Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El acondicionamiento de aire consiste en regular las condiciones en cuanto a la temperatura (calefacción o refrigeración), humedad, limpieza (renovación, filtrado) y el movimiento del aire dentro de estancias cerradas, como viviendas o locales. Según esta definición no habría problema alguno para las Comunidades de Propietarios si no fuera porque técnicamente dicho acondicionamiento viene acompañado de aparatos externos que dan lugar a discusiones en torno a la afectación a elementos comunes derivados de su instalación o a los ruidos que genera su funcionamiento.
SUMARIO
I. Requisitos para su instalación en las zonas comunitarias
II. Consentimiento tácito de la Comunidad
III. Actividades molestas
I. Requisitos para su instalación en las zonas comunitarias
Los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, establecen que en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, ningún propietario puede efectuar modificaciones en elementos comunes ni cambiar su configuración externa, a no ser que medie el consentimiento unánime de los comuneros.
Partiendo del hecho de que la fachada del inmueble, el patio interior o la azotea del mismo, tienen la naturaleza de elemento común, según artículo 396 Código Civil, si la instalación de un aparato de aire acondicionado por el propietario de un piso o local conlleva la alteración de la fachada del inmueble requiere en principio el consentimiento unánime de la Comunidad.
A pesar de lo dicho, la Sentencia Audiencia Provincial de Madrid de fecha 26 de marzo de 2010 expone: En este sentido cabe señalar que existen dos corrientes doctrinales contrapuestas, ya que un sector de la doctrina de las Audiencias Provinciales y diversas resoluciones del TS, consideran que la instalación de aparatos de aire acondicionado, desde el momento en que determina la ocupación de una parte de la fachada del edificio o de un elemento común del mismo, […] supone la modificación de elementos comunes que con arreglo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal exigirá la correspondiente autorización comunitaria para ser realizada válidamente, produciéndose dentro de esta orientación, a su vez, la discrepancia sobre si la instalación exige acuerdo mayoritario o unánime.
Otro sector doctrinal, sin embargo, entiende que la norma jurídica ha de ser interpretada con arreglo a la realidad social, tal y como establece el artículo 3.1 del Código Civil, siendo actualmente los aparatos de aire acondicionado electrodomésticos de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, de tal manera que su instalación se tratará simplemente de una manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC, señalándose normalmente un triple requisito para entender viable la instalación de aparatos de aire acondicionado sin necesidad de acuerdo comunitario, como es que no se instalen en la fachada principal, no sean de tamaño desmedido y no generen molestias a los vecinos.
Por otra parte, esta misma sala, Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 16-1-2008, nº 19/2008, rec. 411/2006 por su parte, ha entendido que, de existir acuerdos comunitarios que de forma expresa establezcan normas a las que se han de adecuar la instalación de aparatos de aire acondicionado, deben respetarse tales acuerdos (sentencia de 17-11-2005), pero no existiendo tales acuerdos reguladores de la instalación de aire acondicionado, se ha acogido a la segunda corriente interpretativa, es decir, aquélla que propugna una interpretación amplia de la normativa aplicable, entendiendo que es procedente la instalación de aparatos de aire acondicionado sin necesidad de autorización, siempre salvo que genere molestias a los demás vecinos.
En general, a pesar de esta división jurisprudencial las resoluciones más recientes flexibilizan esta postura para adecuarla a las circunstancia de cada caso. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª de 22 octubre 2008, manifiesta que, respecto al aire acondicionado, la doctrina científica y jurisprudencial sostienen que la colocación de aparatos sin necesidad de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 CC.
Las sentencias más recientes consideran que cuando la colocación del aparato del aire requiera perforación en la fachada, será necesaria la unanimidad, en caso contrario bastará el acuerdo mayoritario
En este sentido se pronuncia la STS Sala 1ª de 15 diciembre 2008 cuando señala que […] respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil.
Esta realidad social no implica que el propietario pueda libremente, en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos los elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios (SSTS de 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996).
Así pues, una interpretación de la norma conforme a la realidad social permite entender que bastaría en estos casos el acuerdo mayoritario de la Junta.
También cabe la posibilidad de instalar aparatos de aire acondicionado en un lugar menos visible, como es por ejemplo la cubierta del edificio, supuesto en el que, concurriendo las circunstancias de pequeña dimensión, no alterar el aspecto externo del edificio y no causar molestias al resto de los vecinos, queda también excluida de la regla de la unanimidad, manteniendo la necesidad de aprobación por mayoría en Junta, por tratarse de un uso privado de zona común, aun siendo un uso inocuo consentido por artículo 394 CC.
