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HECHOS
La Sentencia que sirve de base para la elaboración de este artículo, es la nº 433/05, de fecha 23 de Noviembre de 2.005, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Girona; Sentencia que resuelve un Recurso de Apelación planteado por una Promotora que fue condenada por el Juzgado de Girona, a satisfacer al comprador de un piso sobre plano, la suma de 4.0989,03 más los intereses legales incrementados en dos puntos desde la Sentencia; y a ejecutar a su costa, en el término de dos meses, las obras necesarias para adecuar el baño del piso superior, al que se estableció en el contrato firmado por ambas partes, y que a su vez figuraba en el Proyecto Básico y en el Proyecto Ejecutivo.
El comprador, había ejercitado la acción de cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 19 de Marzo de 2.002 y en ella reclamaba los daños y perjuicios derivados del incumplimiento en que había incurrido la Promotora que le vendió el piso, al haberle entregado una vivienda con una superficie inferior a la contratada; y al tener una de las habitaciones y el baño contiguo una configuración distinta a la estipulada en el contrato.
RESOLUCION
La Promotora sostiene su recurso, por un lado en error en la valoración de la prueba al considerar que no se valoró correctamente la superficie útil entregada al comprador y por otro, en error de derecho alegando inexistencia de incumplimiento contractual por su parte.
En cuanto al error en la valoración de la prueba, fue desestimado el motivo, porque se había adjuntado al expediente, el plano que le fue facilitado por la inmobiliaria con la cual gestionó la compra de la vivienda, documento al que le dio plena eficacia la resolución y que no fue impugnado; por lo que el juzgado concluyó que la superficie entregada fue de 67,07 mÁ¢–°Â¤ útiles, al no computar una parte de la vivienda ñel espacio situado debajo de la escalera que une ambas plantas- que no tiene altura mínima.
Y ello es así porque, la superficie entregada fue de 67,07 mÁ¢–°Â¤ útiles, aunque en la descripción de la vivienda que hacía el contrato suscrito por los litigantes, figuraban, no obstante, 70,94 mÁ¢–°Â¤, (entre los que no se incluía la terraza de 4,83 mÁ¢–°Â¤ que no entraba en liza porque no había sido descrita en el contrato); y la resolución tiene en cuenta esos 70,94 mÁ¢–°Â¤ para considerarlos como superficie útil contratada de vivienda, más la terraza aparte.
En cuanto al segundo motivo planteado, en relación con la apreciación de la existencia de incumplimiento contractual por parte de la Promotora, examinados los argumentos de la Sentencia recurrida, se confirman por la Audiencia, rechazándose el motivo del recurso por lo siguiente:
«Ciertamente en el contrato se preveía la posibilidad de modificar el proyecto constructivo, -algo lógico si tenemos en cuenta que el contrato se suscribió cuando únicamente se había realizado el proyecto básico y con anterioridad a derribarse el edificio antiguo-, pero lógicamente si al redactarse el proyecto constructivo después del derribo deben realizarse modificaciones, las consecuencias de ello no pueden sufrirlas los compradores, sino la promotora´´.
«Es decir con tal pacto, se le autoriza a poder modificar el proyecto, y la modificación no supone la apreciación de un incumplimiento contractual que autorizase la resolución del contrato, pero los perjuicios que ello pueda irrogar a la parte compradora por entregar una cosa distinta a la estipulada, no pueden ir más que de su cargo. No se trata de declarar la nulidad de dicha cláusula, pues en puridad la misma no es nula, sino de interpretar las consecuencias que la modificación del proyecto conlleva, y tales consecuencias no las puede asumir el comprador, sino que necesariamente las tiene que asumir la vendedora, por los acertados razonamientos que efectúa el Juzgador de instancia y que se dan por reproducidos´´.
Cabe concluir por tanto, que la modificación del proyecto por parte de la Promotora, no implica la nulidad de la cláusula contractual que acoja la posible modificación del proyecto constructivo, porque es habitual que este proyecto básico se redacte sin conocer el proceso constructivo ni como será la construcción definitiva; ahora bien, aquélla cláusula no puede facultar ilimitadamente a la Promotora para modificar el proyecto, «porque sería tanto como dejar al arbitrio de una de las partes la determinación del objeto del contrato, lo cual no podría ser aceptado, pues lo prohíbe el Artículo 1.273 del Código Civil´´.
Es pacífica la doctrina jurisprudencial (SSTS de 5 de Marzo y 10 de Octubre de 1.997, entre otras) que señala que el objeto del contrato debe ser determinado o determinable con sujeción a las disposiciones contenidas en el mismo, sin que tal determinación pueda dejarse al arbitrio de los contratantes, ni a un nuevo acuerdo entre ellos.
En la primera Sentencia se apreció la existencia de incumplimiento contractual por haber modificado las características del objeto previamente pactado, ya que quedó probado que ha existido una reducción de la superficie en un 5,5%, respecto de una vivienda que debía tener 71 mÁ¢–°Â¤.
Como novedad de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona comentada respecto a otras Sentencias existentes, significar que si bien la casuística de las Audiencias aprecian reducciones más importantes, esta Sentencia de la Audiencia de Girona, no considera que sea una «reducción mínima o insignificante´´; que según el propio Perito de la demandada era «como para hablarla´´, es decir, que no podía ser pasada por alto: «Además se aprecia que la reducción de la superficie se produce fundamentalmente en el comedor y en la habitación principal, de tal forma incluso como queda demostrado que la reducción de superficie de ésta ha provocado la modificación en la configuración de la misma, mientras que se ha ampliado la superficie de los espacios destinados a la distribución de vivienda, esto es, los espacios menos útiles´´.
