Alertas Jurídicas domingo , 22 mayo 2022
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Legitimación del Presidente de la comunidad de propietarios

 

Por Alberto Cano Alsúa . Abogado, Dir. Gerente de Canoabogados. Director de Master Inmobiliario de ISDE

El Presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él, durante un año. En la Ley de Propiedad Horizontal se recogen todas las funciones y facultades que le competen y que el autor expone en el siguiente artículo.

El Presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, por plazo de un año, en todos los asuntos que le afecten y será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo

Salvo disposición contraria en los estatutos, es necesario previo acuerdo de la junta de propietarios para autorizar al presidente para iniciar acciones judiciales en defensa de los intereses de la comunidad

El Presidente podrá actuar por propia decisión en aquellos casos que por necesidad urgente deba tomar las decisiones oportunas, dando inmediata cuenta a la Junta para que adopte las decisiones pertinentes

 

La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal (21/7/1960; BOE núm. 176, de 23/7/1960) regula, en su artículo 13, los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios, que ostentan las facultades más transcendentes respecto del funcionamiento y dirección de la Comunidad.

Las numerosas reformas operadas en esta antigua Ley han extendido su aplicación, no solo a las Comunidades de Propietarios señaladas en el art. 5, sino también a aquellas otras que reúnan los requisitos del art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados o urbanizaciones, a las subcomunidades y a las entidades urbanísticas de conservación.

La Comunidad necesita de unos órganos de decisión y representación externa, que formalicen sus decisiones y ejecuten sus acuerdos.

La junta de propietarios es el órgano supremo que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las decisiones del inmueble. Estas facultades son indelegables e inderogables, por ser normas imperativas, siendo incluso nulas aquellas cláusulas estatutarias en las que se atribuyen o restringen a otros órganos determinadas cualidades de la asamblea.

Desde la reforma efectuada por la Ley 8/99 de 6/4/1999 (BOE de 8/4/1999), se concede una mayor primacía a la Asamblea, comprendiendo que es una estructura organizativa democrática y que todos sus miembros (propietarios) deciden sobre los aspectos fundamentales de toda las cuestiones comunitarias, de sus elementos comunes y de su forma de organización. Esta reforma acaba con la concepción anterior que otorgaba una mayor importancia y poder al Presidente.

Desde entonces el Presidente queda subordinado a la Junta General de Propietarios, aspecto que ha sido ratificado entre otras por la SAP Málaga de 2 diciembre 1998.

El Presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, por plazo de un año, en todos los asuntos que le afecten, según dispone el art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), y será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Además ejercerá las funciones del secretario y del administrador, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

La LPH le confiere facultades de gestión interna y facultades de gestión externa o representativa. No es un mero representante de la Comunidad, sino que es un órgano de ésta, y suple la falta de personalidad de la Comunidad, con la suya propia y conjuntamente con la Junta de Propietarios. Como tal órgano, es capaz de actuar en nombre y representación de la comunidad, tiene la máxima capacidad de representación, tanto para ejecutar todos los acuerdos como para adoptar las decisiones urgentes que correspondan a cada momento de su mandato legal.

Por tanto, es el órgano unipersonal fundamental para el desenvolvimiento de la Comunidad y junto con el secretario y el administrador, es el verdadero motor impulsor de ésta y ejecutor de sus acuerdos.
Los demás órganos de gobierno, particularmente el administrador y el secretario, actúan bajo su delegación y mandato, quedando obligados a cumplir con sus instrucciones y a obedecer sus órdenes administrativas.

Pese a todo, sus decisiones no pueden ser arbitrarias, ni puede ejercer el cargo a su antojo. Sus decisiones están siembre sujetas al imperio de la ley y a la responsabilidad frente a terceros y frente a sus propios vecinos. Por ello, entendemos siempre recomendable que, en caso de duda, en uno o varios asuntos determinados o comprometidos, convoque a la Asamblea, en ejercicio de su poder de convocatoria, a la que participe del problema, proponga diversas soluciones y sea ésta la que tome el acuerdo pertinente. Actuando de esta manera, evitará muchos quebraderos de cabeza y problemas legales en el ejercicio de su cargo.

En la práctica diaria de la administración de fincas urbanas, es común encontrarse con que la asamblea nombra como Presidente a una persona que no ostenta la condición de propietario, bien sea ascendiente, descendiente o cónyuge del propietario bien usufructuario, inquilino-arrendatario u ocupante del inmueble.

Pues bien, la actuación de este “Presidente” sería válida, mientras el resto de propietarios no impugnen judicialmente ya que existe una tolerancia de la Comunidad con el nombramiento. No obstante el nombramiento sería contrario a la LPH y por tanto el acuerdo nulo de pleno derecho, debiendo tener especial cuidado en caso que la Comunidad deba dirigirse a juicio por cualquier motivo (morosidad, reclamación frente a terceros, etc). El usufructuario (art. 467 CC), el inquilino y el ocupante no ostentan la titularidad dominical del bien.

Si la vivienda perteneciere a ambos cónyuges como bien ganancial, cualquiera de ellos puede desempeñar el cargo (art. 1375 CC), si bien el secretario deberá recoger en el acta aquellos datos fundamentales de la persona que vaya a ejercer el cargo, evitando futuros y engorrosos trámites notariales.

Si la vivienda perteneciere a una persona jurídica, desempeñará el cargo de presidente su representante legal.

