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Los Hechos
En abril de 2000 se celebran una serie de contratos privados de compraventa por el cual un matrimonio adquiere una serie de apartamentos en una localidad de la costa. En dichos contratos, además de fijar el pago aplazado de los inmuebles se incluye una cláusula según la cual los nuevos propietarios (compradores) si desean destinar al arrendamiento los apartamentos, deben hacerlo a través de una sociedad de explotación designada por la promotora (vendedores).
Los compradores realizan el pago conforme inicialmente se establece, e incluso se realiza la entrega efectiva de la obra por parte de la empresa promotora. El problema se plantea a la hora de formalizar en escritura pública estos contratos privados, puesto que los compradores quieren que se elimine la cláusula que les obliga a alquilar los apartamentos a través de una sociedad de explotación designada por la promotora. Mientras que los vendedores se niegan a ello aduciendo que los compradores conocían el contenido de la cláusula en el momento de la firma de los contratos privados.
La resolución
La cuestión que se plantea tiene naturaleza eminentemente jurídica y gira en determinar si el inciso contenido en la cláusula 2 del contrato privado de abril de 2000, celebrado entre vendedores y compradores, y que dice así: «para el caso de que el comprador esté interesado en alquilar sus unidades, viene obligado a hacerlo a través de la sociedad designada por la promotora», es nulo puesto que se trata de una cláusula o condición general que está en contradicción con lo dispuesto en cualquier norma imperativa o prohibitiva , o en la propia ley sobre condiciones generales de la contratación , bien porque se trate de una condición abusiva de las que refiere la legislación de protección del consumidor, y a las que se refiere también como nulas el párrafo 2º del citado artículo 8 que sanciona con la nulidad de manera expresa las condiciones abusivas
los afectados son adquirentes de un conjunto de viviendas cuyo destino no está predeterminado, aunque el más probable sea el alquiler
En primer lugar, debemos señalar que en este caso estamos en una relación entre un consumidor y un empresario.
Por consumidor o usuario ha de entenderse, conforme al art. 1.2 de la Ley 26/84, las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales bienes, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea su naturaleza pública, privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden; añadiendo seguidamente que no tendrán tal consideración quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.
Pues bien, los afectados son adquirentes de un conjunto de viviendas cuyo destino no está predeterminado, aunque el más probable sea el alquiler. Pero en la actualidad, los compradores siguen siendo los destinatarios finales de la venta ya que a éstos van a parar las viviendas adquiridas y no consta que se dediquen profesionalmente al arrendamiento de viviendas.
Es decir, que los compradores son los destinatarios finales del producto que han adquirido, no asumiendo el papel de meros intermediarios en la cadena de explotación que les podrían privar del concepto de consumidor o usuario y por lo mismo de los beneficios que la referida Ley General concede solamente a quienes reúnen tal concepto legal.
Es por ello que el análisis de la cuestión se inicia desde tal consideración, de la existencia de una relación profesional-consumidor y no de profesional a profesional con la relevancia que tal afirmación tiene dado que la nulidad, de apreciarse, vendrá determinada desde la apreciación en su caso, como abusiva de la cláusula
Durante el procedimiento se ha demostrado que estamos ante un contrato de adhesión, afirmación que por sí sola, no determina su nulidad dado que, siendo una modalidad que encuentra su justificación en el mercado de las contrataciones en masa, no por ello debe entenderse o presumirse que su clausulado debe venir impuesto a las partes.
la cuestión se plantea desde la consideración, de la existencia de una relación profesional-consumidor y no de profesional a profesional
La cláusula cuya nulidad se solicita sí constituye una manifestación de cláusula abusiva en el seno de este contrato ya que con ella se limita, de manera que no aparece justificada, el derecho del uso y disposición de la propiedad que se adquiere, en cuanto la facultad del dominio otorga el poder de disposición de un derecho de libertad contractual que se coarta en este caso de modo que desequilibra además, las prestaciones que a cada parte corresponde.
Estamos ante el supuesto de imposición al comprador de unos servicios complementarios o accesorios no solicitados, que conlleva como efecto una secuela abusiva desde un punto de vista contractual, quizá la principal y donde mejor se evidencia la limitación de la propiedad, que enlaza con la definición de abuso que refiere el artículo 10 bis de la citada Ley, en cuanto al imponerse a los propietarios que deseen alquilar las viviendas que lo efectúen a través de una sociedad a determinar por la vendedora (promotora).
Las posibilidades de negociación individual de ese hipotético servicio desaparecen entre la aceptación de las que se impusieran por esa sociedad y el rechazo global a celebrar la contratación.
Nulidad que no se salva o elimina por el hecho de que la cláusula en cuestión haya sido aceptada por ambas partes con anterioridad a la reclamación
Es por ello por lo que se trata de un claro supuesto de infracción de los principios de la contratación -art 1255 Código Civil- y por tanto, ante un evidente caso de pacto abusivo, cuya nulidad tanto sería posible por la vía de la legislación de protección al consumidor, ya expuesta, como por la vía de las condiciones generales de contratación.
Nulidad que no se salva o elimina por el hecho de que la cláusula en cuestión haya sido aceptada por ambas partes con anterioridad a la reclamación; pues las razones que el mercado puede llevar a la aceptación de contratos de adhesión, como son el caso, cubiertos de condiciones abusivas o generales contrarias a la ley, no constituye criterio para contradecir el contenido de una norma de protección que se invoca para la corrección de ese mercado, haciéndolo más equilibrado para sus operadores en conjunto.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 5 de julio de 2005)
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