Ley de arbitraje. Derecho vs Equidad.

La importancia del arbitraje de derecho en la resolución de conflictos vinculados al sector inmobiliario

El Arbitraje es la herramienta idónea para que todo el engranaje del mercado de alquiler funcione a la perfección, pues aporta tranquilidad tanto para los propietarios como los inquilinos durante la vigencia del contrato. En éstos se incorpora un anexo al contrato (convenio arbitral especial para arrendamientos urbanos), que debe ser firmado por propietario, inquilinos y, en su caso, avalistas a quienes también les vincula, en la que se acuerda que en caso de conflicto, una tercera persona, denominada arbitro emitirá un laudo – o sentencia firme-  que es de obligado cumplimiento, de una manera rápida, económica y eficaz. Se trata, por tanto, de un mecanismo eficaz, alternativo a la Justicia ordinaria.

La Asociación para el Fomento y Acceso a la Vivienda, Arrenta, recomienda, un arbitraje especial en materia arrendaticia a través de Aeade – Asociación Europa de Arbitraje de Derecho: una entidad que ofrece un arbitraje rápido, económico y eficaz. Basamos esta afirmación en el hecho de que a través del sistema arbitral de Aeade se obtiene un laudo (sentencia firme) en 25 días, por lo que se ahorra de media 6 meses en comparación con acudir a los juzgados o a otras cortes arbitrales. No obstante, debemos recalcar que esta declaración sólo es cierta si el arbitraje se hace en derecho, dado que si se hace en equidad, más de la mitad de los juzgados no lo aceptan por ser una cláusula arbitral nula en perjuicio de los derechos no disponibles de los arrendatarios al limitar su derecho de defensa. Por lo tanto, en el caso de impago de rentas, aunque el arrendador obtenga un laudo o sentencia favorable en equidad, éste puede no tener validez alguna según los juzgados y tribunales españoles. La consecuencia es dramática para el arrendador que ve como se anula un laudo en equidad y hace que el arrendatario se eternice en la vivienda sin pagar las rentas.

Doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que sólo el arbitraje en derecho ofrece garantías por igual a arrendadores e inquilinos. Por ejemplo,  uno de cada dos Juzgados de 1ª Instancia de Madrid no acepta los laudos (o sentencias arbitrales) en materia arrendaticia cuando son dictados en equidad y no en derecho. La razón principal por la que los jueces invalidan estos laudos es que el arbitraje de equidad no exige que las resoluciones estén basadas en normas de derecho y, por tanto, perjudica a los arrendatarios.  En concreto, según la Audiencia Provincial de Madrid, sección 12 “se vulneran los derechos imperativos no disponibles por las partes”. Por ejemplo, puede vulnerar derechos irrenunciables de los inquilinos, como los recogidos en el título II de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil como el derecho de enervar o paralizar el desahucio al consignar o pagar las rentas pendientes”. En este sentido, se han dado casos de propietarios perjudicados que, según datos obtenidos del mercado, pueden llevar más de dos años sin cobrar las rentas.

Debido a esta situación, desde Arrenta recomendamos a los propietarios e inquilinos que antes de incluir una cláusula de arbitraje en sus contratos de alquiler se cercioren de estar utilizando arbitraje de derecho de la mano de una institución arbitral reconocida y recomendada por las administraciones públicas (/Aeade es la entidad recomendada y utilizada por el Gobierno vasco, valenciano y de la Rioja y ayuntamientos de Alicante, Teruel, entre otros muchos) y que, además, esté dentro de las instituciones recomendadas por el Club Español del Arbitraje www.clubarbitraje.com. Es importante recalcar este punto, ya que se trata de un tema muy grave con el que algunas empresas están jugando, poniendo en riesgo los ahorros de miles de españoles en la creencia de que sus viviendas están aseguradas. En este sentido, desde Arrenta se insiste en recomendar que todos los afectados reclamen las rentas y los daños y perjuicios que puede haber provocado este engaño.

