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En el local arrendado se desarrollaba una actividad industrial, según fue pactado expresamente, donde se estableció que no cabía variar dicha determinación sin el consentimiento escrito del propietario; sin embargo, en el momento de interponer la demanda, el destino del local se había modificado en el de almacén o depósito.
HECHOS
Don Segundo y don Juan Miguel demandaron por los trámites del juicio ordinario a don Eusebio y don Porfirio , mediante el ejercicio, como propietarios arrendadores, de la acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, con base en los artículos 114.7ª y 114.11ª , en relación con el artículo 62.3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicables en virtud de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y fundaron su pretensión, por una parte, en la realización por el arrendatario de obras inconsentidas y, por otra, en el cierre del local de negocio durante más de seis meses, que entendían producido por la variación de la actividad comercial fabril desarrollada y su conversión en almacén o depósito; el codemandado Sr. Porfirio ha alegado la excepción de falta de legitimación pasiva, y el codemandado Sr. Eusebio se opuso con invocación de la prescripción respecto a la causa 7ª del artículo 114 al haber transcurrido más de 15 años desde la realización de las obras, e, igualmente, la oposición al restante motivo de resolución.
El Juzgado acogió la falta de legitimación pasiva del Sr. Porfirio y en cuanto al Sr. Eusebio , y respecto a la causa resolutoria amparada en las obras inconsentidas, denegó la excepción de prescripción, si bien entendió que hubo consentimiento del anterior propietario y padre de los actores para la realización de las obras reseñadas en la demanda, con la desestimación también de la causa de resolución fundada en el artículo 114.11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al considerar que el cierre del local durante más de seis meses en el transcurso de un año obedeció a»justa causa» .
La resolución inicial considera que el cierre del local de negocios debido a la crisis de la empresa o la espera de concesión de licencia municipal y la comprobación de la efectividad de las medidas correctoras para evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y vibraciones superiores a los niveles autorizados, son hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento
La sentencia de la Audiencia, aceptó la impugnación formulada por el Sr. Eusebio , y apreció la prescripción de la acción deducida en la demanda por obras inconsentidas, con ratificación, también, del pronunciamiento desestimatorio de la demanda contenido en la sentencia de primera instancia.
con relación al motivo resolutorio previsto en el artículo 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y tras valorar las obras referidas en la demanda para fundamentar la petición de resolución contractual, ha considerado procedente acoger la excepción de prescripción de la acción resolutoria por el transcurso de 15 años, con la indicación, además, de que fueron consentidas; y en cuanto a la causa de resolución prevista en el artículo 114.11 de la mentada Ley , fundamentada en la circunstancia de que el local litigioso se había convertido en un almacén o depósito, sin que se desarrollara en su interior la explotación de la industria textil que constituía su inicial objeto, sin la preceptiva autorización de los arrendadores y al significar este cambio de destino un cierre del negocio, considera que el cese de la explotación de la actividad de la industria de tejidos y su cambio por la de almacén o depósito tuvo dos motivos: el primero, la crisis de la empresa que vió embargada y adjudicada en procedimiento de apremio la maquinaria necesaria para su actividad, y el segundo, el Decreto del Ayuntamiento de Castellón, que ordenó el cese de la actividad mientras no fuera concedida licencia municipal y se corrigieran los ruidos y vibraciones de la actividad textil, superiores a los niveles autorizados, por lo que ha entendido que estas circunstancias no derivan de la voluntad del arrendatario titular del negocio textil, pues era difícil eliminar la transmisión de ruidos molestos y, además, no existen elementos que permitan entender que la crisis económica se deba a falta de diligencia del demandado, y, por consiguiente, ha concluido que la variación de destino del inmueble arrendado se produjo por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, con rechazo de la causa de resolución pretendida por el arrendador.
Los demandantes interpusieron recurso, con cobertura en artículo 477.1 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y alegación de la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
RESOLUCIÓN
Los motivos primero y segundo del recurso – un , acusa la oposición de la resolución impugnada a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, por infracción del artículo 114.11 , en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos de 1964 ; y señala que en las sentencias mencionadas se analiza el concepto de»justa causa» del cierre del local arrendado como el acontecimiento que viene de fuera de la empresa como algo extraño al arrendatario, pero sin que se asimile al hecho que nace dentro de ella, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio; tampoco puede apreciarse como»justa causa» la inactividad negocial derivada de la espera de la oportuna concesión de autorizaciones administrativas, y, en todo caso, la misma ha de interpretarse de modo restrictivo; y otro, denuncia la oposición de la resolución recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1983, con infracción del artículo 114.11 , en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; se alega que las sentencias mencionadas dejan muy claro que la transformación de un local de negocio en almacén o depósito, constituye el cierre de aquél, porque el arrendatario ha de usar la cosa arrendada conforme al destino convenido- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se estiman.