«Por lo tanto, no puede más que estarse de acuerdo con la apreciación judicial que la modificación de superficie ha afectado sustancialmente a la configuración de la vivienda y, por lo tanto, debe considerarse que tal reducción es sustancial y supone un incumplimiento del contrato´´.
Tanto la Sentencia de instancia como la de la Audiencia, rechazan el argumento de la Promotora de que en contrapartida a esa reducción de los metros útiles de vivienda, se ha aumentado la superficie de las terrazas; incremento que no sólo no se acredita debidamente, sino que además no puede equipararse en cuanto al uso, al destino de una habitación principal o al del comedor de la vivienda.
Otro argumento esgrimido por último, consiste en que al comprar una vivienda sobre plano, se adquiere más barata que si se compra una vez construida, y se rechaza igualmente, porque de ningún modo puede pretenderse, bajo ese pretexto, que se modifiquen las características de las dependencias más importantes de la vivienda; ya que como señala la Sentencia de la Audiencia, «lo cierto es que se estipuló un precio considerable de 101.500 como para no verse el comprador defraudado por la reducción de un 5,5% de superficie´´.
También decae el argumento de la promotora de que no se ha acreditado el daño sufrido, pero «sin embargo es por todos conocido que la superficie de una vivienda es esencial para fijar la cuota de participación en los gastos de la Comunidad de Propietarios y para la fijación del precio de venta, la reducción de la superficie supone un perjuicio para el comprador que verá reducido el precio en el caso de que quisiera vender la vivienda en un futuro´´.
En cuanto a la pretensión relativa al cuarto de baño, en la demanda, el comprador interesó que se condenara a la Promotora a satisfacer el importe que suponía colocar la configuración del baño en los términos convenidos en el contrato, o subsidiariamente que se le condenara a ejecutar el baño en los términos pactados, y a esto último fue condenada la Promotora en Primera Instancia, extremo ratificado por la Audiencia de Girona en apelación, que condenó a la Promotora a adecuar dicho baño al establecido en el contrato.
Otro aspecto debatido en apelación, fue la obligación impuesta a la Promotora en Primera Instancia de abonar los gastos en que había incurrido el propietario, que tuvo que cambiar la distribución de los enchufes de la habitación principal, porque tal y como estaban, era imposible colocar la cama sin impedir con ello el paso, y por ello la Audiencia de Girona, ratifica la Sentencia de Instancia, condenando a la Promotora a satisfacer al demandante la suma de 4.089,93 más los intereses legales incrementados en 2 puntos desde la Sentencia; porque como señala «ningún precepto legal impide que si una obligación es incumplida y a consecuencia de ello, el acreedor tiene que realizar un gasto para que tal obligación sea cumplida correctamente, pueda exigir del deudor el abono del gasto realizado´´, no siendo necesario que con carácter previo tenga que exigir a la Promotora el cumplimiento de la obligación en los términos que habían pactado en el contrato.
En definitiva, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, es confirmatoria.
Cabe concluir, que la compraventa de un inmueble bajo plano, o lo que es igual, de una vivienda que en el momento de la firma del contrato privado aún no se había construido, supone que el comprador no tiene más referencia de su dimensión que las que constan en el plano; lo que impide calificar un contrato así como venta por precio alzado o a razón de un tanto por unidad de medida del Art. 1.471 CC.
De esta opinión es, la del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 8 de Octubre de 1.998 (RJ 19988598), o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias nº 397/2000 de 11 de Julio, que dice:
«Y es que en las ventas sobre plano de viviendas en construcción, éstas no tienen una existencia actual, sino futura, aunque se encuentre gráficamente prefigurada y en vías de conformación. En ellas, el consentimiento contractual se otorga en contemplación a las características: orientación, configuración, distribución, superficie, etc., resultantes del plano incorporado al contrato, que en estos casos no sólo tiene una función descriptiva del objeto contractual, sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan aquéllas condiciones´´. (´´)
La desviación no consentida sobre las previsiones contractuales, «debe ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección, por más incluso que el comprador visite la obra antes de firmar la escritura pública y que a su instancia se produjera una alteración de la distribución, sin modificar la superficie útil, por no ser jurídicamente posible trasladar a esta parte las consecuencias de una posible falta de diligencia en la comprobación real de unos metros útiles cuya determinación viene establecida en función de unos presupuestos urbanísticos que la vendedora debió de precisar a la vista de la clara diferencia entre lo que el plano recogía y la realidad ofrecida. Y es que cuando se visita una vivienda en construcción con el objeto de adquirirla no se mide la superficie de la misma, atendiendo el comprador a los metros que el vendedor le informa que tiene´´.
La falta de lealtad contractual de la Promotora, sabiendo que la superficie real de la vivienda quedó reducida con respecto a la del plano, sin informar al comprador de la diferencia existente, implica un incumplimiento o cumplimiento inexacto, imperfecto o deficiente de las obligaciones asumidas por cuanto el inmueble construido no se ajustó íntegramente a las características pactadas.
( Sentencia nº 433/05, de 23 de Noviembre de 2.005, Sección Primera de la Audiencia Provincial de Girona)
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