Lo que dicen los jueces: ¿Es causa de resolución de contrato el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles por parte del arrendatario?

Hechos

En concreto, el Tribunal Supremo trata de resolver en última instancia la siguiente cuestión: decidir si el impago del impuesto de Bienes Inmuebles por parte del arrendatario, ha de considerarse como causa de resolución del contrato de arrendamiento comprendida en el artículo 114.1 de la LAU de 1964.

Todo comienza cuando la parte actora y arrendadora de la vivienda, objeto del litigio, presenta demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario, en la que solicita: se dicte sentencia por la que, por un lado, se condene al inquilino al desalojo de la vivienda en cuestión, y por otro, se condene a éste a que abone la cantidad de 308.62 € correspondientes al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

La Sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda. En ella se condena al demandado al pago de la cantidad de 308,62 euros, pero se deniega la cuestión más crucial e importante, es decir, la resolución del contrato arrendaticio que vincula a las partes, al considerar el tribunal que no concurre causa legal alguna, ya que, según este las cantidades pertenecientes al pago del IBI no son parte de la renta, por tanto su impago no puede determinar el desahucio de la vivienda arrendada.

No contento con la resolución se  planteó recurso ante el Tribunal Supremo. Para ello se apoyó en la existencia de la comisión de una infracción legal por infringir las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

En concreto, el propietario interpuso recurso al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es decir, alegó la existencia de «interés casacional» por la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, en relación a la consideración del IBI como cantidad perteneciente al concepto «renta» a efectos de resolución del arrendamiento.

Resolución

Al abordar la resolución del problema planteado y decidir si el pago del IBI es causa de resolución contractual, el Tribunal Supremo, de modo sencillo y directo, se limita,  como primera argumentación, a recordar una resolución de 12 de Enero del presente año en la que ellos mismos se pronunciaron sobre la misma cuestión, y que resultó, para este caso clarificadora, y cito: «Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrenda-mientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

El aparatado primero del artículo 114 de la Ley de arrendamientos urbanos dice lo siguiente:
114.1 LAU 1964. El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

1. La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.

Cuando proceda la resolución por esta causa se tendrá en cuenta lo dispuesto en los capítulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y empleados españoles que se encuentren en paro forzoso, así como las disposiciones complementarias cuya vigencia se reitera.

La exención de pago, cuando proceda con arreglo al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producirá aunque la renta de la vivienda rebase de 300 pesetas mensuales, siempre que la diferencia en más se deba a la aplicación de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprenderá las cantidades que, según lo dispuesto en los dos capítulos precedentes, corresponda abonar al inquilino en situación de paro, de las cuales podrá resarcirse el arrendador por derrama, que se hará conforme al artículo 8 de dicho Decreto. En estos casos, el arrendador deberá hacer las notificaciones de que tratan los dos capítulos anteriores a la Cámara de la Propiedad respectiva y ésta se subrogará en los derechos que se confieren al inquilino.

El Tribunal Supremo fundamentó esta decisión con una argumentación  de peso, basada en una interpretación lógica y racional de la ley. En este sentido, el alto tribunal considera que cuando la Ley se refiere a cantidades asimiladas a la renta se refiere a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, el legislador empleó una fórmula abierta que permite ser completada dependiendo de las particularidades que puedan surgir en cada momento, según  establezca la legislación aplicable. Por tanto, si bajo la vigencia del texto refundido de 1964, estas cantidades eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración. De forma que su impago faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Además, lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario que una vez al año incumpla la obligación del pago del IBI, del que ha de responder mientras el contrato esté vigente.

Por otro lado, el Tribunal Supremo hizo referencia a la finalidad y el espíritu de la norma. En este sentido, el artículo 114 de la LAU de 1964 tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido excluir de estas el pago del impuesto de bienes inmuebles que obligatoriamente ha de asumir el arrendatario.

Tras estas consideraciones, el Tribunal entendió que se produjo una vulneración del artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto nº 4.104/1964, de 24 de diciembre, al no considerar el IBI impagado por la arrendataria, como causa de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

En conclusión, el Tribunal Supremo, finalmente, declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de noviembre de 1.973 por el impago de los recibos correspondientes al IBI de los ejercicios 1.999 y 2.000, y por tanto ordenó el consecuente desahucio del arrendatario.

Resumen