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HECHOS
Don Dámaso y Doña Ofelia cuestionan, frente a la Comunidad de Propietarios, la legalidad del acuerdo alcanzado en la Junta celebrada el día 12 de febrero de 2001, en el que por mayoría se acuerda autorizar unas obras realizadas en la cubierta del edificio por parte del propietario de la vivienda sita en el piso NUM001, consistentes en la apertura de unos lucernarios.
En concreto, solicitan la nulidad del acuerdo por haber sido aprobado por mayoría y no por unanimidad, toda vez que modifica el titulo constitutivo y los estatutos del inmueble, al tratarse de la realización en la cubierta del edificio de unas obras consistentes en la apertura de unos lucernarios. Las Sentencias de ambas instancias fueron desfavorables a la comunidad puesto que consideraron nulo el acuerdo al afectar a un elemento común, como es la cubierta, que se ha visto alterada por las obras » y ante la concesión y por tanto desafectación parcial del mismo , de un uso privativo, lo cual entraña una modificación del título constitutivo» ; actuación que la Comunidad puede realizar, pero mediante la unanimidad al amparo de lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .
El recurso de la Comunidad se fundamenta en varios motivos, en los que se plantea la infracción de los artículos 7, 12 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. La comunidad considera que las obras realizadas en la cubierta consisten en tres lucernarios de 35 cm de diámetro cada uno, que no afectan al uso que de tal elemento común puede realizar el resto de los condóminos, ni a la estética del edificio, por lo que no puede considerarse que ello suponga una modificación del título constitutivo, que necesite para su aprobación el acuerdo unánime de los propietarios, bastando con el acuerdo mayoritario.
RESOLUCIÓN
Los tres se desestiman. El indudable casuismo que impera en esta suerte de relaciones impuestas por el régimen de la Propiedad Horizontal, impide que en se pueda generalizar la doctrina de esta Sala prescindiendo de la singularidad del supuesto fáctico. Ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, especialmente significativa cuando se trata de facilitar el acceso de los comuneros a determinadas innovaciones, como ocurre con la instalación de aparatos de aire acondicionado, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio , en zonas geográficas más calurosas; supuestos, como señala la S.T.S. de 15 de diciembre de 2008 «que han sido enjuiciados con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes».
Pero este no es el caso. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble; distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus Derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley (SST.S. 12 de octubre y 15 de diciembre de 2008 ). A su vez, dispone el artículo 12 que «La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo…» , añadiendo el artículo 17 (el 16 citado en el recurso se refiere a la convocatoria de las Juntas), que los acuerdos deberán adoptarse por unanimidad cuando impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad, con algunas excepciones, que no son del caso , relativas al establecimiento o supresión de determinados servicios.
Las obras ejecutadas por los propietarios del piso NUM001 en la cubierta del edificio nunca pudieron ser aprobadas por mayoría. Su instalación no comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de un elemento común autorizado por el artículo 394 del CC, antes al contrario, son obras que afectan a un elemento común básico, como es la cubierta del edificio, que ocasionan la modificación del Título Constitutivo y que exceden del Derecho de uso y disfrute que todo propietario tiene respecto a los elementos comunes en la propiedad horizontal, porque a partir de la construcción de los lucernarios, no solo se altera la cubierta, sino que pasa esta a ser privativa en parte de unos propietarios en perjuicio de los demás , a los que se priva de su parte proporcional en la misma y se les ocasiona la sustracción de su Derecho patrimonial de vuelo, por lo que la prohibición y el perjuicio resulta evidente, necesitando para su aprobación el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría.
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