Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Las alertas que se oyen desde hace mas de cinco años, finalmente parece que van a ser ciertas. Efectivamente parece que el mercado inmobiliario tiene problemas, o al menos estas son las noticias que día si, día también, aparecen en los medios de comunicación haciéndose eco de declaraciones, informes, afirmaciones o tan sólo percepciones de quienes tienen datos y previsiones a través de los referentes económicos que genera un mercado cada vez más globalizado, donde resulta casi imposible establecer, ya no fronteras físicas, incluso líneas de diferenciación y separación entre actuaciones de uno u otro sector de la economía.
En el sector inmobiliario convergen varios factores que son los que en un proceso de «física económica», terminan germinando nuevos elementos que son los que tienen incidencia directa en la evolución del mercado.
Los factores que por separado comportan y generan una consecuencia en las diferentes fases en que está estructurado el mercado, cuando existe una coincidencia temporal, deriva en unos resultados que no siempre se corresponden con los principios de la ley de oferta y demanda y al igual que en otros sectores, aunque en éste en mayor medida, existen variables que en función de las proporciones de la mezcla (permítanme seguir utilizando una terminología física) inciden de manera diferente en la evolución del resultado previsible.
Tal vez antes de entrar a analizar las razones de las dificultades anunciadas, sería conveniente establecer cuáles son los problemas y dificultades por las que atraviesa el sector inmobiliario en primer término y en segundo lugar el de la construcción, que, aunque muy ligado al primero, no se debe nunca confundir ambos, (éste tiene otras fuentes en las que se nutre de actividad, como es la construcción del sector público, el cual se mueve en función de dos variables, una económica como es la evolución de las arcas de Estado y los consecuentes presupuesto de inversión y una segunda que es temporal, que se corresponde con la mayor o menor proximidad a cualquier convocatoria electoral).
En cuanto al primero, tratándose de una actividad que genera un producto para la venta, la primera de las dificultades se encontraría en una falta de producción (falta de oferta) o por el contrario en una reducción de la demanda.
La evolución de los diferentes factores que posteriormente analizaremos nos ha llevado a una saturación (aunque momentánea) del mercado, con una importante deflación de la demanda, que por otra parte se ha producido en los últimos doce meses, lo cual, teniendo en cuenta el tiempo de maduración de los proyectos inmobiliarios que superan (desde el momento en que se establece la compra del suelo, confección de proyecto, licencia municipal, desarrollo de la obra etc.) periodos de 30 meses, imposibilita una rápida capacidad de reacción en el sentido de reducir la oferta y de esta forma evitar los excedentes de pisos terminados pendiente de venta que probablemente se comiencen a generar en los próximos meses.
De todas formas, ante un horizonte que nos puede parecer ciertamente desalentador, debemos anteponer razones que permiten mantener un cierto nivel de optimismo con relación a la capacidad que mantiene el mercado de regenerarse, reajustarse y adecuarse a un nuevo escenario, aunque para ello se debe, de forma poliédrica, atender por separado a cada uno de los factores que han incidido en la actual situación que ha comportado llegar a unos límites de construcción de nuevas viviendas del orden de las 900.000 anuales, mientras que partíamos a principios de este siglo (2.001) con un volumen del orden de las 400.000 (en tan solo siete años se ha incrementado el 125%), en tanto que el nivel de demanda.
Para analizar por que se ha llegado a esta situación, que puede parecer una huida hacia delante sin realizar ningún análisis previo de la respuesta del mercado, se han de tener en cuenta los factores que han incidido:
La evolución de la economía que ha permitido alcanzar unos niveles de paro en algunos sectores incluso por debajo de lo que los técnicos llaman mínimo de garantía, es decir, sin capacidad de cubrir las demandas de puestos de trabajo que se iban produciendo, el crecimiento de la riqueza, la evolución de la balanza fiscal pasando del equilibrio al superávit y el control de la inflación han sido algunos de los elementos que han generado un escenario de optimismo.
La caída de los tipos de interés que ha sido en gran medida el factor que más ha influido en el proceso de crecimiento de la demanda de viviendas. Partiendo de tipos de interés superiores al 10%, se llegó a unos niveles del 2,5%. Ello comportó dos consecuencias.
La primera positiva, ya que la reducción de la cuota de la hipoteca le permitió acceder a un importante volumen de población a la compra de una vivienda, en un país donde más del 82% de la población vive en una vivienda de propiedad. Pero también comportó un efecto perverso al facilitar que un sector del mercado accediera a un bien (la vivienda) con un valor absoluto superior a sus posibilidades económicas (en el supuesto de compra en el acto).
A través de la compra con pago aplazado, se generó una dinámica en el mercado adecuándose al alza los precios del producto terminado, no con relación a la capacidad de compra del futuro adquirente, si no a las posibilidades de pago que éstos tenían de una cuota mensual, por lo que a medida que las entidades financieras ajustaban a la baja los tipos de interés y los productos financieros para financiar la compra de la vivienda, se perdían en cierta medida la correlación de los valores del bien que adquiría referenciándolos tan sólo a la cuota que cada mes se podía pagar.
El proceso demográfico. Lógicamente esta dinámica comportó un incremento de la demanda efectiva de compra de pisos, que se había mantenido latente en los años anteriores por las dificultades, no tan solo de los tipos de interés, si no también de la propia evolución de la economía, como anteriormente hemos hecho mención y la pirámide de edad había generado una «bolsa´´ de potenciales compradores, la llamada generación del «baby boom´´ ha sido otro de los factores que han permitido esta evolución de la oferta en la construcción de nuevas viviendas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la evolución poblacional ha sido de un incremento del 6,5% (2.636.541 habitantes).