Ante una excepción de falta de legitimación, activa o pasiva, deberemos comprobar en primer lugar que el Presidente tiene la condición de propietario y que su nombramiento está vigente, ya que lo contrario conllevará,  con plena seguridad, a su estimación por los Juzgados y Tribunales del orden civil, con una más que probable imposición de costas a la parte contraria.

La STS de 19 de junio de 1965 fue determinante para instaurar la llamada teoría de la  «representación orgánica» de la Propiedad Horizontal, que sigue siendo dominante y sirve para conferir al presidente de la comunidad de propietarios la personalidad necesaria para comparecer en juicio, como legitimado activo, y actuar en nombre de su Comunidad. En resumen, aquellos actos realizados en el ejercicio de su representación tienen el mismo valor que si se hubiesen realizado por la Comunidad entera, vinculando con estos actos a disidentes y adquirentes posteriores.

Dentro de sus competencias encontramos la de la contratación de servicios (suministros, mantenimientos, etc), haya o no sido autorizado por la Junta de Propietarios, ya que pensar lo contrario supondría una gran inestabilidad en el tráfico jurídico.

El Presidente como representante de la Comunidad está legitimado procesalmente para ejercitar en juicio las acciones que correspondan a la comunidad frente a otro comunero o frente a terceros. También, está legitimado extraprocesalmente «legitimatio ad causam», si bien necesita autorización de la Junta para actuar, salvo excepciones legales o atendiendo a la urgencia de determinadas situaciones.

Con carácter general, la legitimidad o cualidad de ser conforme a un mandato legal, a la justicia, a la razón o a cualquier otro cierto mandato, debe obtenerse por la persona que la pretende mediante un proceso denominado legitimación. En nuestro caso el Presidente adquiere, tras su nombramiento, la capacitación legal necesaria y suficiente para ejercer un cargo o desempeñar una función.
La legitimación procesal hace referencia a una determinada relación del sujeto con la situación jurídica sustancial que se deduce en juicio. Corresponde al titular de la situación jurídica, esto es, sólo él puede pedir y obtener la tutela jurídica demandada (legitimación activa), frente a otro sujeto al que se afirma titular del deber u obligación correlativos (legitimación pasiva).

A sensu contrario, el Presidente no ostentará la representación, como indica Don Vicente Magro Servet:

1.    En situaciones jurídicas originadas antes de la constitución real de la comunidad; por ejemplo, las controversias originadas en las situaciones individuales en las que los propietarios han sido parte con motivo de la adquisición de los pisos o locales

2.    Se trate de intereses de los propietarios respecto de los intereses privativos. No obstante, en determinados casos se le ha atribuido representación para la defensa de los elementos privativos pero no está fundada en la representación orgánica sino en la voluntaria al considerar el voto favorable en la Junta como un apoderamiento individualizado dirigido al Presidente; por ejemplo: cuando el Presidente dirige la pretensión de reparación de daños ruinógenos existentes en elementos comunes y privativos en el ámbito del artículo 1591 CC contra los profesionales intervinientes en el proceso constructivo (STS de 2 de junio de 1998); pretensión dirigida contra los constructores del edificio colindante para obtener la reparación de los daños causados en el edificio tanto en elementos comunes como privativos (STS de 26 de noviembre de 1990)

3.    Se trate de actuaciones relativas a materias que constituyen la competencia exclusiva de la Junta de Propietarios según el artículo 14 LPH

La legitimación del presidente se le otorga por la LPH que debe siempre desarrollar su actividad atendiendo al fin de la Comunidad, así la STS de 6 de marzo de 2000, viene a limitar las funciones del Presidente declarando que “sin desconocer que el presidente asume la representación de tipo orgánico de la comunidad, sino señalar que no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias. Si por imperativo del art. 13.5 LPH a la Junta corresponde <<conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad, no es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del Presidente…Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (art. 3 CC) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta a favor del autoritarismo de la figura del Presidente>>”.

Este nuevo criterio ha supuesto un cambio jurisprudencial, que ha quedado  ratificado por la STS de 11 de diciembre de 2000 y por la SAP Córdoba de 16 junio 1999 “Frente a la sentencia de instancia que estimó la demanda de la Comunidad de Propietarios y condenó a los demandados a cerrar los huecos abiertos en el muro de cerramiento y otros por tratarse de elementos comunes, se alza el demandado. Se confirma la sentencia de instancia, desestimando el recurso, toda vez que aun cuando sea una cuestión debatida como afirma el recurrente, es constante la doctrina del TS que sienta una tendencia favorable a limitar el principio de autonomía de la voluntad en materia de propiedad horizontal, declarando la nulidad de cláusulas estatutarias que contradigan lo dispuesto en el art. 5 de la LPH, puesto que las relaciones de vecindad, priman sobre el principio de autonomía de la voluntad, concepción que se acrecienta con la reciente modificación de la LPH por la Ley 8/99 de 6 de Abril.”
Al amparo de estas sentencias y de la modificación operada por la Ley 8/99, el Presidente podrá actuar por propia decisión en aquellos casos que por necesidad urgente deba tomar las decisiones oportunas, dando inmediata cuenta a la Junta para que adopte las decisiones pertinentes. Por ejemplo, cuando la comunidad sea demandada.

En los supuestos en los que la Comunidad promueva la acción judicial, deberá convocar a la Junta. El acuerdo comunitario debe ser expreso en dos sentidos:

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