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Ante la cercanía del 31 de diciembre de 2.011, fecha en la que termina el periodo contemplado por la Disposición Transitoria 3ª de la Ley del Suelo (y su posterior prórroga) por la que determinados suelos urbanizables sectorizados se podían seguir valorando con los criterios de la anterior Ley del Suelo 6/1998, comienzan a escucharse (e incluso a leerse) algunas opiniones catastrofistas sobre los próximos nuevos criterios de valoración del suelo, y del suelo rústico en particular, que, dicen, van a originar un descalabro en los balances de promotoras y entidades financieras. Por ello, y para no dejarse llevar por esta nueva andanada de mensajes negativos contra los sectores inmobiliario y financiero, conviene precisar algunos puntos en relación a los criterios de valoración de terrenos.
1.- La Disposición Transitoria 3ª de la Ley del Suelo 8/2007, y su posterior Texto Refundido 2/2008, establece que los suelos urbanizables sectorizados (o delimitados o programados) se continúen valorando con los criterios de la anterior Ley del Suelo 6/98 (considerando las expectativas de aprovechamiento urbanístico previstas en el planeamiento), en las siguientes situaciones:
Que el terreno estuviese clasificado como urbanizable sectorizado a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, el 1 de julio de 2.007.
Que no se hubieran incumplido los plazos para su desarrollo por causas imputables al propietario del suelo.
En defecto de plazo expreso, La Ley del Suelo fija un plazo de 3 años como máximo desde la entrada en vigor de la Ley 8/07, por lo que dicho plazo hubiera concluido el 1 de julio de 2.010.
Según interpretación de juristas de reconocido prestigio, este régimen transitorio de los
suelos urbanizables sectorizados sería extensible a los suelos urbanos no consolidados, por entender que no pueden tener un régimen transitorio peor que los urbanizables sectorizados.
2.- El 9 de abril de 2.010 se aprobó el Real Decreto Ley 6/2010, de “Medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo”, en cuyo artículo 10, “Renovación de la prórroga sobre excepciones a la aplicación de los nuevos criterios de valoración de suelo”, se prorrogaba el periodo contemplado en la Disposición Transitoria 3ª hasta el 31 de diciembre de 2.011.
La finalización de la prórroga prevista en la DT 3ª de la Ley del Suelo 8/2007 sólo afecta a la valoración hipotecaria de terrenos urbanos no consolidados y urbanizables sectorizados en los que se han incumplido los plazos y la Administración ha actuado.
3.- Los criterios de valoración contemplados en la Ley del Suelo 8/2007 y su posterior TR 2/2008 sólo son aplicables para valoraciones cuya finalidad sea una de estas cuatro:
Reparto de beneficios y cargas, en defecto de acuerdo entre afectados.
Valoraciones expropiatorias.
Fijación del precio a pagar por el propietario en la venta o sustitución forzosa.
Determinación de la responsabilidad patrimonial de la administración pública.
4.- Las valoraciones con finalidad hipotecaria están reguladas por la Orden ECO/805/2003. Con el fin de adaptar esta Orden a la Ley del Suelo de 2.007, se publicó en 2.008 la Orden EHA 564/2008, en la que se detallan los escenarios en los que hay que considerar la expropiación forzosa de un inmueble como probable:
Cuando se haya iniciado el procedimiento de expropiación del inmueble.
Cuando la normativa urbanística conlleve la declaración de utilidad pública, la necesidad de ocupación de los terrenos y esta deba producirse por expropiación.
Cuando se haya declarado por la Administración competente el incumplimiento de los plazos o demás deberes urbanísticos por parte del propietario y ello pueda dar lugar a la expropiación del bien correspondiente.
Cuando a la fecha de la valoración se hubiese incoado expediente de incumplimiento de los plazos o demás deberes inherentes al proceso de urbanización.
En estos casos, el valor de tasación será el menor entre el resultante de aplicar los criterios de la ECO/805/2003 y los establecidos en la Ley 8/2007 y su posterior TR 2/2008.
En todos los demás casos (en los que no concurre ninguno de los cuatro escenarios anteriores), se continuará valorando los terrenos según los criterios de la ECO/805/2003.
Por tanto, la prórroga del plazo de vigencia de la Disposición Transitoria 3ª sólo afectaba y afecta a los suelos urbanizables sectorizados en los que concurre alguno de los escenarios de expropiación descritos anteriormente.
5.- En base a lo expuesto en al punto anterior, podemos resumir los criterios de valoración con finalidad hipotecaria, tanto antes como después del 31 de diciembre de 2.011, según la clase de suelo y según el escenario en relación a la posible expropiación forzosa por incumplimiento de plazos por parte del propietario:
Incumplimiento de plazos
Como se refleja en el punto, 2, para valorar un terreno con criterios expropiatorios no basta con que se haya producido un incumplimiento de plazos por causas imputables al propietario, sino que es necesario que la Administración competente haya declarado, mediante resolución administrativa, dicho incumplimiento.
En los casos en los que, aun habiendo incumplido plazos, no haya sido declarado por parte de la Administración, las valoraciones se realizarán por Valor Urbanístico, incluyendo una advertencia sobre la posibilidad futura de que el terreno sufra una minusvalía en el caso de que la Administración decidiera iniciar el correspondiente expediente de incumplimiento de plazos.
Y en los casos en los que no se haya podido acreditar si la Administración ha declarado o no el incumplimiento de deberes por parte del propietario, la advertencia del párrafo anterior se transformará en un condicionante.
Los suelos urbanizables no sectorizados y los no urbanizables o rústicos se seguirán valorando por capitalización de la renta y/o comparación, sin consideración alguna a su posible utilización urbanística.
6.- Conclusiones
La finalización de la prórroga del periodo contemplado en la Disposición Transitoria 3ª de la Ley del Suelo 8/2007 sólo afecta a la valoración hipotecaria de terrenos en los que concurra alguno de los escenarios contemplados en el punto 2. Es decir, terrenos urbanos no consolidados y urbanizables sectorizados en los que se han incumplido los plazos y la Administración ha actuado.
El resto de suelos urbanos, consolidados y no consolidados, y urbanizables sectorizados se seguirán valorando, con finalidad hipotecaria, siguiendo los criterios de la ECO/805/2003, en base a su aprovechamiento urbanístico, tal y como se ha venido haciendo desde el año 2.003.
Los suelos urbanizables no sectorizados y los suelos no urbanizables o rústicos se seguirán valorando (como se venía haciendo desde 2.003 y según los criterios de la ECO/805/2003) por capitalización de la renta y/o comparación, sin consideración alguna a su posible utilización urbanística.
Manuel López-Quiroga Rodríguez. Director General de UVE VALORACIONES, S.A
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