La vivienda seguirá subiendo en los próximos 4 años

Por Joan Bermúdez i Prieto, Abogado- Licenciado en Ciencias Políticas. Bermúdez Consulting & Management, S.L

Sumario

• Plan Estatal de la Vivienda
• Acceso a la vivienda de los colectivos más necesitados
• Plan en la reforma y rehabilitación de las viviendas
• Oferta de vivienda: venta y alquiler

El mercado de la vivienda en cuanto a la evolución de los precios tanto de alquiler, como de compra es una de las preocupaciones importantes en muchas familias que se ven en la necesidad de buscar y encontrar un espacio donde poder establecer su residencia a unos costes que puedan ser asumidos. Como siempre muchas pueden ser las razones que se apuntan la dificultad el alcanzar este objetivo, no sin estrecheces y a pesar de ello en ocasiones con resultado negativo, aunque simplificándolo podríamos establecer dos circunstancias básicas (que no significa que sean simples y sencillas), la primera el nivel de stock, el volumen de pisos que puedan estar en el mercado de oferta, ya sea para el arrendamiento o la compra y segunda la capacidad económica de quienes intentan acceder a una vivienda. Estas dos condiciones son tan obvias y se han expuesto tantas veces que en ocasiones parece que pierden su sentido y se intenta justificar con razonamientos que poco o nada tienen que ver realmente con el mercado de la vivienda.

Texto del articulo:

El pasado 9 de marzo se publicó el tan esperado Plan Estatal de la Vivienda (P.E.V.) 2018-2021 que en principio está destinado a cumplir en cierta medida con ambas condiciones (el stock y la capacidad económica). Lo cierto es que teniendo la experiencia del Plan anterior que cubría el cuatrienio de 2013-2016, las expectativas eran muy moderadas, a pesar de ello siempre se mantiene un cierto optimismo en cuanto a las medidas que el nuevo plan puedan aportar para, al menos mejorar la primera de las condiciones expuestas (el volumen de viviendas en el mercado). Intentamos encontrar medidas que realmente sirvieran para la reactivación del sector y la posibilidad que la oferta de nuevas viviendas pudiera incrementarse en función del desarrollo del plan, con carácter general el objetivo del plan parece actuar en varios frentes.

Uno de ellos que ya se exponía en el anterior plan es el incremento del mercado de viviendas de alquiler. Tengamos en cuenta que el mercado de pisos en arrendamiento según Eurostat actualmente es del 22,2%, (la media de la U.E. es del 30,8%) con un incremento del 5,2% (según la misma fuente) en los últimos 5 años. Incremento que se produjo en gran medida por la falta de recursos para el acceso a la compra de viviendas en los años de la crisis económico/financiera y por la necesidad de los propietarios vendedores de cambiar de venta a arrendamiento por la falta de capacidad económica de los potenciales compradores (aunque puede existir cierta creencia que es debido a las medidas del anterior Plan, en gran parte no implementado) Hoy se está generando un mayor volumen de ventas y ello nos lleva a un detrimento de la oferta de pisos en alquiler.

Otro de los frentes es facilitar (a través de ayudas económicas) el acceso a la vivienda de los colectivos más necesitados, como pueden ser los jóvenes, sectores de población con escasos recursos económicos, las personas discapacitadas (en torno a los 3 MM según el propio Plan), personas mayores de 65 años (aprox. 8MM) o familias en situación de desalojo de su vivienda habitual. Desde el año 2007, se han producido en torno a las 745.000 ejecuciones hipotecarias y 510.00 desalojos. Tan solo en el periodo 2.007 a 2.012 (según datos del Consejo General del Poder Judicial (C.G.P.J.), hubo 349.438 ejecuciones y 244.278 desalojos. Con estos datos se hace necesario efectivamente ofrecer soluciones de vivienda y habitabilidad a un alto volumen de población.

También pretende incidir el Plan en la reforma y rehabilitación de las viviendas antiguas y en mal estado, con mejoras de zonas deprimidas y potenciar a los jóvenes en la adquisición de una vivienda en poblaciones pequeñas con menos de 5.000 habitantes a través de la rehabilitación. Por otra parte el Plan también presenta ayudas para la mejora de la calidad de los edificios y viviendas, con establecimiento de medidas para el ahorro energético Una vez más tenemos que decir que mejorar el parque actual de viviendas con una reforma y rehabilitación de su contenido al tiempo que implementar el ahorro energético y el aprovechamiento de los recursos ayudaría a recuperar ciertas zonas hoy posiblemente mal utilizadas en entornos generalmente céntricos de pueblos y ciudades, a la vez que intentar que las poblaciones pequeñas incrementen el número de habitantes (entendemos que para mejorar y aumentar la actividad social y económica de las mismas) es otro de los objetivos en los que estamos totalmente de acuerdo.

