Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El autor analiza en el presente artículo el complejo mercado inmobiliario, especialmente de la caída de ventas de la vivienda, desde el detallado análisis de la evolución de las transacciones inmobiliarias, precios e hipotecas desde 2007, momento en el que puede situarse el punto de referencia para valorar la evolución posterior del sector.
En unos momentos como los actuales y ante un escenario económico en el que parece que no hay sector de la actividad empresarial, ya sea industrial, agrícola o de servicios que no esté afectado por la actual situación financiera que está atravesando el país y el conjunto de la Unión Europea, se hace realmente difícil separar, no tan solo los factores que inciden en uno u otro segmento del tejido empresarial, incluso establecer en qué medida las consecuencias que se producen o las posibilidades que se presentan o proponen de intervenir con medidas ya sean de índole fiscal, crediticia o cualquier otra, sirven realmente para mitigar la tendencia que se ratifica cada mes en una reducción acelerada de la actividad.
El sector inmobiliario, que fue el primero que sufrió las medidas que se han ido acentuando de reducción de crédito, consecuencia a su vez de la falta de liquidez del sector financiero (en gran medida origen y resultado de la actual situación), debido a una desmesura actividad económica por encima de las posibilidades reales tanto de empresas, particulares como las propias Administraciones, comportó (por las características propias producto inmobiliario que hace imprescindible disponer de una hipoteca en un alto volumen de transacciones inmobiliarias) una caída de toda la actividad, con las consecuencias ya conocidas de desaparición de empresas, desempleo, concursos, adjudicaciones… aunque a tenor de la poca atención prestada por los responsables económicos, en ocasiones da la impresión que se ha asumido como “un mal necesario” y mejor olvidarlo.
Realmente en los últimos tiempos tan solo se han producido medidas gubernamentales relacionadas con el sector básicamente en dos ocasiones, cuando se suprimieron las deducciones por compra de vivienda (en los momentos en que más falta hacia mantenerla) y la más reciente medida de reducción temporal del IVA para las nuevas adquisiciones, que ahora se ha anunciado su prórroga durante un año más así como la recuperación de la desgravación de la vivienda en determinadas circunstancias. Bienvenidas sean estas medidas, aunque actualmente, ni la reducción del IVA (en su momento comentamos la poca capacidad de reactivación que tenía esta medida), ni la recuperación de la desgravación, serán factores determinantes para mejorar la posición del mercado, aunque es cierto que coadyuvan en determinadas circunstancias para que se produzca una compra.
En el transcurso de los últimos 5 años el nivel de actividad del sector en su conjunto se ha visto reducido de forma alarmante. En una economía como la española que se había basado en el mal llamado “tocho” para referirse al sector de la construcción e inmobiliario, no es posible abandonar totalmente su actividad sin tener una opción, una posible área, sector o motor que pudiera, aunque tan solo fuera en parte, generar los recursos, empleos y producción que pudiera suplirlo sin sufrir las consecuencias como lo confirman de forma alarmante todos los indicadores económicos.
En el año 2.007, momento en el que consideramos se puede situar el punto de referencia para valorar la evolución posterior del sector, se efectuaron según datos del Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.), un total de 836.871 ventas de viviendas, frente a una estimación para el final del año 2.011 de tan solo 320.897 lo que comporta una caída contínua que alcanza el 61% en el periodo, tan solo amortiguada durante el año 2.010 con un incremento de 27.000 viviendas con relación al año anterior (ver gráfico 1).
Si el análisis se efectúa por intervalos trimestrales, esta mantiene la tendencia como se refleja en el gráfico 2. , aunque es cierto que los volúmenes alcanzados en el año 2.007 no se correspondían con la evolución demográfica y el incremento de población y, por lo tanto, con una demanda real lo que comportó una demanda ficticia que acompañada de la facilidad crediticia tensionó el mercado con situaciones de falta de oferta en entornos determinados.
