y que la división horizontal se llevó a cabo en el año 1999, sin que conste estado y distribución; y que en los Estatutos de la Comunidad, consta que los propietarios de todos los inmuebles podrán realizar agrupaciones, segregaciones, agregaciones y divisiones, sin necesidad de la autorización de la Junta de condueños, bastando el consentimiento de los titulares afectados.
La Comunidad considera que la autorización de la norma estatutaria, sólo concede permiso a los propietarios para segregar y agregar, pero no para alterar elementos comunes, como los muros y la configuración exterior del edificio, insistiendo en la obligación del propietario de haber solicitado por escrito el acuerdo de la Junta, sobre la autorización unánime del resto de propietarios.
la sentencia no considera que las obras realizadas por el propietario alteran la estructura o configuración del edificio
La sentencia concluye que los Estatutos son una norma estatutaria de plena validez y aplicación, y que no sólo no contradice normas imperativas y de ius cogens de las contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal; sino, que incluso, todo lo contrario, al ser un desarrollo de lo establecido en su artículo 8, en relación con el artículo 7 de la citada ley. Estos artículos permiten, en efecto, al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, para a continuación establecer unos límites a esa permisividad, cuando las obras menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios.
La Comunidad de propietarios invoca la alteración de la configuración, por la modificación del elemento común de la fachada exterior del edificio, y por ello, la sentencia en sus fundamentos de derecho analiza el significado de alteración de la fachada, y ésta entiende que se refiere de forma genérica a todo aquello que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie; de forma más concreta, como el muro que tiene una casa al exterior, y cuando en ese muro al exterior existen ventanas, éstas se presentan como límite o prolongación del concreto piso o local, y al propio tiempo como un elemento decorativo más de la fachada en que se encuentran. Para que alcance ésta última significación, y desde una valoración racional, es preciso que sea perceptible desde el exterior, caso contrario no cabe estimarlo como elemento decorativo que sirva o sea de interés de la comunidad.
Dichas consideraciones son de aplicación respecto a la clausura de la ventana, y de la prueba practicada se extrae que entre la ventana previamente existente y luego clausurada, no hay alcance de visibilidad desde el exterior del edificio, a menos que se haga la visión desde la misma altura del piso, por lo que, en base a que no se cuestiona la segregación-agregación, a que la misma viene permitida estatutariamente, y a la valoración sociológica del término alteración de fachada o estructura, la sentencia afirma que no cabe entender que el cierre de la ventana se halle revestido de ilicitud.
Igualmente, y por los mismos motivos, tampoco alcanzaría esa consideración de ilicitud la construcción del muro de cierre de la terraza, claramente consentido por los propietarios, cónyuges de los respectivos pisos a los que el muro da, siendo relevante señalar que cada uno de esos pisos tiene una porción de esa terraza como respectivamente privativa, lo que da especial característica a la división o separación que se realiza sin alterar la configuración del edificio, no sólo por la no visibilidad desde el exterior de ese muro divisorio, sino por la existencia de otro de similares características de otra terraza existente en el mismo edificio.
Por todo ello, la sentencia no considera que las obras realizadas por el propietario alteran la estructura o configuración del edificio, y aunque carezca de relevancia para el caso, menciona que la Comunidad amparaba la estructura en unos planos, carentes de firma, sin que constaran incorporados al título constitutivo de la Propiedad Horizontal y, por supuesto, tampoco a la documentación que sirvió de soporte a la inscripción.
La Comunidad alegó que en Junta de Propietarios, se acordó por unanimidad, a excepción del propietario y su esposa como propietaria privativa del piso colindante, la restitución de lo ejecutado. El propietario no impugnó judicialmente dicho acuerdo, deviniendo por tanto vinculante y aceptando a tal efecto la decisión común. Por ello, la Comunidad entiende que la oposición del propietario a la restitución de las obras ejecutadas, y nunca autorizadas, resulta improcedente.
Al respecto, la sentencia considera que si bien es cierto que no consta impugnación de dicho acuerdo por el propietario y que los acuerdos firmes de la Junta de Propietarios, en principio, presentan carácter vinculante, también entiende que en el caso enjuiciado, y así se reconoce en el escrito de interposición del recurso por la Comunidad, se han dado diferentes y maratonianas reuniones con el propietario y su Abogado, de lo que cabe extraer, que aquel acuerdo se cuestionó y se puso en tela de tratos, participando la Comunidad, lo que igualmente resulta de la documental acompañada con la contestación a la demanda del propietario, justificando ello la no impugnación.
Pero es que, además, tratándose de un acuerdo de restitución al estado primitivo de lo realizado por considerarlo ilegal, la cuestión controvertida es precisamente esa, la ilegalidad de la obra, de modo que entendiéndola la Comunidad como ilegal, es irrelevante la impugnación o no del acuerdo, cuando ya la obra se encuentra realizada. Sería radicalmente distinto el supuesto de un acuerdo de denegación de autorización de una obra.
Por ello, la sentencia entiende que en este caso, la no impugnación del acuerdo de derribo de lo realizado, por estimarlo ilegal la Junta de Propietarios de la Comunidad, no inhabilita al propietario para oponerse a la demanda en que se insta esa misma restitución al estado inicial.
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