La sentencia recurrida, contiene la siguiente argumentación:
«Señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente (STS de 25 de enero de 1964 ) y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable (SSTS de 10 de noviembre de 1965 y 19 de octubre de 1968 ).
En el presente caso de la documental de la causa se desprende que el cese de la explotación de la actividad textil y su cambio por la de almacén o depósito tuvo dos motivos, siendo uno la crisis de la empresa, que vió embargada y adjudicada en procedimiento de apremio la maquinaria necesaria para su actividad y el otro, el Decreto del Ayuntamiento de Castellón ordenando el cese de la actividad mientras no fuera concedida licencia municipal y se comprobara la efectividad de las medidas correctoras que se hubieran implantado en la fábrica, con el fin de evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y vibraciones superiores a los niveles autorizados.
Estima el Tribunal, al igual que resuelve la Juez , que no puede considerarse acreditado que estas causas deriven de la voluntad del arrendatario titular del negocio textil que se explotaba en el inmueble arrendado, pues parece razonable entender que era difícil, si no imposible, eliminar la transmisión de ruidos molestos o reducirlos al nivel permitido, siendo el propio actor, D. Segundo, quien manifestó en la vista que el ruido de la actividad textil es infernal, y teniendo en cuenta la antigüedad del edificio, lo que sin duda dificulta la insonorización. Por otra parte, no existen elementos que nos lleven a considerar que la crisis económica de la empresa tuvo origen en falta de diligencia del Sr. Eusebio.
Por tanto, estimamos que se ha producido el cambio de destino del inmueble arrendado por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, no debiendo apreciarse la concurrencia de la causa de resolución contractual como pretende la parte recurrente» .
El tribunal sin embargo, manifiesta su disconformidad con los razonamientos expresados de la sentencia de instancia.
Se plantea una cuestión jurídica, consistente, de un lado, en si ha existido o no»justa causa» en el cierre del local arrendado, y de otro, si su transformación en almacén o depósito supone o no un cambio de destino del referido establecimiento.
En el local arrendado se desarrollaba una actividad industrial, consistente en la fabricación de tejidos, según fue pactado expresamente por el arrendador y el arrendatario en la cláusula primera del contrato de 1 de febrero de 1974, donde, igualmente, se estableció que no cabía variar dicha determinación sin el consentimiento escrito del propietario; sin embargo, en el momento de interponer la demanda, el destino del local se había modificado en el de almacén o depósito.
La resolución inicial considera que el cierre del local de negocios debido a la crisis de la empresa o la espera de concesión de licencia municipal y la comprobación de la efectividad de las medidas correctoras para evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y vibraciones superiores a los niveles autorizados, son hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.
La sentencia de apelación considera que la variación del local de negocios en almacén o depósito no supone un cambio de destino al haberse producido por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no da lugar a la resolución del contrato, lo que contraviene la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Esta Sala sienta que no ha existido » justa causa» en el cierre de la industria de tejidos, que fue pactado por contrato como destino del local de negocio arrendado, así como en su derivación en almacén o depósito, pues las situaciones contempladas por la sentencia recurrida no son hechos ajenos al arrendatario, sino que eran asumibles por la parte demandada al encontrase en su espacio de actuación y no cabe considerarlas como causas apartadas o superiores a su voluntad, con seguimiento de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, manifestada en las SSTS de 17 de octubre de 1983 y 5 de mayo de 1993 , la cual ha analizado el concepto de»justa causa» del cierre del local arrendado como el acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extraño al arrendatario, sin que se asimile a ello el hecho nacido dentro de la misma, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio.
Desde la óptica de la posición de las sentencias recién indicadas, tampoco ha de estimarse como»justa causa» la inactividad derivada de la espera de la oportuna concesión de autorizaciones administrativas.
Además, con mención al consentimiento del anterior arrendador don Segundo sobre el cambio de actividad, aducido por los demandados y no referido en la sentencia recurrida, ha de precisarse que en el texto contractual la variación del destino pactado debía contar con el permiso escrito del propietario, sin que los codemandados hayan demostrado su obtención por la parte actora, ni del anterior titular, y tampoco del consentimiento tácito del mismo, toda vez que no han desarrollado actividad probatoria alguna en este sentido.
La sentencia de apelación considera que la variación del local de negocios en almacén o depósito no supone un cambio de destino al haberse producido por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no da lugar a la resolución del contrato, lo que contraviene la jurisprudencia del Tribunal Supremo, declarada en las SSTS de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1983 , donde se señala que la transformación de un local de negocio en almacén o depósito, constituye el cierre de aquél.
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