Actualmente se produce una situación que paradójicamente es totalmente contraria. Existe una necesidad real de vivienda, como se refleja con la evolución de la población que ha tenido un incremento de 1.032.671 habitantes según el censo de 1 de Enero de 2.012 (I.N.E.) El 2,23% con relación a la misma fecha de 2.008, lo que manifiesta una necesidad potencial de nuevos hogares aunque no se pueden traducir en demanda real, lo que en ocasiones puede llevar a la percepción que esta no existe, al no manifestarse en el mercado. No tan solo por la falta de voluntad de las entidades financieras para otorgar hipotecas (recordemos que su alto nivel de créditos en esta modalidad es uno de los problemas que actualmente arrastran), también por el temor a la precariedad de la situación laboral o económica, lo que hace que se busquen alternativas como es actualmente el alquiler.
Por otra parte los precios de las viviendas (gráfico 3) han sufrido también un descenso significativo en el periodo analizado, situándonos a final del 3er. Trimestre del año 2.011 (último dato publicado) en unos niveles próximos a los precios del año 2.005 (tan solo un incremento del 3,5%), aunque ello no ha sido un factor que incida de forma significativa para la recuperación del sector.
Existe una fuerte demanda latente, al tiempo que se produce una reducción de los precios de las viviendas y ahora se le añade las desgravaciones por compra y a pesar de ello, como decíamos al principio, la actividad no se recupera. Las razones, son muchas, variadas y en ocasiones contradictorias.
El posicionamiento del sector financiero ante la concesión de una hipoteca, la mayoría de las entidades mantienen sus cajas cerradas ante estas modalidades de préstamo, dificulta, cuando no impide, poder realizar una transacción inmobiliaria. Un dato significativo se puede observar en la posición del mercado ante los alquileres, ya que en ocasiones este puede comportar mensualmente un coste parecido a la cuota de la hipoteca, pero sin el esfuerzo inicial que comporta una compra, que en estos momentos podemos cifrar en más del 35% del importe total de la adquisición.
La falta de crédito y la dificultad de disponer de recursos suficientes que anteriormente eran cubiertos por la propia hipoteca es uno de los factores más importantes que explican esta situación, por ello los esfuerzos por parte de los responsables económicos deberían estar focalizados para poder cubrir ambas situaciones. La primera de ellas la disponibilidad de crédito sigue siendo escasa, aunque el Banco Central Europeo (B.C.E.), aporte al sistema financiero español liquidez (como ha sucedido recientemente con medio billón de euros).
Estas cantidades aun siendo muy importantes no llegan (salvo en una proporción realmente escasa) a convertirse en créditos no tan solo directamente al adquirente de la vivienda que lo precisa y aporta las garantía suficientes, tampoco al tejido empresarial que comportaría una mejora de su actividad y consecuentemente de capacidad de generar empleo.
La reducida actividad que mantiene el sector financiero en relación a la constitución de hipotecas con una caída de más del 75% en tan solo 5 años, no tan solo ha afectado al sector inmobiliario, también ha influido de forma significativa en el conjunto de la economía y consecuentemente en el desarrollo social en todos sus aspectos.
Ahora nos encontramos ante un nuevo escenario en el que no podemos pedir, desde el punto de vista de actividad económica, más soporte que cualquier otro sector empresarial, aunque se ha de tener en cuenta la incidencia que tiene esta actividad inmobiliaria y su repercusión en la propia evolución social. Tengamos en cuenta que es una de las llamadas “escaleras” de mejora social, la incidencia en el desarrollo de las familias, los hijos siguen en la casa paterna no tan solo por la falta de ocupación en muchos casos, en otros es por la imposibilidad de poder disponer de una vivienda, incluso el crecimiento demográfico vienen condicionados por el acceso a la vivienda y ,en definitiva, es bien básico, que está reconocido en nuestra Constitución.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
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