Realmente el mercado objetivo de personas que puede encontrarse entre los diferentes perfiles que se establecen en el Plan puede llegar a superar los veinte millones de habitantes. Es cierto, afortunadamente, que una parte de esta población no se encuentran en situación económica precaria y por lo tanto no serían acreedores directos de las ayudas que el plan ofrece, aunque tal vez pensemos que la dificultad inicial se encontraría en los costes económicos que serían demasiados altos y que la aportación presupuestaria no tendría capacidad suficiente para ello y aun siendo esto cierto la mayor dificultad para poder desarrollar el Plan se encuentra en la base, en la disponibilidad de viviendas suficientes, ya que cualquier medida económica de ayuda tiene que venir acompañada de una vivienda, es decir se establecen las ayudas cuando la persona o familia la requiere para formalizar un arrendamiento sobre una vivienda en concreto. Por lo tanto, la primera dificultad que se debe acometer es el stock de viviendas, si estas no existen en el volumen y de las características necesarias, el Plan no podrá implementarse nuevamente.

En su exposición se presenta el plan como una herramienta para la mejora de la economia y del empleo, facilitar el acceso a una vivienda de alquiler y para contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, aunque estos objetivos presentan un sesgo importante, se sitúa el foco en el arrendamiento, mientras que hasta el Plan del año 2.013 básicamente se potenciaba la compra. Realmente podemos creer que estableciendo un plan o dos (este es el segundo) como el que se presenta se puede cambiar no tan solo una tendencia de la sociedad a la compra, también se puede cambiar una necesidad de seguridad para la familias de disponer de una vivienda en la que sabe que no se encontrará a los tres años con incrementos de alquiler inasumibles, cosa que puede suceder con un piso en arrendamiento, al margen de los costes que a largo plazo comporta una opción u otra.

La falta de posicionamiento con medidas efectivas frente a la necesidad de nuevas viviendas, acudiendo básicamente a la rehabilitación y renovación del parque existente como herramienta de mejora e incremento del parque actual, nos llevará a una situación que desde hace tiempo se apunta. El número de 680.000 (datos estadísticos según el Ministerio de Fomento) de viviendas en venta no significa nada. No estamos en un mercado único, con un escenario único y que todos los compradores se pueden situar en las viviendas que (teóricamente) están en venta. Como ya hemos repetido hasta la saciedad, gran parte del parque de vivienda (de primera residencia) que esta sin vender, se mantendrá en esta situación durante años e incluso algunas nunca se adquirirán (por ubicación, características, etc.), por lo tanto, esta cifra no significa que tengamos un número suficiente de oferta para atender la demanda creciente.

Las medidas de soporte al arrendamiento (ayudas y subvenciones) parten de unas condiciones básicas (como es lógico) y se trata de actuar a partir de unos niveles de alquiler difíciles de poder encontrar en muchos mercados (400€ para personas en situación de desalojo de su vivienda habitual, 600 € con carácter general y 900€ en condiciones especiales a definir con la CC.AA.) que se corresponde a su vez con viviendas en régimen de alquiler social. Este producto por sus características resulta francamente difícil de poder generar si no es con el soporte de las administraciones, básicamente la municipal que es la que puede disponer de suelo para facilitar este tipo de construcciones y la experiencia de los últimos años nos indica que no se ha generado producto (salvo actuaciones puntuales y de pequeño volumen) de estas características.

La oferta (todavía escasa) de nuevas viviendas que se está construyendo actualmente se corresponde con viviendas de libre mercado y en su mayor parte para la venta. Las viviendas que se construyen en régimen de alquiler desde la iniciativa privada no llegan al 5% del total y se desarrollan con el objetivo (seamos claros) de obtener una rentabilidad acorde con sus expectativas lo que comporta que los arrendamientos resultantes no se pueden en ningún caso situar en los parámetros del Plan. En cuanto al parque actual de pisos en arrendamiento, cada vez más escaso, con una demanda cada vez más alta nos lleva a una escalada de precios que en las grandes ciudades parece no tener techo.

En la misma línea se puede presentar el mercado de venta de viviendas. Las existentes en buen estado, así como las de nueva construcción mantienen la oferta tensionada, aun incluyendo los diferentes proyectos de rehabilitación, no cubren la demanda que existe, lo que nos lleva nuevamente a visualizar una tendencia al alza de los precios, por la simple regla de oferta-demanda. Por ello se ha de prever que si se mantiene la demanda (y a tenor de la evolución de la pirámide de edad está seguirá creciendo en los próximos cuatro años) y el incremento de nuevos proyectos en el mercado sigue al ritmo actual (el sector sigue con cautela el desarrollo de nuevos edificios de viviendas), la perspectiva es que los precios de las viviendas se incrementen paulatinamente, aunque de una forma lenta, seguirá una línea ascendente, en los próximos años.

Establecer en que porcentaje se incrementarán tanto la venta como el alquiler, resulta imposible con carácter general ya que los mercados son siempre locales y por lo tanto estos pueden fluctuar, si bien nos podemos encontrar en entornos donde los precios lleguen a alcanzar incrementos superiores al 20% en el periodo indicado. Todo ello siempre teniendo en cuenta que la economia y el nivel de empleo/salarios no se deterioren y que el sector financiero vuelva a apostar por la concesión de hipotecas. Si no fuera así nos veríamos abocados en la venta a dos mercados muy diferenciados. Las viviendas de precios muy bajos, que se pueden adquirir con recursos propios o las de nivel alto que la capacidad económica de los adquirentes (como se ha demostrado) queda al margen de la evolución económica general, con una consecuencia derivada, los precios de los arrendamientos podrían quedar fuera de la capacidad de los futuros arrendatarios.