Lo que dicen los jueces

El fundamento jurídico del caso a que se refiere la presente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid es el art. 1484 del Código Civil en el aspecto referente al saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida cuando el comprador es perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Establece en este punto la Sentencia que la compraventa de viviendas en fase de construcción no presupone por sí misma que la adquirente acepte cualquier vicio constructivo oculto o que pueda manifestarse con posterioridad a la adquisición de las fincas en construcción y sea debido a un inadecuado o defectuoso desarrollo de las diversas fases de la construcción llevadas a cabo hasta la celebración de la compraventa.

LOS HECHOS:

La Sociedad  mercantil SSN adquiere una serie de viviendas en fase de construcción en calidad de co-promotora inmobiliaria. Las viviendas estaban, por tanto, sin terminar y se adquieren para terminarlas, venderla en el mercado inmobiliario y obtener una serie de beneficios.

Como promotora, la Sociedad mercantil SSN es un agente de la edificación y debe tener los conocimientos propios del agente del proceso constructivo que es; por ello cuando adquiere una construcción a medio terminar lo hace, o debe hacerlo, tras haber comprobado el estado técnico de la obra ejecutada hasta el momento de la compra, bien por los técnicos de la propia empresa, bien por técnicos externos, esto es, tras haber evaluado, examinado e inspeccionado las viviendas que adquiere, pues siendo promotora se le supone conocimientos suficientes para evaluar, tras examen técnico, el estado en que se encuentra la obra cuando la adquiere.

En el acta de replanteo y recepción de las obras ejecutadas hasta la compraventa de las viviendas en construcción y en el acta de visita a la obra del mismo día ya se hace constar la existencia de diversos defectos de ejecución y estructurales visibles (entre ellos, el alegado grave vicio constructivo estructural consistente en el corte producido en una de las vigas al haberse picado el canto de forjado en planta cubierta); tales defectos, en cuanto existentes en el momento de la compra, pues entre ésta y el acta de replanteo no existe ejecución de obra alguna, no pueden entenderse manifestados con posterioridad a la compra, sino antes de la misma y, por ello, asumidos por la compradora, que adquiere la obra en el estado en que visiblemente se encuentra y en el estado que debía conocer por sus conocimientos de la edificación en cuanto promotora.

La dirección facultativa de la obra claramente expresa que el informe fue pasado a su firma con otro fin -para suscripción de un escrito explicativo de ciertos precios contradictorios de la obra con el fin de facilitar la comprensión de los mismas a H., como literalmente dice el primer párrafo de dicho escrito- y que ninguna de las partidas que en dicho informe se califican como vicios o defectos constructivos ocultos eran tales porque eran trabajos inacabados y modificaciones ejecutadas por la disparidad de criterios constructivos en la ejecución de determinadas partidas, lo que es algo lógico y normal durante el proceso constructivo, máxime cuando se produce un cambio de constructora; la mercantil, que es quien sostiene que existían vicios estructurales, de ejecución e inadecuación al proyecto de ejecución que hacían a los inmuebles vendidos impropios para el fin para el que habían sido adquiridos (la terminación y ulterior venta a terceros), debía acreditar, mediante prueba pericial, que los defectos recogidos en el informe de D. eran de aquella naturaleza y no lo ha hecho, al renunciar a la prueba pericial por ella propuesta y admitida en la primera instancia.

La constructora, cuando recibe la reclamación extrajudicial, no reconoce la existencia de los defectos constructivos puestos de relieve en el informe de D. porque lo que dice en su contestación es que, de existir, la acción de saneamiento por vicios ocultos habría caducado, y, en cualquier caso, a ella le habrían afectado más por corresponderle en el coste de ejecución de las obras de terminación mayor proporción que a la demandante.

La Sociedad mercantil SSN  a pesar de conocer desde el acta de replanteo y recepción de las obras la existencia de defectos en lo hasta entonces construido, cuyo alcance (gravedad) no consta por falta de prueba técnica objetiva, va abonando, sin protesta alguna frente a la demandada, la parte que le corresponde del coste de ejecución de las obras de terminación de la promoción, incluidas las que ahora sostiene consecuencia de vicios graves de lo construido hasta la compraventa, y sólo un año después, cuando la finalización no aparece lejana, yendo contra sus propios actos, reclama a la demandada el importe de obras ejecutadas y pagadas a la constructora, sosteniendo que fueron obras de subsanación de graves defectos constructivos producidos antes de la compraventa y manifestados después.

LOS FUNDAMENTOS JURIDICOS

– Los defectos existentes y manifiestos en la fecha de la compraventa, perceptible en dicho momento y constatada en el acta de replanteo y recepción de las obras, fueron asumidos por la compradora, que pagó el precio por la construcción en el estado en que se encontraba.

– Incluso, en el supuesto de tratarse de defectos cuya advertencia exacta (alcance de la gravedad del vicio) precisara conocimientos técnicos y, por ello, pudieran considerarse ocultos, la demandante los habría asumido al celebrar la compraventa, ya que por su actividad debía fácilmente conocerlos o haber realizado las actuaciones de comprobación previa técnica y evaluadora de lo edificado y en tal caso, según el artículo 1.484 del Código civil , el vendedor no es responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.