Alertas Jurídicas domingo , 22 mayo 2022
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Lo que dicen los jueces: En los contratos de mediación inmobiliaria con cláusula de exclusividad, ¿puede el propietario vender directamente sin tener que abonar las comisiones pactadas a la empresa mediadora?

 

 HECHOS

Una empresa promotora de un conjunto inmobiliario, formalizó un contrato de mediación o corretaje con una empresa de mediación inmobiliaria, para la venta de dichos inmuebles.

En el mencionado contrató se estipuló que la empresa de mediación se encargaba de la venta de los inmuebles, y a cambio, la empresa promotora le abonaría una retribución fijada en concepto de comisiones, correspondiente a cada una de las ventas de los bienes inmuebles incluidos en el contrato de mediación.

La empresa mediadora realizó todas las gestiones oportunas para proceder a vender todos los inmuebles, con los gastos económicos que supone comercializar la venta de dichos inmuebles.

Por su parte, la empresa promotora por iniciativa propia, procedió a vender tres inmuebles, sin intervención del mediador, por lo que, una vez realizadas las ventas no abonó las correspondientes comisiones por las tres operaciones llevadas a cabo.

La empresa mediadora no estaba de acuerdo con el hecho de que la promotora no le abonara la retribución pactada en el contrato de mediación, por la venta de esos tres inmuebles, a pesar de que los hubiera vendido la promotora. Por ello, interpuso una demanda contra la empresa promotora, en la que solicitaba el derecho de la empresa mediadora a cobrar las comisiones pactadas en el contrato de mediación y en su caso, se condenara a la promotora al pago de las cantidades correspondientes a las comisiones pactadas en el mencionado contrato, derivadas de la venta de dichos tres inmuebles.

La empresa promotora, contestó a la demanda, y negó deber remuneración alguna a la mediadora por razón de dicho contrato, ya que la venta de los tres inmuebles se había celebrado por su propia iniciativa y sin intervención de esta.

El Juzgado de Primera Instancia, dictó sentencia por la que estimó parcialmente la demanda de la empresa mediadora, y condenó a la empresa promotora a satisfacer a la empresa mediadora una cantidad de dinero muy inferior a la solicitada por esta, más los intereses legales desde la interpelación judicial, ya que aceptó los planteamientos de la empresa promotora, y tras interpretar el contrato celebrado por las partes, llegó a la conclusión de que la cláusula de exclusividad no constituía obstáculo para que la propietaria de las fincas las vendiera personalmente, sin que, en tal caso, viniera obligada a pagar comisión a la inmobiliaria.

Textualmente consideró que “(…) el pacto de exclusiva no puede sino entenderse como comprensivo de la obligación de -la promotora – de no atribuir a otros mediadores la venta de los inmuebles reseñados en el contrato (…), pero en ningún caso la de abstenerse de enajenar por sí misma, sin mediación alguna (…)”.

Al no estar ninguna de las empresas conforme con la sentencia dictada en primera instancia, ambas interpusieron sus respectivos Recursos de Apelación contra dicha sentencia.

Aproximadamente un año después, la Audiencia Provincial dictó sentencia por la que desestimó el recurso interpuesto por la empresa promotora, y estimó el recurso formalizado por la empresa mediadora en el sentido de incrementar el importe que debía abonarle la promotora, al considerar su derecho a la contraprestación, por las ventas celebradas aunque se hubieran perfeccionado sin su mediación.

Dicho Tribunal argumentó que “el pacto de exclusividad obligaba también a la – promotora-, de modo que el porcentaje del precio pactado como retribución debía entenderse vinculado a todas las ventas, con independencia de que hubiese habido o no mediación directa -de la mediadora-.” Para llegar a dicha conclusión, la Audiencia Provincial tuvo en cuenta las heterogéneas prestaciones a las que la empresa mediadora se había obligado, como el asesoramiento, vigilancia e  información, además de mediación, y en particular la de soportar el coste íntegro de la promoción de todas las ventas de las fincas contempladas en el contrato.

