La venta de vivienda se estabiliza

Por Joan Bermúdez

Comienza a situarse el mercado de la compra de viviendas en un escenario que podríamos calificar como de normalidad, entendida esta como una evolución y oscilación puntual de incrementos y decrementos en las ventas (igual que puede suceder con cualquier otro mercado), aunque reconozco que puede haber quien considere que no existirá esta normalidad hasta que no se establezca un periodo claro y continuado de incremento del volumen de transacciones.

Sumario:

-Volumen de transacciones realizadas para la compra de una vivienda

-Oferta de una vivienda condicionada más que por el factor oferta/demanda

-Incremento de los precios de los alquileres

En ocasiones podemos confundir nuestro deseo, o nuestra percepción de normalidad con el hecho que el mercado mantenga de forma continuada una línea ascendente, sin pensar que (nuevamente debemos decir como todos los mercados), la consecuencia en el tiempo de este ritmo acostumbra a ser (por una saturación) una caída brusca y la ralentización o parálisis del mercado.

Ante tanta expectativa generada con la evolución del mercado de la vivienda, sobretodo situando el foco en el volumen de ventas que se realizan, nos encontramos que aparecen cifras, estadísticas y comparativos de todo orden con orígenes de diversas fuentes oficiales, aunque todos ellos fiables. Reconozco, a pesar de ello que en ocasiones resulta difícil poder establecer un criterio claro para definir qué datos son los que se deben utilizar a los efectos de poder establecer una valoración de los mismos y alcanzar unas conclusiones.

Hemos tratado en ocasiones la situación del mercado de la vivienda y su evolución a partir diferentes vertientes, desde la visión del arrendamiento, la compra, la financiación, los precios y otros tantos factores que podríamos establecer que inciden y van vinculados al uno de los actos más importantes que debe efectuar una familia y una de las decisiones que tienen más repercusión, no tan solo desde el punto de vista económico, sino de las consecuencias personales, familiares y sociales que en futuro comportará para la familia.

Analizando los últimos datos publicados que se nos presentan a través de tres fuentes, el colegio de los Registradores de la Propiedad, del Notariado y por supuesto del Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.) correspondientes al primer trimestre de este año, obtenemos cifras que inicialmente pueden parecer dispares en cuanto al volumen de transacciones realizadas para la compra de una vivienda. La razón es totalmente objetiva y es consecuencia del momento en el que cada una de estas fuentes establece la captación de los datos. Por ejemplo, los notarios establecen sus datos a partir del momento en que se instrumenta la escritura, mientras que los registradores lo hacen cuando la reciben en sus dependencias, datos que a su vez facilitan al I.N.E. para que establezcan sus informes.

Decimos que el mercado de la compra de vivienda ha asumido una normalidad (entendida esta como nivel de operatividad y transacciones realizadas), precisamente por los diferentes datos recibidos, que, aunque dispares indican toda la misma tendencia. Según el I.N.E. el número de ventas realizadas en el primer trimestre de este año ha tenido un crecimiento interanual del 11,6%, con un aumento del 23 % en enero, un 16 % en febrero y un descenso del 3,1% en marzo, mientras que el Colegio de Notarios presenta un crecimiento del 2,9% en el trimestre, un aumento del 11,2% en enero, un 2,7% en febrero y decremento del 2,7% en marzo.

Aportar estas cifras sin añadir comentario alguno puede conllevar desde una desconfianza a los datos, hasta la creación (como suele suceder) de estadísticas propias que finalmente (tal vez como un “mix”) surgen en el mercado. La realidad como ya hemos indicado es que no existen discrepancias más allá de las derivadas del momento en el que se incorporan a las estadísticas. Las escrituras de compraventa generadas durante el mes de diciembre, muchas de ellas finalmente fueron tratadas por los registradores durante el mes de Enero (por ello la diferencia tan significativa en los datos) y así sucesivamente con cada uno de los meses. Existe tan solo un reajuste en el calendario, pero lo significativo no es la visual discrepancia de datos, si no la tendencia del propio mercado que los mismos nos indican.

