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En la primera mitad de este año, 3 de las 10 mayores operaciones de inversión inmobiliaria en Europa han sido sobre carteras de residencias de estudiantes, lo que las ha convertido en uno de los productos de moda para los inversores. Al menos así se desprende del análisis elaborado por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.
En el caso de España, aunque todavía no es un mercado tan maduro como el inglés o el alemán, las operaciones inmobiliarias en torno a las residencias de estudiantes ganan cada vez más atractivo.
Según CBRE, España cuenta con un parque de unas 94.000 llaves, de las cuales aproximadamente 52.000 están localizadas en las 5 principales ciudades universitarias: Madrid, Barcelona, Salamanca, Valencia y Sevilla. Del total de residencias que hay en nuestro país, solamente un 20% son de propiedad privada y explotadas por sus propietarios, mientras que el 80% restante son inmuebles cuya titularidad o bien es pública y pertenecen a las universidades, o son instituciones religiosas y se gestionan en régimen de concesión.
La principal transacción por volumen que ha tenido lugar en los primeros 6 meses del año en el mercado español ha sido la adquisición de una cartera de dos residencias de Melon District (Poble-Sec y Marina) por parte de The Student Hotel, plataforma adquirida por la gestora de fondos estadounidense Perella a finales de 2014. Estas dos residencias, que pertenecían a BBVA, suman 597 llaves y 152 plazas de aparcamiento, además de unos 3.465 m² explotados como negocios de restauración adjuntos en diferentes espacios de ambos inmuebles.
En Madrid, dos importantes concesiones, ambas en la Ciudad Universitaria, han cambiado de titularidad. También en la capital, se ha iniciado la construcción de la futura Residencia El Faro, proyecto de 370 llaves que será explotado por “The Student Housing” y que está ubicado en el número 2 de la calle Isaac Peral, frente al Hospital Universitario Fundación Jiménez Díaz. Este mismo operador gestionará también otro proyecto aún mayor, de 570 llaves, que tiene en desarrollo en Barcelona. Ambas promociones supondrán una inversión total de 52 millones de euros.
De cara a los próximos meses, CBRE estima que se producirán varias transacciones, dado el alto interés de inversores y gestoras internacionales que buscan expandir sus negocios en España, país que sigue contando con 4 de las 10 ciudades más demandas por estudiantes europeos que desean acceder al programa Erasmus.
En palabras de Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de CBRE España, “este segmento es uno de los más atractivos para aquellos inversores que deseen obtener retornos muy superiores a los que ofrecen sectores como las oficinas o el retail, donde las yields han sufrido una compresión superior a los 150 puntos básicos en menos de 18 meses”.
El mercado inglés, el pionero
En otros mercados europeos ha habido importantes movimientos en lo que va de año. En Inglaterra, en 2014, se registraron transacciones por valor de 2.950 millones de euros, y en tan solo la mitad de 2015, ya casi se ha duplicado ese volumen, con una cifra de 5.650 millones de euros.
El mercado inmobiliario británico está más acostumbrado a la compra-venta de residencias de estudiantes y quizá por ello ha protagonizado algunas de las operaciones más importantes. Por ejemplo, en 2015, se pagó por una sola cartera una cantidad equivalente a la capitalización con la que salió a bolsa el año pasado la mayor socimi en España, Merlin Properties.
Las transacciones más importantes en esta primera mitad de año en Reino Unido han sido, por este orden, la adquisición de CPPlB (gestora de fondo de pensiones de Canadá) del portfolio de Liberty Living por valor de 1.500 millones de Euros, los estadounidenses de Greystar Real Estate Partners compraron The Nido Collection a Round Hill Capital por 847 millones de Euros, y LetterOne Treasury Services (subsidiaria del holding Alfa Group Consortium propiedad del magnate ruso Mikhail Fridman y sus socios German Khan y Alexei Kuzmichev) compró Pure Student Living por 732 millones de Euros a The Carlyle Group.
Tras esta última transacción, el mismo grupo liderado por Mikhail Fridman adquirió también la residencia “Paris Gardens” por 85 millones de Euros a McLaren Property, y ha comprometido la compra de otros 4 proyectos en desarrollo por valor de otros 115 millones de Euros.
Debido a la alta voracidad de este tipo de inversores y su alto interés en avanzar en el proceso de consolidación del sector, las tasas de capitalización ya se sitúan en Londres en el 4,5% para los activos super-prime y el 5,0% como media, y en ciudades más secundarias, en el 5,5% como media. Los valores medios de repercusión por habitación llegan a alcanzar hasta los 325.000 €.
Alemania duplica la inversión en este segmento
Según la Asociación Nacional Alemana de Asuntos Estudiantiles (Deutsches Studentenwerk), en muchas ciudades universitarias de Alemania como Munich, Berlin, Hamburgo, Frankfurt o Mainz, los continuos aumentos en las rentas de los apartamentos en alquileres han provocado un gran incremento en la demanda de plazas de las residencias por estudiantes con un presupuesto más limitado. Esto ha generado un mayor equilibrio entre ambas opciones y un aumento de la ocupación cercano al 100%.
Para dar respuesta a este crecimiento de la demanda, diferentes instituciones públicas están incrementando el parque público con unas 11.300 nuevas llaves que suponen tan solo un 5% del stock nacional (234.000 plazas). A su vez, los promotores e inversores privados, que hasta ahora solo disponían de unas 11.300 llaves, se han dinamizado y en los próximos 12 meses duplicarán su oferta, llegando a poder ofertar 25.000 plazas.
El volumen de transacciones en este sector ha sido bastante bajo pero esto ha cambiado, y para este año se espera que se dupliquen los 220 millones invertidos el año pasado, habiéndose comprimido las tasas de capitalización hasta el 5,5% en el mejor producto y hasta el 6,5% en el producto de tipo medio, y los valores medios de repercusión desde los 3.000 € a los 5.000 € por metro cuadrado.
Holanda, un gran mercado privado
En Holanda, las 5 grandes ciudades universitarias Ámsterdam, Rotterdam, Utrecht Groningen e Eindhoven, contabilizan un total de 375.000 universitarios que disponen de llaves. Este mercado ha sido tradicionalmente muy interesante para los inversores, pues las instituciones públicas solo tienen el 40% del parque, mientras que el otro 60% de las 400.000 plazas del país está en manos de inversores privados y grandes plataformas gestoras propiedad de fondos de inversión especializados. Además, el poder adquisitivo de los estudiantes holandeses es de los más altos de Europa gracias a las ayudas para el alquiler que les ofrece el Estado, aunque al tratarse de un mercado regulado, el “Huurcommissie” fija las rentas máximas permitidas. Actualmente las tasas de capitalización se sitúan en el 6,0% de media, y los valores medios de repercusión en los 3.500 € por metro cuadrado.