Las normativas legales. La propia evolución errática en las políticas de la vivienda en los últimos 15 años, en la que el soporte a nuevos productos de bajo coste, ha estado más soportada en el papel de los boletines que en las actuaciones prácticas, junto con la necesidad de financiación que los diferentes organismos públicos para acometer sus compromisos, básicamente ayuntamientos, ha permitido, cuando no facilitado una actuación expansiva de la construcción en el mercado, ofreciendo, como si de una subasta se tratara (que por cierto era el sistema que mas se utilizaba para poner el suelo propiedad de los municipios en el mercado) nuevos polígonos de actuación preferente.
A ello podríamos añadir, entre otros factores también la concentración urbanística en los grandes núcleos de población. La dificultad de establecer nuevos ejes viarios que facilitaran una mayor dispersión de la demanda, con la consiguiente repercusión en los precios del producto final y la generación de riqueza de las familias al ver que cada día tenia un valor mayor el piso que habían adquirido. Aunque se debería calificar mas como «sensación de riqueza´´ que como incremento real, toda vez que cuando se produce un cambio de residencia, el esfuerzo y coste de adquisición no se ve reducido.
Actualmente el tipo de interés aplicado a los préstamos hipotecarios ha superado el 5%, con una previsión de llegar a alcanzar el 6% (aunque difícilmente superará esta barrera). La inflación comienza a ser una de las mayores preocupaciones del Banco Central Europeo (BCE) y las entidades financieras parece que comienzan a «cerrar el grifo´´ de la financiación, tanto a los promotores como a los compradores (ya no recuerdan los anuncios de hace tan solo unas semanas en los que ofrecían financiar el 100% del precio de la compra o las facilidades para la adquisición de suelo y construcción de nuevos proyectos).
A ello le añadimos la inseguridad que en estos momentos aporta la nueva Ley del suelo (como sucede con cualquier norma que pretende ser de amplio ámbito). Parece que en cada legislatura se debe editar alguna norma relativa a este sector. Esto genera un escenario de lógicas dudas que en aras a la prudencia está llevando a parte de los promotores a abandonar ciertos proyectos, intentar la diversificación y recuperar tesorería, ello a través de la venta de suelos, en muchas ocasiones con proyecto y licencia.
Pero el mercado se empeña una y otra vez en mostrar la realidad y ésta es que la necesidad de viviendas no se ha cubierto, sigue existiendo una demanda de viviendas que no está atendida y aunque es cierto que el actual escenario económico no facilita el acceso a la vivienda, todos los agentes implicados, tanto los empresarios del sector, como los institucionales, (ayuntamientos, diputaciones, Administración Central) deben hacer un esfuerzo para ello.
Según datos del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, en el año 2.001 había un censo de 1.109.060 extranjeros, en tanto que en el año 2.006, esta cifra se ha incrementado en casi dos millones más, llegando a 3.031.808. Este colectivo se incorpora a un mercado donde el 82,17% de la población tiene vivienda en propiedad, en tanto que ellos tan solo tienen el 20,25% vivienda propia.
A nadie se le escapa que la tendencia en un país donde la vivienda de alquiler es escaso y caro (comparativamente con el coste, aun hoy, de una cuota hipotecaria para la compra de un piso), comportará que a medida que se vayan situando económicamente, la necesidad de compra crecerá hasta niveles próximos a los que actualmente se mantienen. Si a ello se añaden las previsiones de incremento hasta el año 2.010 de 1.738.673 más de población extranjera, nos da una estimación de una demanda latente de masa de un millón de nuevos hogares en propiedad.
Si analizamos los datos del nivel de formalizaciones de nuevas hipotecas, nos encontramos con un escenario que, si bien es cierto, que se ha reducido la actividad y su volumen ha descendido, no debe por ello hacernos pensar que «ha caído´´. En el mes de Mayo de 2.007 con un volumen de 953.418 millones de euros (A.H.E.), se había alcanzado un incremento interanual del 21,7%, aunque eso si, era el más bajo desde el año 2.003.
Un dato que nos reafirma en la opinión de que el mercado sigue vivo, si bien, no por ello se ha de vender todo lo que se construye. Nuevamente debemos recordar que el proceso es inverso, se ha de construir todo lo que se vende y aquí es donde surge el origen de la actual situación.
Finalmente debemos afirmar que efectivamente existen problemas en el sector inmobiliario y concretamente en la venta de viviendas, pero no es un problema de que el mercado haya caído o se prevea que suceda en breve. Tan sólo es que como todos los mercados tienen un proceso cíclico y periódicamente se producen, como si de una autodeprelación se tratara, un reajuste en sus componentes, ralentizándose en unos casos la demanda, expulsando ofertas en entornos inadecuados, redefiniendo las nuevas demandas en función de la evolución, ya sea económica (aquí afectan los tipos de interés, los ingresos familiares entre otros), social (nuevas demandas, nuevas necesidades) o demográfica. Y en este punto se debe recordar que es cierto que las previsiones según el INE de superar los 45 millones de habitantes en el año 2.010 posiblemente se cumplan, aunque también se ha de tener en cuenta la pirámide de edad y por lo tanto el momento de la demanda.
Con ello nos situamos en un mercado en reajuste, con cautelas, necesidades de revisión de ciertos proyectos ya sea por entorno, características o precios, una reducción de la demanda más consecuencia del agotamiento del mercado que de falta de la misma, y, porqué no decirlo, también necesitado de un cierto reajuste de los agentes del sector.
En los grandes grupos se ha iniciado este proceso, pero en los niveles inferiores se hace necesario agrupar, reducir y profesionalizar los diferentes colectivos.
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