Ahora bien, cuando la instalación ha requerido la apertura de huecos en un elemento común como es la fachada, o la perforación de la azotea, seguirá manteniendo la necesidad del acuerdo unánime de la Junta de propietarios autorizando dicha obra pues estaremos ante una modificación de la configuración o del estado del edificio.
Es preciso tener en cuenta también la normativa municipal al respecto, en tanto que en muchos Ayuntamientos, existen Ordenanzas en las que se regula expresamente el funcionamiento e instalación del aire acondicionado para proteger el medio ambiente, así como normas específicas en los Planes generales de Ordenación en las que se contienen disposiciones respecto de la distancia que debe guardar la instalación con las ventanas vecinas, lo que puede sobresalir del plano de la fachada o la prohibición de su funcionamiento en horas nocturnas, ya que estos sistemas facilitan la propagación de ruidos y vibraciones procedentes de la maquinaria a lo largo de sus conductos.
II. Consentimiento tácito de la Comunidad
Es habitual en este tipo de instalaciones, cuando los aparatos llevan instalados algún tiempo, que se alegue por el propietario que instaló el aparato que ha habido «consentimiento tácito» por parte de la comunidad, es decir, que la comunidad aceptó válidamente la colocación de los aparatos de aire acondicionado.
Señala la STS Sala 1ª de 10 junio 2002, que no se debe confundir el «consentimiento tácito» con la inactividad durante un cierto período de tiempo, ya que si se actuara conforme a una interpretación laxa, se procedería por esta vía soterrada a acortar, sin fundamento razonable, el tiempo para el válido ejercicio de la acción, antes de que ésta se extinga por prescripción. Por ello es sumamente importante valorar el tiempo de inactividad que medie entre conocimiento de la Comunidad del hecho aparentemente ilícito y acción externa para su eliminación.
Para que se entienda que la Comunidad aceptó tácitamente la instalación del aparato de aire, los jueces señalan que debe pasar un amplio periodo de tiempo sin que se accione contra el propietario
Además, es preciso tener en cuenta que las resoluciones judiciales que afirman la existencia de «consentimiento tácito», en casi todos estos supuestos así contemplados, los períodos de tiempo transcurridos son bastante amplios: 20 años (STS Sala 1ª de 23 julio 2004), más de 10 años (STS Sala 1ª de 23 julio 2004), 9 años (STS Sala 1ª de 11 julio 1994), o 26 años (STS Sala 1ª de 17 abril 1998).
III. Actividades molestas
Cabe recordar en relación a este tema que dentro del concepto de actividades molestas quedan comprendidas aquellas actividades que constituyan una incomodidad por ruidos, emisiones caloríficas o vibraciones. Con esta definición se da cabida a las posibles molestias que pueda ocasionar a los vecinos a la instalación de aparatos de aire acondicionado.
El problema más frecuente y grave en las relaciones de vecindad suelen ser los ruidos provocados por los motores exteriores de aire acondicionado ocasionados generalmente por una deficiente instalación, unas dimensiones desproporcionadas o un estado de mantenimiento inadecuado. En estos supuestos, para que se tenga en cuenta el ruido de cara a una posible reclamación las molestias ocasionadas por dicha instalación deben suponer una incomodidad grave, es decir, deben sobrepasar los límites de las molestias inherentes a todas las relaciones de vecindad, dificultando el normal uso y disfrute de una cosa o derecho. STS Sala 3ª de 16 diciembre 1999.
No existe una normativa específica y generalizada a nivel nacional respecto del nivel de ruido máximo ocasionado por los aparatos de aire acondicionado. Por Real Decreto 1513/2005 se establece que los Ayuntamientos serán los responsables de llevar a cabo una delimitación de sus usos del suelo en función del nivel sonoro que alcance cada uno, con 6 tipos diferenciados: residencial, industrial, recreativo, sanitario, de transporte y espacios naturales, cada uno de los cuáles llevará asignado un nivel máximo de ruido, que será diferente para el periodo diurno, comprendido entre las 07:00-23:00 horas, y periodo nocturno, comprendido entre las 23:00-07:00 horas.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