Desear que el mercado inmobiliario, ya seamos promotores, agentes o compradores, tenga una tendencia clara al alza no es bueno y precisamente la caída (o reducción comparativa) de las ventas durante el último mes del pasado trimestre nos da una pauta de tranquilidad, nos indica que el mercado sigue activo, pero en ningún caso (al menos de momento) se está recalentando, que es el gran riesgo que podría comportar. Muchos han sido los titulares que indicaban que volvíamos a tener cifras importantes de ventas con un volumen en el trimestre de 128.348 pisos vendidos, ello es cierto y nos situaría a unos volúmenes anuales algo superior a las 300.000 viviendas, cifra que podríamos considerar adecuada para una estabilidad del mercado, pero en nada ayuda plantear un comparativo con los años previos a la caída del mercado, cuando la gran euforia (calificativo benévolo) de compras, financiación etc. nos llevó a una caída casi total de las ventas. Tengamos en cuenta que en el mismo trimestre del año 2.006 el volumen fue de 230.023 viviendas. Afortunadamente estamos en unos niveles del 55,79% de aquellas épocas hecho que ratifica que no debemos establecer datos comparativos con escenarios diferentes para valorar si el mercado tiene una correcta evolución.

La tensión en el mercado de la vivienda sigue a pesar de la normalidad antes expuesta en relación a las oscilaciones y crecimiento moderado de las ventas, ello no significa que no exista necesidad de vivienda, si bien cuando se trata de la compra de un piso las variables que inciden en la familia que ha de tomar la decisión, sobre todo el factor económico, condiciona la toma de en consideramos de una compra. En función de las capacidades y recursos de que disponga cada familia la demanda de un espacio familiar, si no pueden acceder a la compra no significa que esta potencial necesidad que no se puede traducir en demanda real se contenga, al contrario, se trasladada al mercado del alquiler que termina recibiendo las tensiones en forma de exceso de demanda y falta de oferta con los consecuentes y significativos aumentos de precios de los alquileres.

La oferta de una vivienda en el mercado para la compra queda realmente condicionada más que por el factor oferta/demanda, es decir incremento de precios a medida que la demanda aumenta, por otro elemento que se ha posicionado como básico en la toma de decisión y es la capacidad de ahorro familiar para poder disponer de los recursos necesarios para la primera aportación en torno al 30% (20% del importe de la compra más aproximadamente el 10% para impuestos y gastos). Si no se dispone de estas cantidades la posible compra queda fuera de los planteamientos familiares. El segundo obstáculo que un comprador de la vivienda debe superar, también económico, es la posibilidad de obtener una hipoteca, ambos elementos son los que establecen la disponibilidad y capacidad de compra y obviamente ello limita el importe máximo a pagar por la compra de un piso.

Por ello el incremento de los precios de los alquileres (en torno al 9,5% medio en el primer trimestre) no mantiene relación con la evolución del precio de los pisos. Cuando se analiza el importe medio de las hipotecas formalizadas en el mes de marzo pasado que es de 134.623 €, representa un incremento del 1,7% interanual. Haciendo abstracción del tipo de vivienda, del mercado objetivo (población barrio etc.) vemos que el nivel de endeudamiento de las familias que acceden a una hipoteca para la compra de un piso mantiene transcurridos 12 meses unos incrementos que podemos considerar adecuados teniendo en cuenta que la propia situación del mercado nos abocará a tensiones (y consecuentes aumentos de precios) por la falta de producto.

Esta puntual normalidad que presenta el mercado actualmente es frágil, ya que se puede romper en cualquier momento si no somos, entre todos, capaces de mantener un equilibrio. El sector financiero, primer desencadenante de la situación vivida en los años anteriores, comienza a olvidar (en la medida que desaparecen de sus balances las cargas de los inmuebles adjudicados) y se oyen ofertas de financiación de porcentajes (sobre el precio de venta) superiores a los que indica el sentido común y establece la propia normativa bancaria. La facilidad económica para el acceso a la compra puede acelerar esta. Al mismo tiempo se ha de revisar la tipología de productos que se comienzan a construir tal vez en demasía, pisos de un nivel que forzosamente comportará un precio alto de venta.

Una vez más debemos recordar lo vivido, indicaba Aristóteles que “gracias a la memoria se da en los hombres lo que se llama experiencia”. Debemos acudir a la experiencia para que entre todos apliquemos moderación y adecuar la oferta tanto de los nuevos productos (pisos en construcción), como las propias líneas de financiación y por descontado por parte de las familias adecuación racional de ingresos gastos, para conseguir que esta normalidad que ahora apuntamos en el mercado de la compra de pisos, no se convierta en un momento puntual y anecdótico y se mantenga en el tiempo. Con ello todos, la sociedad, las familias, los profesionales e incluso el sector financiero ganaremos.