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En numerosas ocasiones se nos ha planteado la problemática que se suscitacuanto el promotor no respeta la memoria de acabados de la vivienda vendida.¿En que responsabilidades incurre el vendedor? ¿Qué derechos asisten alcomprador? ¿Puede resolver la venta por incumplimiento de las obligacionescontractuales?
LOS HECHOS
El caso analizado tiene como presupuesto fáctico, la compra de una viviendade nueva construcción instrumentada ante Notario. La entidad promotora conanterioridad al otorgamiento de la escritura pública había hecho entrega deuna memoria de calidades, en la que se hacia constar que la vivienda gozaríade «instalación de conductos de aire acondicionado». La vivienda entregadano disponía de la instalación, no se había realizado con posterioridad nitampoco se había hecho entrega a los compradores de «cantidad equivalentepara su construcción, al objeto de poderla realizar a su costa».
La vendedora reconoció que efectivamente la vivienda no contaba con lainstalación, si bien entendía que los compradores habían visitado variasveces la obra que se estaba realizando y en la escritura pública y en eldocumento privado firmado reconocían haber recibido en perfecto estado y «asu entera satisfacción, tras examinar la vivienda y poder comprobar, sinduda la ausencia de los conductos de aire». Los adquirentes habían visitadola vivienda con anterioridad a su entrega la vivienda sin haber realizado objeción de ningún tipo.
LA RESOLUCION
Sin necesidad de grandes análisis, en principio parece evidente que si los compradores no mostraron ningún tipo de objeción a la recepción de la vivienda, es porque está reunía las condiciones necesarias y se ajustaba a la contratada.
Los adquirentes habían visitado la vivienda con anterioridad a su entrega la vivienda sin haber realizado objeción de ningún tipo.
En consecuencia, cumplida la obligación principal por parte del vendedor consistente en la entrega de la cosa objeto de contrato, procede lo propio por parte del comprador respecto al pago del precio pactado. No obstante, el tribunal matiza el cumplimiento y entiende que el comportamiento de los compradores no permite concluir la renuncia a plantear ulteriores reclamaciones. Incluso alude para ello a la teoría de los actos propios que solo podría ser de aplicación si de los mismos puede deducirse con claridad que el consentimiento que de los mismos se deriva pretende «crear, modificar, o extinguir algún derecho y con exigencia de que origine un nexo causal, eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior, con fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza».
En otras palabras, las conductas llevadas a cabo por parte de los compradores deberían de haber entrado en contradicción y mostrarse incoherentes y incongruentes. La aceptación de la cosa a satisfacción, no presupone renunciar a reclamar posibles deficientes.
Nos encontramos pues ante una situación en la que se produce por parte del vendedor un cumplimiento defectuoso y solicitar por parte del adquirente la subsanación de las deficiencias advertidas, no resulta incompatible con la previa recepción.
No puede por tanto invocarse el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor y en consecuencia la acción resolutoria al efecto prevista en el articulo 1124 del Código Civil por lo que aceptado que se trata de una cumplimiento defectuoso, alega éste, procede la aplicación del articulo 1472 del mismo cuerpo legal, en cuanto a la prescripción de la acción entablada, por haber transcurrido más de seis meses desde el momento de la entrega del inmueble. El incumplimiento hubiere derivado en una acción denominada «non adimpleti contractus» y el inadecuado en la «exceptio no rite adimpleti contractus», que vendrá referida a criterios de calidad, cantidad, manera o tiempo.
La aceptación de la cosa a satisfacción, no presupone renunciar a reclamar posibles deficientes
Esta última acción, si bien no goza de una especifica regulación y por tanto no podemos buscar los preceptos que resuelven sus efectos, lo cierto es que la Jurisprudencia y la doctrina se han encargado de definirla y situarla.
Así, en el primer caso podrá excepcionarse que el contrato se ha incumplido siempre que «el defecto de la obra sea de cierta importancia o transcendencia en relación a la finalidad perseguida y con la facilidad justificada de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comprador, siendo claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien efectuado y el interés de aquél quede satisfecho con la cosa entregada u o ofrecida de forma que las exigencias de la buena fé y el principio de consumación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del articulo 1124 del Código Civil y sólo permitan la vía reprobatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio´´»
El incumplimiento vendrá referido pues a una obligación de carácter principal y de suficiente entidad como para impedir que la vivienda cumpla su destino principal; y el segundo caso el cumplimiento será defectuoso o incompleto y por si mismo no justifica el ejercicio de las acciones derivadas de la aplicación del articulo 1124 del Código Civil, en todo caso podrán derivarse acciones indemnizatorias, pero en modo alguno podrá justificarse el impago del precio apoyándose en la consecución imperfecta de las obligaciones.
En el caso que nos ocupa y analizados sus pormenores puede concluirse que las obligaciones asumidas por el vendedor se encuentran dentro del segundo caso, es decir dentro de la «exceptio no rite adimpleti contractus».
el comportamiento de los compradores no permite concluir la renuncia a plantear ulteriores reclamaciones
Sentada esta premisa, ¿Podrá escudarse el vendedor, tal como pretende, en la prescripción de la acción? La Sentencia no lo admite entre otras cosas porque el adquirente pretende el cumplimiento de lo pactado y no solicita la resolución del contrato o la rebaja proporcional del precio -como correspondería si hubiese invocado los artículos 1469, 1470 y 1471 a los que se refiere el artículo 1472 sobre el término de los seis meses- por lo que al supuesto analizado le resulta aplicable la Jurisprudencia que estima «que los términos de seis meses señalados en los artículos 1472 y 1490 del Código Civil no son aplicables cuando además se esgrimen otras acciones emanadas del contrato de compraventa que no tiene plazo de prescripción especial (´´..) tendentes a exigir su cumplimiento´´«
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