La empresa promotora, estaba muy disconforme con dicha sentencia de segunda instancia de la Audiencia Provincial, por lo que, contra esta formalizó un Recurso de Casación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La empresa promotora fundamentó su primer motivo del Recurso, en que la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, infringía la jurisprudencia, entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965, de 16 de septiembre de 1988, y de 30 de noviembre de 1993, que interpretan la cláusula de exclusividad en los contratos de intermediación inmobiliaria, en el sentido de que obliga al propietario a no vender por medio de otro agente distinto del que tiene la exclusividad, pero no le impide vender directamente el inmueble, sin devengo de comisión por parte del intermediario.

Entre las sentencias que alegaba la promotora, alguna de ellas exige para que a la empresa mediadora se le reconozca el derecho a la remuneración, que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad. Por ejemplo, la sentencia de fecha 30 de noviembre de 1993, estableció que el derecho del corredor a la remuneración presupone “la celebración del contrato pretendido” y, además, que esta “tenga lugar como consecuencia de la actuación del corredor”, por el contrario, el mediador no tiene derecho a contraprestación “cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de la propia demandada”; en el mismo sentido, la sentencia de fecha 9 de octubre de 1965, que estableció que el carácter exclusivo del encargo no limitaba “la facultad del dueño para concertar personalmente el negocio, salvo pacto expreso”, y que el mediador, por no haber realizado la prestación a su cargo, no tiene, en tal caso, derecho a reclamar “una comisión por los servicios no prestados”; la sentencia de fecha 16 de septiembre de 1998, se limitó a reproducir una declaración, según la cual “ el contrato de exclusiva no obliga… a otra cosa que a no vender por medio de otra persona …”; y la de fecha 25 de enero de 1996 exigió una interpretación estricta del pacto de exclusiva en el contrato de distribución.

Sin embargo, la presente sentencia que resuelve el Recurso de Casación desestima dicho motivo, ya que establece que lo expuesto no significa – como alguna de las sentencias enumeradas señalan- que los contratantes no puedan ejercitar la potencialidad normativa creadora que les reconoce el artículo 1.255 del Código Civil (libertad de pactos, cláusulas y condiciones entre los contratantes, siempre que no sean contrarias a las leyes, a la moral, ni al orden público), y pactar una exclusividad de doble vinculación subjetiva e, incluso, que en el caso de ventas convenidas a iniciativa del propio ofertante, el mediador tenga derecho a la remuneración.

Y en el presente caso, según se indica en la sentencia recurrida dictada por la Audiencia Provincial, después de la indagación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de las dos partes contratantes, es lo que sucedió. Es más, las argumentaciones de la mencionada sentencia de la Audiencia Provincial, a partir de la prueba, de la obligación de la empresa mediadora de pagar los costos de la promoción de todas las ventas previstas, tiene conexión con al doctrina jurisprudencial, entre otras de las sentencias de fecha 21 de octubre de 1965, 1 de diciembre de 1986, 26  de marzo y 23 de septiembre de 1991, según las cuales, el mediador tiene derecho a la remuneración cuando de sus gestiones se hubiera aprovechado quien concluyó el contrato.

Otro de los motivos que alega la promotora en su Recurso, es que la sentencia de la Audiencia Provincial había declarado el derecho de retribución de la empresa mediadora, como una consecuencia de haber realizado “determinadas actuaciones en relación con los inmuebles vendidos”, y que dicha empresa en ningún momento alegó ni probó, que hubiera realizado actividad alguna en relación con la venta de dichos inmuebles, y que por ello, los motivos de la sentencia recurrida son incongruentes y que ha infringido las reglas sobre la carga de la prueba.

Estos motivos la sentencia del Tribunal Supremo los desestima, ya que la sentencia de la Audiencia Provincial no realizó ninguna afirmación en tal sentido.

Como se expuso anteriormente, la condena de la promotora a pagar la contraprestación correspondiente a la venta de los tres inmuebles, se encuentra no en que dichas ventas hubieran resultado de la mediación de la empresa inmobiliaria, sino en que las dos partes habían convenido el pago de la retribución aunque la perfección de los contratos venta se lograran sin la intervención directa de la mediadora.

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