Pasos en caso de conflicto

Si surge un problema, la parte que se considere perjudicada puede acudir a la entidad arbitral, explicando qué sucede y solicitando una resolución. A continuación se da traslado a la otra parte de la petición de arbitraje para que pueda alegar lo que quiera y, a la vista de lo dicho por las dos partes, el árbitro dicta el laudo o sentencia. Al tratarse de un arbitraje en derecho, el árbitro será abogado en ejercicio  y la designación la realiza la entidad que administre el arbitraje  por las siguientes razones:

o La Ley de Arbitraje y la figura de un árbitro especializado garantizan la preparación, los conocimientos y la independencia del procedimiento y de quien va a dictar el laudo.

o El árbitro nunca se negará a resolver el problema planteado y siempre cumplirá los plazos a los que se ha comprometido, ya que, de lo contrario, podrá ser sancionado.

o Los laudos arbitrales son de obligado cumplimiento al tener valor de sentencia firme y ser un título ejecutivo, por lo que de no obedecer la parte “condenada”, serán los Jueces y Tribunales ordinarios los que lleven a cabo la ejecución efectiva de dicho laudo – en una media de tres meses –  como si de una sentencia dictada por ellos se tratara. Es decir, obligarán a cumplir el laudo arbitral con toda la fuerza y los mecanismos de que dispone la Ley.

Insistimos que para que pueda aplicarse el arbitraje, es necesario incorporar un convenio arbitral al contrato de arrendamiento y debe ser firmado por ambas partes. El que el arrendatario no tenga inconveniente en añadir el arbitraje a su contrato es un buen indicio, ya que los “profesionales” del impago que ya se han encontrado con el arbitraje alguna vez, tratan de evitarlo puesto que muchas de las triquiñuelas legales que pueden utilizar en el Juzgado para retrasar su desalojo aquí no son válidas

Por ejemplo, en los procesos de arbitraje por impago de rentas, Aeade dicta el laudo en el que el árbitro resuelve el contrato, acuerda el desalojo y lanzamiento del inquilino y condena a pagar al inquilino y al avalista las rentas adeudadas hasta la fecha en el que se ponga a disposición del propietario el inmueble arrendado y las costas del procedimiento. Asimismo mediante este sistema los inquilinos también pueden hacer valer sus derechos, en los mismos plazos y costes, frente a incumplimientos del contrato por parte del propietario.

¿Por qué arbitraje de derecho y no de equidad? Diferencias entre ambas.

El arbitraje es de dos tipos, de equidad o de derecho. Los Jueces, de forma unánime, han declarado que los convenios arbitrales que establezcan la equidad como arbitraje son nulos por “no cae en el poder de disposición de las partes establecer un arbitraje de equidad, que permita obviar la regulación sustantiva de carácter imperativo; conclusión reafirmada cuando contemplemos las disposiciones imperativas de carácter procesal, también incompatibles con un arbitraje de equidad”. Autos de la Audiencia Provincial de Madrid nº 29/2008, de 22 de enero de 2008 (Sección 21ª) y nº 241/2007, de 13 de septiembre (Sección 20ª).

Para que el arbitraje sea válido, éste debe ser en derecho, única forma de no perjudicar derechos no disponibles de los arrendatarios. EL arbitraje de derecho es la herramienta ofrecida y utilizada por Arrenta a través de Aeade desde su inicio.

o Posibles consecuencias para el arrendador en caso de firmar un convenio arbitral en equidad.

1. Imposibilidad de lanzamiento por ser los laudos nulos. Al declarar los jueces que el convenio arbitral es nulo, los laudos dictados por en equidad son nulos y pueden no ser ejecutados por los jueces y, por tanto no se podría obtener ni el lanzamiento del inquilino ni las rentas.

2. Más de 2 años de demora. Cuando el Juzgado decide no lanzar al inquilino y el arrendador decide recurrir a la Audiencia, ésta tardará casi dos años en confirmar que el laudo es nulo. El arrendador dejaría de cobrar rentas durante más de dos años.

3. Se debe acudir al procedimiento judicial.  Siendo nulo el convenio arbitral y, por tanto, el laudo, para obtener el desalojo es necesario ir por la vía judicial con la demora en tiempos e incremento en costes que conlleva.

o Consecuencias para las inmobiliarias o profesionales: