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El mercado de la vivienda vacacional se encuentra en un momento de reajuste del ciclo, generado bajo la influencia del incremento de precios y de los tipos de interés de los últimos años, la reducción de la rentabilidad, el ruido mediático en perjuicio de la imagen del sector, la competencia emergente en otros países y un sistema de comercialización obsoleto.
En este sentido, más del 80% de las empresas promotoras que ha participado en la encuesta de opinión sobre el mercado de la vivienda vacacional opina que los ritmos de venta han ido a peor o a mucho peor en el último año, reflejando una situación de disminución en las ventas e incertidumbre.
La realidad, según el análisis de la evolución del sector en los principales municipios turísticos de la costa española, es que el descenso del ritmo de ventas en 2006 ha sido menor que en 2005, año que marcó un punto de inflexión en el mercado. Así, el ritmo de ventas medio en 2004 se situaba en un 8,7%, que se redujo al 5,5% en 2005 y que en 2006 se ha situado en un 4,9%. En consecuencia, la tasa de absorción media ha alargado los periodos de venta de una promoción hasta los 20 y 22 meses.
El parque de vivienda vacacional de los principales municipios turísticos del litoral español asciende a 1.143.000 viviendas, siendo la Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña las principales comunidades autónomas. En el último quinquenio, el crecimiento medio del parque de vivienda vacacional ha sido de un 2,95% anual. Andalucía y la Costa Verde, no obstante, han experimentado tasas de crecimiento superiores al 4%.
En las poblaciones analizadas, correspondientes a los principales municipios turísticos de las provincias de las costas españolas, se observa un creciente peso de la vivienda vacacional dentro de la producción inmobiliaria residencial total, situándose actualmente en el 47,7% de las viviendas terminadas. La producción total de vivienda vacacional en España se sitúa en torno a las 140.000 viviendas anuales.
Desde el año 2004, el volumen de viviendas vacacionales iniciadas en los municipios analizados ha descendido levemente, desde la reducción de la producción del 1,7% ese año al 4,2% de 2005 y el 4,6% de 2006. Por tanto, el mercado está adaptándose a la nueva evolución de la demanda.
En cuanto a las características de la oferta de vivienda vacacional, el Estudio revela que existe una clara tendencia a la disminución del número de dormitorios en las promociones de obra nueva tanto colectivas como de unifamiliares. En el mismo sentido, el tamaño de las viviendas nuevas tiende a reducirse, ya sean colectivas o unifamiliares. La superficie media de las viviendas colectivas en las costas españolas es de unos 100 m2, mientras la de las viviendas unifamiliares se sitúa en torno a los 150 m2.
Demanda de vivienda vacacional
El informe estima que las previsiones de la demanda de vivienda vacacional de obra nueva en España alcanzarán las 90.000 viviendas en 2007, frente a las 308.000 viviendas de uso principal o primera vivienda, que suman una demanda total de casi 400.000 viviendas. Por tanto, la demanda de vivienda vacacional representa aproximadamente un 23% de la demanda residencial de obra nueva total.
Las previsiones de evolución de este dato en los próximos cinco años se han moderado respecto a años anteriores, señalando el estudio que el crecimiento se situará en torno al 1,6% anual, hasta las 96.200 viviendas en 2011.
La composición de la demanda se reparte entre un 33% de origen extranjero y un 67% de origen nacional, que se irá compensando ligeramente hacia el año 2011, en que la demanda extranjera ampliará su peso hasta 35% y la nacional se reducirá al 65%.
Los principales países generadores de demanda de vivienda vacacional son el Reino Unido y Alemania, que representan un 32% y un 29% de la demanda extranjera total. A mayor distancia aparecen Francia, con un 8%, Holanda, con un 6%, y Suecia, con un 5%. En este sentido se observa que el mercado alemán aún no ha repuntado de su retroceso, ni se ha desarrollado una demanda alternativa en sustitución de la misma por parte de otros países.
Irlanda representa un 3% de la demanda, si bien se prevé un incremento de su peso hasta el 6% en los próximos cinco años. Este dato es corroborado por el barómetro de opinión de los agentes que intervienen en el sector, que consideran al Reino Unido como el más importante demandante de vivienda vacacional, seguido por Irlanda y, en tercera posición, Alemania.
En cuanto a la demanda nacional, Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana son los principales emisores, con un 17,3%, un 14,8%, un 13% y un 12,8%, respectivamente.
En cuanto a los precios, desde el incremento máximo del 15,6% producido en el segundo semestre de 2004, según la serie histórica actual del Ministerio de la Vivienda, los ritmos de crecimiento de los precios se han reducido hasta el 7,4% marcado por el primer trimestre de 2007.
Según las previsiones, el año 2007 finalizará con un incremento interanual de precios del 5,3%, situándose este dato en 2008 en torno al IPC. El incremento será mayor en zonas emergentes como las Costas Verde, de la Luz, Cálida o del Azahar, y menor en mercados puntuales como Barcelona, Tenerife o la Costa del Sol.
El precio medio de una vivienda vacacional de tipo colectivo se sitúa en 243.132 euros, mientras el de la vivienda de tipo unifamiliar se ha fijado en 443.511. Así, el precio medio por metro cuadrado para la vivienda colectiva asciende a 2.580 /m2c, siendo para la unifamiliar de 3.314 /m2c.
La opinión de los principales promotores de vivienda vacacional coincide con esta tendencia: un 40% de los mismos estima que en 2007 crecerán entre un 0% y un 3%.
El mercado de la vivienda vacacional representa en España en torno al 13% del sector de la construcción, aportando al PIB en 2005 aproximadamente unos 31.106 millones de euros de negocio.
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